Invertir en Santiago en 2026 — rentabilidad de 4,8% a 4,9%
¿El arriendo paga el dividendo?
En Santiago, las 4 tipologías con muestra se pagan solas. Un 3D deja $27.857 al mes por sobre la cuota.
El precio de equilibrio deja de ser un objetivo de negociación y pasa a ser un techo: es hasta cuánto podrías pagar y aun así mantener la cuota cubierta.
Cuánto margen tienes antes de que deje de pagarse sola
Un 3D deja de pagarse solo recién sobre UF 3.362 por el departamento completo. La mediana de la comuna es UF 3.188, así que tienes un 5,5% de margen sobre el precio de lista.
Ese colchón es lo que te protege si el arriendo baja o la tasa sube. El 1D aguanta hasta UF 2.004 (+4,8%). El 2D aguanta hasta UF 2.756 (+4,5%). El 4D aguanta hasta UF 6.671 (+25,8%).
Los números de Santiago
Qué cuesta, qué renta y hasta qué precio aguanta
1.319 arriendos · 2.749 ventas
- Arriendo mediana
- $320.000
- Precio mediana
- UF 1.912UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,9%
- Dividendo est.
- $305.295
728 arriendos · 2.388 ventas
- Arriendo mediana
- $440.000
- Precio mediana
- UF 2.637UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,8%
- Dividendo est.
- $420.989
95 arriendos · 708 ventas
- Arriendo mediana
- $536.841
- Precio mediana
- UF 3.188UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,9%
- Dividendo est.
- $508.984
2.149 arriendos de la comuna · 53 ventas
Estimado · m² comunal- Arriendo estimado
- $894.000–$1.237.000rango · m² comunal
- Precio mediana
- UF 5.302UF del depto
- Rentab. bruta
- 5,8%
- Dividendo est.
- $846.556
| Tipología | Arriendomediana, o rango estimado | Precio medianaUF del depto | Rentab. bruta | Dividendo est. | Diferencia | Precio de equilibrioUF del depto |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 dormitorio1.319 arriendos · 2.749 ventas | $320.000 | UF 1.912 | 4,9% | $305.295 | +$14.705Se paga solo | UF 2.004+4,8% de margen |
| 2 dormitorios728 arriendos · 2.388 ventas | $440.000 | UF 2.637 | 4,8% | $420.989 | +$19.011Se paga solo | UF 2.756+4,5% de margen |
| 3 dormitorios95 arriendos · 708 ventas | $536.841 | UF 3.188 | 4,9% | $508.984 | +$27.857Se paga solo | UF 3.362+5,5% de margen |
| 4 dormitorios2.149 arriendos de la comuna · 53 ventasEstimado · m² comunal | $894.000–$1.237.000estimado | UF 5.302 | 5,8% | $846.556 | +$218.444Se paga solo | UF 6.671+25,8% de margen |
Con qué supuestos está calculado
La tasa es la promedio de créditos de vivienda que publica el Banco Central, actualizada cada día. El dividendo es solo la cuota del crédito: no incluye gastos comunes, contribuciones ni seguros. Por eso el precio de equilibrio de esta tabla es el precio al que el arriendo cubre la cuota — los gastos reales del edificio lo empujan más abajo, y cuánto depende de cada propiedad. Todos los precios de esta tabla son UF del departamento completo, no UF por m². En la fila estimada, el precio de equilibrio usa el punto medio del rango de arriendo, pero el veredicto se decide con el rango completo: se paga solo solo si el piso cubre la cuota, y no se paga solo solo si ni el techo la cubre.
Cada fila necesita al menos 20 ventas publicadas: sin eso no hay precio mediano y la fila no existe. El arriendo sale de los avisos propios de la tipología cuando hay 20 o más. Si no los hay pero la comuna junta 15 arriendos entre todas sus tipologías, Franco lo estima desde el metro cuadrado comunal ajustado por tipología, lo marca como estimado y lo publica como rango, no como cifra exacta. Cuando ni eso alcanza, la fila no aparece: no se interpola ni se promedia con el vecino.
