Invertir en San Miguel en 2026 — rentabilidad de 3,3% a 4,6%
¿El arriendo paga el dividendo?
En San Miguel, ninguna de las 3 tipologías con veredicto se paga sola al precio de lista. El 4D queda sin veredicto: Con el piso del rango no se paga; con el techo sí. Depende del arriendo real que consigas.
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A qué precio sí se paga sola
El 1 dormitorio está a un 1,6% de lograrlo: comprando a UF 2.067 en vez de la mediana de UF 2.100 —ambas por el departamento completo—, el arriendo cubre la cuota completa.
Banda 1 · fácil de negociar
La otra vía es igual de concreta: con 21% de pie en lugar de 20%, ese mismo 1D se paga solo sin tocar el precio. Las demás tipologías necesitan más: el 2D pide 5,5% bajo la mediana, el 3D pide 28,2% bajo la mediana.
Los números de San Miguel
Qué cuesta, qué renta y a qué precio se equilibra
180 arriendos · 326 ventas
- Arriendo mediana
- $330.000
- Precio mediana
- UF 2.100UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,6%
- Dividendo est.
- $335.226
207 arriendos · 583 ventas
- Arriendo mediana
- $445.000
- Precio mediana
- UF 2.950UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,4%
- Dividendo est.
- $470.912
105 arriendos · 336 ventas
- Arriendo mediana
- $400.000
- Precio mediana
- UF 3.489UF del depto
- Rentab. bruta
- 3,3%
- Dividendo est.
- $557.113
493 arriendos de la comuna · 28 ventas
Estimado · m² comunal- Arriendo estimado
- $753.000–$1.042.000rango · m² comunal
- Precio mediana
- UF 5.574UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,7%
- Dividendo est.
- $889.944
| Tipología | Arriendomediana, o rango estimado | Precio medianaUF del depto | Rentab. bruta | Dividendo est. | Diferencia | Precio de equilibrioUF del depto |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 dormitorio180 arriendos · 326 ventas | $330.000 | UF 2.100 | 4,6% | $335.226 | −$5.226No se paga solo | UF 2.067−1,6% · o pie 21% |
| 2 dormitorios207 arriendos · 583 ventas | $445.000 | UF 2.950 | 4,4% | $470.912 | −$25.912No se paga solo | UF 2.787−5,5% · o pie 24% |
| 3 dormitorios105 arriendos · 336 ventas | $400.000 | UF 3.489 | 3,3% | $557.113 | −$157.113No se paga solo | UF 2.505−28,2% · o pie 43% |
| 4 dormitorios493 arriendos de la comuna · 28 ventasEstimado · m² comunal | $753.000–$1.042.000estimado | UF 5.574 | 4,7% | $889.944 | −$136.944 a +$152.056Depende del arriendo real | UF 5.618al punto medio · piso no cubre, techo sí |
Con qué supuestos está calculado
La tasa es la promedio de créditos de vivienda que publica el Banco Central, actualizada cada día. El dividendo es solo la cuota del crédito: no incluye gastos comunes, contribuciones ni seguros. Por eso el precio de equilibrio de esta tabla es el precio al que el arriendo cubre la cuota — los gastos reales del edificio lo empujan más abajo, y cuánto depende de cada propiedad. Todos los precios de esta tabla son UF del departamento completo, no UF por m². En la fila estimada, el precio de equilibrio usa el punto medio del rango de arriendo, pero el veredicto se decide con el rango completo: se paga solo solo si el piso cubre la cuota, y no se paga solo solo si ni el techo la cubre. Una fila queda sin veredicto: Con el piso del rango no se paga; con el techo sí. Depende del arriendo real que consigas.
Cada fila necesita al menos 20 ventas publicadas: sin eso no hay precio mediano y la fila no existe. El arriendo sale de los avisos propios de la tipología cuando hay 20 o más. Si no los hay pero la comuna junta 15 arriendos entre todas sus tipologías, Franco lo estima desde el metro cuadrado comunal ajustado por tipología, lo marca como estimado y lo publica como rango, no como cifra exacta. Cuando ni eso alcanza, la fila no aparece: no se interpola ni se promedia con el vecino.
