Guías prácticas para invertir en departamentos en Chile
APALANCAMIENTO INMOBILIARIO
Porque el flujo negativo no es toda la historia. Es el precio de entrada a algo mucho más grande. Te lo explicamos en 4 pasos.
Así funciona el apalancamiento hipotecario
$24,0M
Tu pie
$120,0M
100%
Lo que controlas
MULTIPLICADOR
5x
Cada 1% de plusvalía te renta 5% sobre tu pie
Con $24,0M de pie controlas un activo de $120,0M. Si la propiedad sube 4% en un año, eso son $4,8M de plusvalía — un 20% sobre tu pie. Eso es apalancamiento.
El flujo negativo es el costo del apalancamiento
ARRIENDO
+$420K
DIVIDENDO + GASTOS
−$691K
FLUJO NETO
−$271K
por mes
Este depto te cuesta $271K/mes de tu bolsillo. En un año son $3,2M. Eso es lo que una cotización no te dice. Pero no es toda la historia.
La propiedad sube y la deuda baja — la brecha es tu patrimonio
Año 1
Año 3
Año 5
Año 7
Año 10
Cada mes, la propiedad vale más (plusvalía) y tu deuda baja (amortización). La brecha entre ambas es tu patrimonio, y crece aceleradamente. En 10 años pasas de $24,0M a $107,3M de patrimonio neto.
Lo que perdiste mensual vs lo que ganaste en patrimonio
LO QUE PUSISTE (10 AÑOS)
LO QUE TIENES (AÑO 10)
Invertiste $56,5M en 10 años (pie + flujo negativo).
Tu patrimonio neto: $107,3M
1,9x
RETORNO
Mueve los sliders y ve cómo cambia el retorno de esta inversión.
BOLSILLO (10A)
−$32,5M
flujo negativo acumulado
PATRIMONIO (10A)
$91,0M
patrimonio neto
RETORNO
1,6x
sobre tu inversión
Siendo franco: Retorno de 1,6x en 10 años. Positivo, pero ajustado. Si puedes negociar mejor precio, mejora bastante.
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