Invertir en Santiago en 2026 — rentabilidad de 4,3% a 4,6%
¿El arriendo paga el dividendo?
En Santiago, 1 de 4 tipologías se pagan solas. La que más margen deja es el 3D, con -$513 al mes.
El precio de equilibrio deja de ser un objetivo de negociación y pasa a ser un techo: es hasta cuánto podrías pagar y aun así mantener la cuota cubierta.
Cuánto margen tienes antes de que deje de pagarse sola
Un 3D deja de pagarse solo recién sobre UF 3.186 por el departamento completo. La mediana de la comuna es UF 3.189, así que tienes un 0,1% de margen sobre el precio de lista.
Ese colchón es lo que te protege si el arriendo baja o la tasa sube. El 4D aguanta hasta UF 7.060 (+23,9%).
Los números de Santiago
Qué cuesta, qué renta y hasta qué precio aguanta
1.422 arriendos · 4.135 ventas
- Arriendo mediana
- $320.000
- Precio mediana
- UF 2.189UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,3%
- Dividendo est.
- $343.612
Diferencia
−$23.612
Precio de equilibrio
UF 2.039
UF del depto
−6,9% · o pie 25%
784 arriendos · 3.309 ventas
- Arriendo mediana
- $440.001
- Precio mediana
- UF 2.849UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,5%
- Dividendo est.
- $447.166
Diferencia
−$7.165
Precio de equilibrio
UF 2.804
UF del depto
−1,6% · o pie 21%
119 arriendos · 805 ventas
- Arriendo mediana
- $500.000
- Precio mediana
- UF 3.189UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,6%
- Dividendo est.
- $500.513
Diferencia
−$513
Precio de equilibrio
UF 3.186
UF del depto
−0,1% · o pie 20%
2.329 arriendos de la comuna · 55 ventas
Estimado · m² comunal- Arriendo estimado
- $930.000–$1.287.000rango · m² comunal
- Precio mediana
- UF 5.698UF del depto
- Rentab. bruta
- 5,7%
- Dividendo est.
- $894.333
Diferencia
+$213.667
Precio de equilibrio
UF 7.060
UF del depto
+23,9% de margen
Con qué supuestos está calculado
La tasa es la promedio de créditos de vivienda que publica el Banco Central, actualizada cada día. El dividendo es solo la cuota del crédito: no incluye gastos comunes, contribuciones ni seguros. Por eso el precio de equilibrio de esta tabla es el precio al que el arriendo cubre la cuota — los gastos reales del edificio lo empujan más abajo, y cuánto depende de cada propiedad. Todos los precios de esta tabla son UF del departamento completo, no UF por m². En la fila estimada, el precio de equilibrio usa el punto medio del rango de arriendo, pero el veredicto se decide con el rango completo: se paga solo solo si el piso cubre la cuota, y no se paga solo solo si ni el techo la cubre.
Cada fila necesita al menos 20 ventas publicadas: sin eso no hay precio mediano y la fila no existe. El arriendo sale de los avisos propios de la tipología cuando hay 20 o más. Si no los hay pero la comuna junta 15 arriendos entre todas sus tipologías, Franco lo estima desde el metro cuadrado comunal ajustado por tipología, lo marca como estimado y lo publica como rango, no como cifra exacta. Cuando ni eso alcanza, la fila no aparece: no se interpola ni se promedia con el vecino.
Qué dicen los datos
Santiago muestra una señal clara: el 3D técnicamente se paga solo con una diferencia de apenas $493 al mes, pero su margen es de solo 0,1% sobre la mediana, así que cualquier arriendo un poco más bajo lo rompe. El 2D necesita solo un precio de UF 2.818 para equilibrarse, apenas 1,1% bajo la mediana, lo que lo convierte en el ajuste más alcanzable de las cuatro tipologías. El 4D tiene el mejor colchón —26,3% sobre la mediana— pero con solo 56 ventas publicadas y arriendo estimado, no una mediana propia. Si entras a precio de mercado, el 2D es la apuesta más razonable: la brecha es mínima y la muestra, con 791 arriendos y 3.317 ventas, es sólida.
Este análisis es informativo y no constituye asesoría de inversión. Los datos se actualizan semanalmente desde fuentes públicas.
Plusvalía · qué ha hecho el precio
Cuánto se ha valorizado Santiago
El m² de departamentos nuevos en Santiago pasó de UF 52,8 a UF 79,1 entre 2015 y 2025.
5,0%anual promedio
UF 80,9/m² · 1T-2025
Precios observados año a año. El 2025 lo cerramos con los trimestres publicados de ese año.
Fuente: elaboración propia en base a datos públicos de GfK/NielsenIQ, Tinsa, Colliers y Arenas & Cayo.
De dónde salen estos números
Qué cuenta ese número. Santiago tiene 11.343 avisos activos y 10.633 entran en el cálculo. Los 710 restantes quedaron fuera porque no publican superficie (309) o están fuera del rango de 1 a 4 dormitorios (427) — hay avisos que fallan las dos cosas, así que las dos cifras no suman el total. La fila estimada no suma arriendos propios a ese número: su arriendo sale del metro cuadrado de los 2.329 arriendos publicados en la comuna. El label dice “que entran en el cálculo” justamente para no leerse como el tamaño del mercado de la comuna.
Comparativa con comunas similares
| Comuna | Rentabilidad | Arriendo prom. | UF/m² |
|---|---|---|---|
| Santiago | 4,4% | $386.207 | 60,9 |
| PudahuelEstimado · m² comunal | 3,8% | $463.628 | 60,6 |
| La Cisterna | 4,2% | $357.322 | 61,8 |
| San Miguel | 4,2% | $421.464 | 58,7 |
| Recoleta | 4,4% | $471.364 | 63,7 |
| Maipú | 4,8% | $553.271 | 56,6 |
Preguntas frecuentes
¿A qué precio se paga solo un departamento en Santiago?
Un 3 dormitorios tendría que costar UF 3.186 para que el arriendo cubra la cuota, un 0,1% bajo la mediana de la comuna (UF 3.189), con pie de 20% a 30 años. Es la tipología que queda más cerca.
¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo en Santiago?
En 1 de 4 tipologías con veredicto sí. En un 3 dormitorios sobran -$513 al mes; en las demás el arriendo no alcanza a cubrir la cuota.
¿Por qué una tipología de Santiago tiene arriendo estimado?
Porque el 4D no junta 20 arriendos publicados propios (4 de 4D). En vez de dejar la fila afuera, Franco estima ese arriendo desde el metro cuadrado de los 2.329 arriendos publicados en la comuna, ajustado por tipología, y lo publica como rango, no como cifra exacta. El 1D, el 2D y el 3D usan la mediana de sus propios avisos. Si una tipología no aparece, es porque ni siquiera junta 20 ventas para tener un precio.
¿Cuánto se ha valorizado Santiago?
El m² de departamentos nuevos en Santiago pasó de UF 52,8 a UF 79,1 entre 2015 y 2025 — un 5,0% anual promedio (fuente: GfK/NielsenIQ, precios de oferta de deptos nuevos). Es historia observada, no proyección.
¿Viste un 3D en Santiago cerca de UF 3.186?
Ese es el precio al que el arriendo cubriría la cuota con pie de 20% a 30 años. Analiza el que tienes en la mira con sus números reales — gastos comunes, contribuciones y estado incluidos — y Franco te dice si de verdad cierra.
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