Qué dicen los datos
Análisis generado por Franco IA
San Miguel tiene la quinta muestra más grande de las 23 comunas publicadas, lo que le da peso estadístico, pero su rentabilidad bruta queda en el puesto 21 de 23: los arriendos no alcanzan las cuotas en ninguna tipología con veredicto. El 1D es el menos dañado, con una diferencia de solo $4.019 al mes y un precio de equilibrio de UF 2.075, apenas 1,2% bajo la mediana. El 3D es el caso más difícil: faltan $155.903 al mes y el precio de equilibrio exigiría un descuento de 28,0% sobre la mediana actual. El 4D queda en el filo: con el piso estimado de $757.000 el arriendo no cubre la cuota de $906.624, y con el techo de $1.048.000 sí. San Miguel tiene sentido si priorizas la plusvalía del 53% acumulado en diez años y el 1D como única tipología negociable sin sacrificar demasiado.
Este análisis es informativo y no constituye asesoría de inversión. Los datos se actualizan semanalmente desde fuentes públicas.
Plusvalía · qué ha hecho el precio
Cuánto se ha valorizado San Miguel
El m² de departamentos nuevos en San Miguel pasó de UF 45,3 a UF 69,2 entre 2015 y 2025.
Precios observados año a año. El 2025 lo cerramos con los trimestres publicados de ese año.
Fuente: elaboración propia en base a datos públicos de GfK/NielsenIQ, Tinsa, Colliers y Arenas & Cayo.
De dónde salen estos números
Qué cuenta ese número. San Miguel tiene 1.914 avisos activos y 1.766 entran en el cálculo. Los 148 restantes quedaron fuera porque no publican superficie (57), están fuera del rango de 1 a 4 dormitorios (18) o son ventas que la evaluación de cada noche también descarta: un precio fuera de lo plausible o el mismo depto publicado dos veces (76). Hay avisos que fallan más de una cosa, así que las cifras no suman el total. La fila estimada no suma arriendos propios a ese número: su arriendo sale del metro cuadrado de los 493 arriendos publicados en la comuna. El label dice “que entran en el cálculo” justamente para no leerse como el tamaño del mercado de la comuna.
Comparativa con comunas similares
| Comuna | Rentabilidad | Arriendo prom. | UF/m² |
|---|---|---|---|
| San Miguel | 3,3% a 4,6% | $408.235 | 57,2 |
| Santiago | 4,8% a 4,9% | $393.660 | 55,4 |
| La Cisterna | 4,4% a 5,5% | $360.372 | 54,6 |
| San Joaquín | 4,2% a 5,6% | $407.399 | 54,3 |
| Macul | 4,5% a 4,8% | $493.084 | 62,7 |
| La Florida | 4,2% a 4,8% | $469.968 | 63,0 |
Preguntas frecuentes
¿A qué precio se paga solo un departamento en San Miguel?
Un 1 dormitorio tendría que costar UF 2.067 para que el arriendo cubra la cuota, un 1,6% bajo la mediana de la comuna (UF 2.100), con pie de 20% a 30 años. Es la tipología que queda más cerca.
¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo en San Miguel?
No, en ninguna de las 3 tipologías con veredicto. En un 1 dormitorio, que es el que queda más cerca, faltan $5.226 al mes con pie de 20% a 30 años. El 4D queda sin veredicto: Con el piso del rango no se paga; con el techo sí. Depende del arriendo real que consigas.
¿Por qué una tipología de San Miguel tiene arriendo estimado?
Porque el 4D no junta 20 arriendos publicados propios (1 de 4D). En vez de dejar la fila afuera, Franco estima ese arriendo desde el metro cuadrado de los 493 arriendos publicados en la comuna, ajustado por tipología, y lo publica como rango, no como cifra exacta. El 1D, el 2D y el 3D usan la mediana de sus propios avisos. Si una tipología no aparece, es porque ni siquiera junta 20 ventas para tener un precio.
¿Cuánto se ha valorizado San Miguel?
El m² de departamentos nuevos en San Miguel pasó de UF 45,3 a UF 69,2 entre 2015 y 2025 — un 4,8% anual promedio (fuente: GfK/NielsenIQ, precios de oferta de deptos nuevos). Es historia observada, no proyección.
¿Viste un 1D en San Miguel cerca de UF 2.067?
Ese es el precio al que el arriendo cubriría la cuota con pie de 20% a 30 años. Analiza el que tienes en la mira con sus números reales — gastos comunes, contribuciones y estado incluidos — y Franco te dice si de verdad cierra.