Invertir en San Miguel en 2026 — rentabilidad de 3,7% a 4,6%
¿El arriendo paga el dividendo?
En San Miguel, ninguna de las 3 tipologías con veredicto se paga sola al precio de lista. El 4D queda sin veredicto: Con el piso del rango no se paga; con el techo sí. Depende del arriendo real que consigas.
Comprar acá para arrendar significa poner plata de tu bolsillo todos los meses. Cuánta, depende de qué compres y a qué precio lo compres.
A qué precio sí se paga sola
El 1 dormitorio está a un 0,5% de lograrlo: comprando a UF 2.103 en vez de la mediana de UF 2.112 —ambas por el departamento completo—, el arriendo cubre la cuota completa.
La otra vía es igual de concreta: con 20% de pie en lugar de 20%, ese mismo 1D se paga solo sin tocar el precio. Las demás tipologías necesitan más: el 2D pide 6,8% bajo la mediana, el 3D pide 18,9% bajo la mediana.
Los números de San Miguel
Qué cuesta, qué renta y a qué precio se equilibra
200 arriendos · 405 ventas
- Arriendo mediana
- $330.000
- Precio mediana
- UF 2.112UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,6%
- Dividendo est.
- $331.531
Diferencia
−$1.531
Precio de equilibrio
UF 2.103
UF del depto
−0,5% · o pie 20%
239 arriendos · 738 ventas
- Arriendo mediana
- $450.000
- Precio mediana
- UF 3.078UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,3%
- Dividendo est.
- $483.018
Diferencia
−$33.018
Precio de equilibrio
UF 2.867
UF del depto
−6,8% · o pie 25%
113 arriendos · 426 ventas
- Arriendo mediana
- $445.000
- Precio mediana
- UF 3.497UF del depto
- Rentab. bruta
- 3,7%
- Dividendo est.
- $548.760
Diferencia
−$103.760
Precio de equilibrio
UF 2.835
UF del depto
−18,9% · o pie 35%
553 arriendos de la comuna · 31 ventas
Estimado · m² comunal- Arriendo estimado
- $741.000–$1.025.000rango · m² comunal
- Precio mediana
- UF 6.498UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,0%
- Dividendo est.
- $1.019.853
Diferencia
−$278.853 a +$5.147
Precio de equilibrio
UF 5.626
UF del depto
al punto medio · piso no cubre, techo sí
Con qué supuestos está calculado
La tasa es la promedio de créditos de vivienda que publica el Banco Central, actualizada cada día. El dividendo es solo la cuota del crédito: no incluye gastos comunes, contribuciones ni seguros. Por eso el precio de equilibrio de esta tabla es el precio al que el arriendo cubre la cuota — los gastos reales del edificio lo empujan más abajo, y cuánto depende de cada propiedad. Todos los precios de esta tabla son UF del departamento completo, no UF por m². En la fila estimada, el precio de equilibrio usa el punto medio del rango de arriendo, pero el veredicto se decide con el rango completo: se paga solo solo si el piso cubre la cuota, y no se paga solo solo si ni el techo la cubre. Una fila queda sin veredicto: Con el piso del rango no se paga; con el techo sí. Depende del arriendo real que consigas.
Cada fila necesita al menos 20 ventas publicadas: sin eso no hay precio mediano y la fila no existe. El arriendo sale de los avisos propios de la tipología cuando hay 20 o más. Si no los hay pero la comuna junta 15 arriendos entre todas sus tipologías, Franco lo estima desde el metro cuadrado comunal ajustado por tipología, lo marca como estimado y lo publica como rango, no como cifra exacta. Cuando ni eso alcanza, la fila no aparece: no se interpola ni se promedia con el vecino.