Qué dicen los datos
Análisis generado por Franco IA
Santiago es la comuna con más datos de las 23 publicadas —8.038 avisos en el cálculo— y una de las 9 donde todas las tipologías con veredicto se pagan solas, lo que ya la distingue. El 1D y el 2D generan márgenes ajustados (5,2% y 4,8% sobre sus medianas respectivas), suficientes para cubrir la cuota pero sin colchón ante negociaciones de precio hacia arriba. El 3D es el caso más equilibrado: a UF 3.181 el arriendo supera la cuota en $27.460 al mes y el precio de equilibrio de UF 3.354 te da un 5,4% de holgura, con 96 arriendos y 711 ventas que hacen la mediana confiable. Para quien busca el mayor volumen de mercado y liquidez de salida en Chile, Santiago es la opción más documentada; el filtro relevante es no pagar más de UF 2.009 en un 1D ni más de UF 2.767 en un 2D si quieres que se sigan pagando solos.
Este análisis es informativo y no constituye asesoría de inversión. Los datos se actualizan semanalmente desde fuentes públicas.
Plusvalía · qué ha hecho el precio
Cuánto se ha valorizado Santiago
El m² de departamentos nuevos en Santiago pasó de UF 52,8 a UF 79,1 entre 2015 y 2025.
Precios observados año a año. El 2025 lo cerramos con los trimestres publicados de ese año.
Fuente: elaboración propia en base a datos públicos de GfK/NielsenIQ, Tinsa, Colliers y Arenas & Cayo.
De dónde salen estos números
Qué cuenta ese número. Santiago tiene 8.730 avisos activos y 8.047 entran en el cálculo. Los 683 restantes quedaron fuera porque no publican superficie (286), están fuera del rango de 1 a 4 dormitorios (138) o son ventas que la evaluación de cada noche también descarta: un precio fuera de lo plausible o el mismo depto publicado dos veces (285). Hay avisos que fallan más de una cosa, así que las cifras no suman el total. La fila estimada no suma arriendos propios a ese número: su arriendo sale del metro cuadrado de los 2.149 arriendos publicados en la comuna. El label dice “que entran en el cálculo” justamente para no leerse como el tamaño del mercado de la comuna.
Comparativa con comunas similares
| Comuna | Rentabilidad | Arriendo prom. | UF/m² |
|---|---|---|---|
| Santiago | 4,8% a 4,9% | $393.660 | 55,4 |
| La Cisterna | 4,4% a 5,5% | $360.372 | 54,6 |
| San Joaquín | 4,2% a 5,6% | $407.399 | 54,3 |
| San Miguel | 3,3% a 4,6% | $408.235 | 57,2 |
| Recoleta | 4,4% a 5,4% | $470.819 | 49,8 |
| Independencia | 4,9% a 5,3% | $345.056 | 49,3 |
Preguntas frecuentes
¿A qué precio se paga solo un departamento en Santiago?
Un 3 dormitorios en Santiago se paga solo hasta UF 3.362: sobre ese precio el arriendo deja de cubrir la cuota, con pie de 20% a 30 años. La mediana de la comuna hoy está en UF 3.188.
¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo en Santiago?
Sí, en las 4 tipologías con veredicto. En un 3 dormitorios sobran $27.857 al mes con pie de 20% a 30 años.
¿Por qué una tipología de Santiago tiene arriendo estimado?
Porque el 4D no junta 20 arriendos publicados propios (7 de 4D). En vez de dejar la fila afuera, Franco estima ese arriendo desde el metro cuadrado de los 2.149 arriendos publicados en la comuna, ajustado por tipología, y lo publica como rango, no como cifra exacta. El 1D, el 2D y el 3D usan la mediana de sus propios avisos. Si una tipología no aparece, es porque ni siquiera junta 20 ventas para tener un precio.
¿Cuánto se ha valorizado Santiago?
El m² de departamentos nuevos en Santiago pasó de UF 52,8 a UF 79,1 entre 2015 y 2025 — un 5,0% anual promedio (fuente: GfK/NielsenIQ, precios de oferta de deptos nuevos). Es historia observada, no proyección.
¿Viste un 3D en Santiago bajo UF 3.362?
Sobre ese precio deja de pagarse solo con pie de 20% a 30 años. Analiza el que tienes en la mira con sus números reales — gastos comunes, contribuciones y estado incluidos — y Franco te dice si de verdad cierra.