Metodología

Cómo decide Franco

Escribes la dirección y los datos del depto. Franco lo compara con los avisos de su zona, proyecta cómo le va a tu plata a 10 años y te da una de tres respuestas.

Qué mide

COMPRAR

Rentabilidad, flujo y precio de entrada juegan a favor. Se paga solo y compite bien con la zona.

Qué pesa. El puntaje en su banda alta y ninguna regla en contra. También sube a Comprar cuando el arriendo cubre todo, la rentabilidad neta es buena y no pagas sobre el valor de la zona.

AJUSTAR

El depto sirve, los números no. A otro precio, con más pie o a otro plazo, el negocio cierra.

Qué pesa. El puntaje en su banda del medio, o una regla que lo baja de Comprar. Y siempre con un camino a Comprar que se pueda recorrer.

BUSCAR OTRO

Ni el arriendo ni la plusvalía esperada justifican el precio.

Qué pesa. El puntaje en su banda baja, o una de las reglas que bajan a Buscar otro sin importar el puntaje, o un camino a Comprar que pide demasiado.

Qué entra al puntaje

Renta larga

Rentabilidad: lo que renta el arriendo sobre el precio.
Flujo mensual: lo que te queda o pones cada mes, después de la cuota y los gastos.
Lo que rinde tu plata: el flujo de un año contra lo que pusiste de tu bolsillo.
El resultado a 10 años: lo que rinde tu plata sumando el arriendo y la venta.
Plusvalía: la historia de precios de la comuna, el metro cerca y la antigüedad del depto.
Precio de entrada: cuánto pagas por metro y cuánto renta, contra los deptos de su zona.

Renta corta

Rentabilidad: lo que factura en el año sobre el precio.
Sostenibilidad: si el ingreso cubre la cuota y los gastos, y cuánto margen deja contra lo que factura la zona.
Demanda de la zona: cuánto se arrienda por día lo que hay alrededor.
Lo que rinde tu plata: el flujo de un año contra lo que pusiste de tu bolsillo.
El resultado a 10 años: lo que rinde tu plata sumando el ingreso y la venta.

Lo que pasa por encima del puntaje

El puntaje mide la calidad del depto; el veredicto responde si la operación se sostiene. Por eso hay reglas que mandan sobre él.

Buscar otro, aunque el puntaje dé, cuando el arriendo no alcanza a cubrir la cuota ni con la tasa de interés en cero; cuando cada mes pones de tu bolsillo más de la mitad de lo que pagas de cuota; cuando lo que pones de tu bolsillo cada año se come más de un tercio del capital que aportaste; cuando pagarías el metro sobre la mediana de la comuna y además pondrías plata de tu bolsillo todos los meses.
De Comprar baja a Ajustar cuando lo que pones de tu bolsillo pesa sobre el capital que aportaste.
En renta corta, Buscar otro cuando lo que puede facturar arrendando por día no da para su precio, o cuando pones plata de tu bolsillo todos los meses que ni la venta a 10 años alcanza a devolverte.
Si el camino más fácil a Comprar pide más de 20% de descuento, o no hay camino, el veredicto es Buscar otro: un Ajustar tiene que poder llegar.

De dónde salen los datos

Los avisos de venta y arriendo del Gran Santiago: más de 40.000 deptos comparables, que Franco recolecta y actualiza todas las semanas. De ahí salen el precio por metro y el arriendo de cada zona.
En renta corta, los avisos cercanos: la tarifa por noche y la ocupación de lo que hay alrededor.
La historia de precios de cada comuna, de estudios de mercado publicados.
La UF del día, el valor del Banco Central, y la tasa hipotecaria de referencia del mercado, que puedes cambiar por la tuya.
Tus datos mandan. Lo que declaras —precio, arriendo, pie, plazo— es lo que se calcula. Si no sabes el arriendo, Franco usa el de la zona y lo dice.

Qué no hace

No es asesoría financiera. Análisis informativo, no constituye asesoría financiera. Verifica los datos antes de tomar decisiones. Refranco no garantiza resultados ni reemplaza la opinión de un profesional.
No tasa. Compara con precios publicados, no con escrituras: por eso habla de negociar.
No adivina cuánto va a subir tu depto. Proyecta con un 3% anual parejo para todas las comunas; la historia de la comuna entra en el puntaje, no en la proyección.
No revisa el edificio ni los papeles: ni sus normas internas, ni deudas, ni el estado legal del depto.
No modela los seguros del crédito ni los impuestos a la renta o a la ganancia de capital.