Qué dicen los datos
En San Miguel ninguna tipología con veredicto cerrado se paga sola con arriendos al precio mediano. El 1D es la que más se acerca: faltan $5.658 al mes para cubrir la cuota, y bastaría comprarlo a UF 2.114 —solo 1,7% bajo la mediana— o financiar con un pie de 21% para equilibrar; la muestra es sólida con 196 arriendos y 411 ventas. El 3D es el caso más difícil: la brecha es de $102.359 mensuales y el equilibrio exigiría pagar UF 2.834, un 18,8% bajo la mediana actual, lo que hace muy improbable conseguirlo en mercado. El 4D no tiene mediana propia —su arriendo se estima entre $738.000 y $1.021.000 desde el metro cuadrado comunal— y con solo 31 ventas la referencia de precio es frágil; el resultado depende del arriendo real que consigas. San Miguel funciona para quien negocia precio o aumenta el pie, no para quien compra al valor publicado y espera que el arriendo cubra la cuota.
Este análisis es informativo y no constituye asesoría de inversión. Los datos se actualizan semanalmente desde fuentes públicas.
Plusvalía · qué ha hecho el precio
Cuánto se ha valorizado San Miguel
El m² de departamentos nuevos en San Miguel pasó de UF 45,3 a UF 69,2 entre 2015 y 2025.
4,8%anual promedio
UF 69,8/m² · 1T-2025
Precios observados año a año. El 2025 lo cerramos con los trimestres publicados de ese año.
Fuente: elaboración propia en base a datos públicos de GfK/NielsenIQ, Tinsa, Colliers y Arenas & Cayo.
De dónde salen estos números
Qué cuenta ese número. San Miguel tiene 2.225 avisos activos y 2.153 entran en el cálculo. Los 72 restantes quedaron fuera porque no publican superficie (57) o están fuera del rango de 1 a 4 dormitorios (18) — hay avisos que fallan las dos cosas, así que las dos cifras no suman el total. La fila estimada no suma arriendos propios a ese número: su arriendo sale del metro cuadrado de los 553 arriendos publicados en la comuna. El label dice “que entran en el cálculo” justamente para no leerse como el tamaño del mercado de la comuna.
Comparativa con comunas similares
| Comuna | Rentabilidad | Arriendo prom. | UF/m² |
|---|---|---|---|
| San Miguel | 4,2% | $421.464 | 58,7 |
| PudahuelEstimado · m² comunal | 3,8% | $463.628 | 60,6 |
| Maipú | 4,8% | $553.271 | 56,6 |
| Santiago | 4,4% | $386.207 | 60,9 |
| La Cisterna | 4,2% | $357.322 | 61,8 |
| Independencia | 4,4% | $346.787 | 55,6 |
Preguntas frecuentes
¿A qué precio se paga solo un departamento en San Miguel?
Un 1 dormitorio tendría que costar UF 2.103 para que el arriendo cubra la cuota, un 0,5% bajo la mediana de la comuna (UF 2.112), con pie de 20% a 30 años. Es la tipología que queda más cerca.
¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo en San Miguel?
No, en ninguna de las 3 tipologías con veredicto. En un 1 dormitorio, que es el que queda más cerca, faltan $1.531 al mes con pie de 20% a 30 años. El 4D queda sin veredicto: Con el piso del rango no se paga; con el techo sí. Depende del arriendo real que consigas.
¿Por qué una tipología de San Miguel tiene arriendo estimado?
Porque el 4D no junta 20 arriendos publicados propios (1 de 4D). En vez de dejar la fila afuera, Franco estima ese arriendo desde el metro cuadrado de los 553 arriendos publicados en la comuna, ajustado por tipología, y lo publica como rango, no como cifra exacta. El 1D, el 2D y el 3D usan la mediana de sus propios avisos. Si una tipología no aparece, es porque ni siquiera junta 20 ventas para tener un precio.
¿Cuánto se ha valorizado San Miguel?
El m² de departamentos nuevos en San Miguel pasó de UF 45,3 a UF 69,2 entre 2015 y 2025 — un 4,8% anual promedio (fuente: GfK/NielsenIQ, precios de oferta de deptos nuevos). Es historia observada, no proyección.
¿Viste un 1D en San Miguel cerca de UF 2.103?
Ese es el precio al que el arriendo cubriría la cuota con pie de 20% a 30 años. Analiza el que tienes en la mira con sus números reales — gastos comunes, contribuciones y estado incluidos — y Franco te dice si de verdad cierra.
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