Invertir en La Florida en 2026 — rentabilidad de 4,2% a 4,8%
¿El arriendo paga el dividendo?
En La Florida, 1 de 3 tipologías se pagan solas. La que más margen deja es el 3D, con $20.763 al mes.
El precio de equilibrio deja de ser un objetivo de negociación y pasa a ser un techo: es hasta cuánto podrías pagar y aun así mantener la cuota cubierta.
Cuánto margen tienes antes de que deje de pagarse sola
Un 3D deja de pagarse solo recién sobre UF 3.555 por el departamento completo. La mediana de la comuna es UF 3.424, así que tienes un 3,8% de margen sobre el precio de lista.
Ese colchón es lo que te protege si el arriendo baja o la tasa sube.
Los números de La Florida
Qué cuesta, qué renta y hasta qué precio aguanta
284 arriendos · 238 ventas
- Arriendo mediana
- $360.000
- Precio mediana
- UF 2.490UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,2%
- Dividendo est.
- $397.482
343 arriendos · 422 ventas
- Arriendo mediana
- $500.000
- Precio mediana
- UF 3.193UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,6%
- Dividendo est.
- $509.740
66 arriendos · 287 ventas
- Arriendo mediana
- $567.500
- Precio mediana
- UF 3.424UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,8%
- Dividendo est.
- $546.737
| Tipología | Arriendo | Precio medianaUF del depto | Rentab. bruta | Dividendo est. | Diferencia | Precio de equilibrioUF del depto |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 dormitorio284 arriendos · 238 ventas | $360.000 | UF 2.490 | 4,2% | $397.482 | −$37.482No se paga solo | UF 2.255−9,4% · o pie 28% |
| 2 dormitorios343 arriendos · 422 ventas | $500.000 | UF 3.193 | 4,6% | $509.740 | −$9.740No se paga solo | UF 3.132−1,9% · o pie 22% |
| 3 dormitorios66 arriendos · 287 ventas | $567.500 | UF 3.424 | 4,8% | $546.737 | +$20.763Se paga solo | UF 3.555+3,8% de margen |
Con qué supuestos está calculado
La tasa es la promedio de créditos de vivienda que publica el Banco Central, actualizada cada día. El dividendo es solo la cuota del crédito: no incluye gastos comunes, contribuciones ni seguros. Por eso el precio de equilibrio de esta tabla es el precio al que el arriendo cubre la cuota — los gastos reales del edificio lo empujan más abajo, y cuánto depende de cada propiedad. Todos los precios de esta tabla son UF del departamento completo, no UF por m².
Cada fila necesita al menos 20 ventas publicadas: sin eso no hay precio mediano y la fila no existe. El arriendo sale de los avisos propios de la tipología cuando hay 20 o más. Si no los hay pero la comuna junta 15 arriendos entre todas sus tipologías, Franco lo estima desde el metro cuadrado comunal ajustado por tipología, lo marca como estimado y lo publica como rango, no como cifra exacta. Cuando ni eso alcanza, la fila no aparece: no se interpola ni se promedia con el vecino.
Qué dicen los datos
Análisis generado por Franco IA
La Florida entra al análisis con una muestra sólida —puesto 6 de 24 comunas— y una plusvalía acumulada de 66% en diez años, tercera más alta entre las 23 comunas con serie. El problema es el flujo mensual: el 1D y el 2D no se pagan solos, aunque el 2D llega muy cerca con apenas $6.855 de diferencia mensual y un precio de equilibrio de UF 3.147, solo 1,4% bajo la mediana. El único que cuadra es el 3D, con $9.694 de margen mensual, pero su muestra de 63 arriendos es la más delgada de las tres. La Florida tiene sentido si priorizas apreciación de capital por sobre flujo inmediato, o si entras al 2D con un pie levemente mayor al 20%.
Este análisis es informativo y no constituye asesoría de inversión. Los datos se actualizan semanalmente desde fuentes públicas.
Plusvalía · qué ha hecho el precio
Cuánto se ha valorizado La Florida
El m² de departamentos nuevos en La Florida pasó de UF 43,9 a UF 72,9 entre 2015 y 2025.
Precios observados año a año. El 2025 lo cerramos con los trimestres publicados de ese año.
Fuente: elaboración propia en base a datos públicos de GfK/NielsenIQ, Tinsa, Colliers y Arenas & Cayo.
De dónde salen estos números
Qué cuenta ese número. La Florida tiene 1.778 avisos activos y 1.640 entran en el cálculo. Los 138 restantes quedaron fuera porque no publican superficie (79), están fuera del rango de 1 a 4 dormitorios (17) o son ventas que la evaluación de cada noche también descarta: un precio fuera de lo plausible o el mismo depto publicado dos veces (40). Hay avisos que fallan más de una cosa, así que las cifras no suman el total. Otros 4 cayeron en tipologías que no llegan a publicarse. El label dice “que entran en el cálculo” justamente para no leerse como el tamaño del mercado de la comuna.
Comparativa con comunas similares
| Comuna | Rentabilidad | Arriendo prom. | UF/m² |
|---|---|---|---|
| La Florida | 4,2% a 4,8% | $469.968 | 63,0 |
| Macul | 4,5% a 4,8% | $493.084 | 62,7 |
| PeñalolénEstimado · m² comunal | 3,4% a 4,0% | $821.347 | 63,3 |
| HuechurabaEstimado · m² comunal | 3,8% a 4,3% | $840.277 | 65,7 |
| San Miguel | 3,3% a 4,6% | $408.235 | 57,2 |
| Santiago | 4,8% a 4,9% | $393.660 | 55,4 |
Preguntas frecuentes
¿A qué precio se paga solo un departamento en La Florida?
Un 3 dormitorios en La Florida se paga solo hasta UF 3.555: sobre ese precio el arriendo deja de cubrir la cuota, con pie de 20% a 30 años. La mediana de la comuna hoy está en UF 3.424.
¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo en La Florida?
En 1 de 3 tipologías con veredicto sí. En un 3 dormitorios sobran $20.763 al mes; en las demás el arriendo no alcanza a cubrir la cuota.
¿Qué tipología rinde más en La Florida?
El 3 dormitorios, con 4,8% de rentabilidad bruta. El que menos rinde es el 1 dormitorio, con 4,2%.
¿Cuánto se ha valorizado La Florida?
El m² de departamentos nuevos en La Florida pasó de UF 43,9 a UF 72,9 entre 2015 y 2025 — un 5,8% anual promedio (fuente: GfK/NielsenIQ, precios de oferta de deptos nuevos). Es historia observada, no proyección.
¿Viste un 3D en La Florida bajo UF 3.555?
Sobre ese precio deja de pagarse solo con pie de 20% a 30 años. Analiza el que tienes en la mira con sus números reales — gastos comunes, contribuciones y estado incluidos — y Franco te dice si de verdad cierra.