Invertir en Cerrillos en 2026 — rentabilidad de 3,6% a 4,1%
¿El arriendo paga el dividendo?
En Cerrillos, 1 de 3 tipologías se pagan solas. La que más margen deja es el 2D, con -$50.390 al mes.
El precio de equilibrio deja de ser un objetivo de negociación y pasa a ser un techo: es hasta cuánto podrías pagar y aun así mantener la cuota cubierta.
Cuánto margen tienes antes de que deje de pagarse sola
Un 2D deja de pagarse solo recién sobre UF 2.479 por el departamento completo. La mediana de la comuna es UF 2.800, así que tienes un 11,5% de margen sobre el precio de lista.
Ese colchón es lo que te protege si el arriendo baja o la tasa sube. El 3D aguanta hasta UF 3.555 (+39,5%).
Los números de Cerrillos
Qué cuesta, qué renta y hasta qué precio aguanta
125 arriendos · 54 ventas
- Arriendo mediana
- $300.000
- Precio mediana
- UF 2.475UF del depto
- Rentab. bruta
- 3,6%
- Dividendo est.
- $388.433
Diferencia
−$88.433
Precio de equilibrio
UF 1.912
UF del depto
−22,8% · o pie 38%
72 arriendos · 47 ventas
- Arriendo mediana
- $389.050
- Precio mediana
- UF 2.800UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,1%
- Dividendo est.
- $439.440
Diferencia
−$50.390
Precio de equilibrio
UF 2.479
UF del depto
−11,5% · o pie 29%
206 arriendos de la comuna · 35 ventas
Estimado · m² comunal- Arriendo estimado
- $468.000–$648.000rango · m² comunal
- Precio mediana
- UF 2.549UF del depto
- Rentab. bruta
- 6,4%
- Dividendo est.
- $400.096
Diferencia
+$157.904
Precio de equilibrio
UF 3.555
UF del depto
+39,5% de margen
Con qué supuestos está calculado
La tasa es la promedio de créditos de vivienda que publica el Banco Central, actualizada cada día. El dividendo es solo la cuota del crédito: no incluye gastos comunes, contribuciones ni seguros. Por eso el precio de equilibrio de esta tabla es el precio al que el arriendo cubre la cuota — los gastos reales del edificio lo empujan más abajo, y cuánto depende de cada propiedad. Todos los precios de esta tabla son UF del departamento completo, no UF por m². En la fila estimada, el precio de equilibrio usa el punto medio del rango de arriendo, pero el veredicto se decide con el rango completo: se paga solo solo si el piso cubre la cuota, y no se paga solo solo si ni el techo la cubre.
Cada fila necesita al menos 20 ventas publicadas: sin eso no hay precio mediano y la fila no existe. El arriendo sale de los avisos propios de la tipología cuando hay 20 o más. Si no los hay pero la comuna junta 15 arriendos entre todas sus tipologías, Franco lo estima desde el metro cuadrado comunal ajustado por tipología, lo marca como estimado y lo publica como rango, no como cifra exacta. Cuando ni eso alcanza, la fila no aparece: no se interpola ni se promedia con el vecino.
Qué dicen los datos
En Cerrillos, el 3D es la única tipología que hoy funciona como inversión de renta: con arriendos estimados entre $468.000 y $648.000 —sin mediana propia, solo nueve avisos publicados— incluso el piso del rango cubre la cuota de $398.106, y el precio de equilibrio está 40,2% bajo la mediana actual, lo que da margen real antes de que el número se rompa. El 2D queda a $48.154 mensuales de cubrirse solo y necesitaría comprarse a UF 2.492 en vez de la mediana UF 2.800; el 1D está más lejos aún. Si tu estrategia es flujo positivo desde el día uno, el 3D es el único camino en esta comuna, pero con la precaución de que su estimación de arriendo viene del metro cuadrado comunal, no de una mediana propia: el arriendo real que consigas definirá si el margen se mantiene o se achica.
Este análisis es informativo y no constituye asesoría de inversión. Los datos se actualizan semanalmente desde fuentes públicas.
Plusvalía · qué ha hecho el precio
Cuánto se ha valorizado Cerrillos
Precio del m² de deptos nuevos · 1T-2025
UF 67,3/m²
Valorización observada 2014-2024
+45%(3,8% anual)
Fuente: elaboración propia en base a datos públicos de GfK/NielsenIQ, Tinsa, Colliers y Arenas & Cayo.
De dónde salen estos números
Qué cuenta ese número. Cerrillos tiene 367 avisos activos y 342 entran en el cálculo. Los 25 restantes quedaron fuera porque no publican superficie (18) o están fuera del rango de 1 a 4 dormitorios (7) — hay avisos que fallan las dos cosas, así que las dos cifras no suman el total. La fila estimada no suma arriendos propios a ese número: su arriendo sale del metro cuadrado de los 206 arriendos publicados en la comuna. El label dice “que entran en el cálculo” justamente para no leerse como el tamaño del mercado de la comuna.
Comparativa con comunas similares
| Comuna | Rentabilidad | Arriendo prom. | UF/m² |
|---|---|---|---|
| Cerrillos | 4,1% | $364.178 | 65,9 |
| Recoleta | 4,4% | $471.364 | 63,7 |
| La Cisterna | 4,2% | $357.322 | 61,8 |
| Santiago | 4,4% | $386.207 | 60,9 |
| PudahuelEstimado · m² comunal | 3,8% | $463.628 | 60,6 |
| San Miguel | 4,2% | $421.464 | 58,7 |
Preguntas frecuentes
¿A qué precio se paga solo un departamento en Cerrillos?
Un 2 dormitorios tendría que costar UF 2.479 para que el arriendo cubra la cuota, un 11,5% bajo la mediana de la comuna (UF 2.800), con pie de 20% a 30 años. Es la tipología que queda más cerca.
¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo en Cerrillos?
En 1 de 3 tipologías con veredicto sí. En un 2 dormitorios sobran -$50.390 al mes; en las demás el arriendo no alcanza a cubrir la cuota.
¿Por qué una tipología de Cerrillos tiene arriendo estimado?
Porque el 3D no junta 20 arriendos publicados propios (9 de 3D). En vez de dejar la fila afuera, Franco estima ese arriendo desde el metro cuadrado de los 206 arriendos publicados en la comuna, ajustado por tipología, y lo publica como rango, no como cifra exacta. El 1D y el 2D usan la mediana de sus propios avisos. Si una tipología no aparece, es porque ni siquiera junta 20 ventas para tener un precio.
¿Cuánto se ha valorizado Cerrillos?
Entre 2014 y 2024 el precio promedio de departamentos en Cerrillos subió 45% acumulado (3,8% anual), según Arenas & Cayo con Tinsa, Propital y Activo Más. Es historia observada, no proyección.
¿Viste un 2D en Cerrillos cerca de UF 2.479?
Ese es el precio al que el arriendo cubriría la cuota con pie de 20% a 30 años. Analiza el que tienes en la mira con sus números reales — gastos comunes, contribuciones y estado incluidos — y Franco te dice si de verdad cierra.
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