Invertir en Macul en 2026 — rentabilidad de 4,5% a 4,8%
¿El arriendo paga el dividendo?
En Macul, 1 de 3 tipologías se pagan solas. La que más margen deja es el 1D, con $10.454 al mes.
El precio de equilibrio deja de ser un objetivo de negociación y pasa a ser un techo: es hasta cuánto podrías pagar y aun así mantener la cuota cubierta.
Cuánto margen tienes antes de que deje de pagarse sola
Un 1D deja de pagarse solo recién sobre UF 2.380 por el departamento completo. La mediana de la comuna es UF 2.315, así que tienes un 2,8% de margen sobre el precio de lista.
Ese colchón es lo que te protege si el arriendo baja o la tasa sube.
Los números de Macul
Qué cuesta, qué renta y hasta qué precio aguanta
151 arriendos · 137 ventas
- Arriendo mediana
- $380.000
- Precio mediana
- UF 2.315UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,8%
- Dividendo est.
- $369.546
179 arriendos · 316 ventas
- Arriendo mediana
- $520.000
- Precio mediana
- UF 3.349UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,5%
- Dividendo est.
- $534.764
23 arriendos · 157 ventas
Muestra chica- Arriendo mediana
- $600.000
- Precio mediana
- UF 3.874UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,5%
- Dividendo est.
- $618.494
| Tipología | Arriendo | Precio medianaUF del depto | Rentab. bruta | Dividendo est. | Diferencia | Precio de equilibrioUF del depto |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 dormitorio151 arriendos · 137 ventas | $380.000 | UF 2.315 | 4,8% | $369.546 | +$10.454Se paga solo | UF 2.380+2,8% de margen |
| 2 dormitorios179 arriendos · 316 ventas | $520.000 | UF 3.349 | 4,5% | $534.764 | −$14.764No se paga solo | UF 3.257−2,8% · o pie 22% |
| 3 dormitorios23 arriendos · 157 ventasMuestra chica | $600.000 | UF 3.874 | 4,5% | $618.494 | −$18.494No se paga solo | UF 3.758−3,0% · o pie 22% |
Con qué supuestos está calculado
La tasa es la promedio de créditos de vivienda que publica el Banco Central, actualizada cada día. El dividendo es solo la cuota del crédito: no incluye gastos comunes, contribuciones ni seguros. Por eso el precio de equilibrio de esta tabla es el precio al que el arriendo cubre la cuota — los gastos reales del edificio lo empujan más abajo, y cuánto depende de cada propiedad. Todos los precios de esta tabla son UF del departamento completo, no UF por m².
Cada fila necesita al menos 20 ventas publicadas: sin eso no hay precio mediano y la fila no existe. El arriendo sale de los avisos propios de la tipología cuando hay 20 o más. Si no los hay pero la comuna junta 15 arriendos entre todas sus tipologías, Franco lo estima desde el metro cuadrado comunal ajustado por tipología, lo marca como estimado y lo publica como rango, no como cifra exacta. Cuando ni eso alcanza, la fila no aparece: no se interpola ni se promedia con el vecino.
Qué dicen los datos
Análisis generado por Franco IA
Macul tiene una historia clara: el 1D se paga solo con un margen del 3,3% sobre la mediana, lo que lo convierte en el eje natural de cualquier estrategia de arriendo aquí. El 2D y el 3D no cierran con pie del 20%; el 3D además tiene solo 25 arriendos publicados, así que su mediana de $600.000 hay que tomarla con reserva. La plusvalía acumulada de 53% en diez años ubica a Macul en el puesto 6 de 23 comunas con serie histórica, lo que le da un argumento de largo plazo incluso donde el flujo mensual no cuadra. Si entras al 1D con precio bajo UF 2.427, la operación tiene lógica desde el primer mes; para las otras tipologías, el flujo depende de negociar precio o aumentar el pie.
Este análisis es informativo y no constituye asesoría de inversión. Los datos se actualizan semanalmente desde fuentes públicas.
Plusvalía · qué ha hecho el precio
Cuánto se ha valorizado Macul
El m² de departamentos nuevos en Macul pasó de UF 46,6 a UF 71,4 entre 2015 y 2025.
Precios observados año a año. El 2025 lo cerramos con los trimestres publicados de ese año.
Fuente: elaboración propia en base a datos públicos de GfK/NielsenIQ, Tinsa, Colliers y Arenas & Cayo.
De dónde salen estos números
Qué cuenta ese número. Macul tiene 1.039 avisos activos y 963 entran en el cálculo. Los 76 restantes quedaron fuera porque no publican superficie (33), están fuera del rango de 1 a 4 dormitorios (6) o son ventas que la evaluación de cada noche también descarta: un precio fuera de lo plausible o el mismo depto publicado dos veces (33). Hay avisos que fallan más de una cosa, así que las cifras no suman el total. Otros 5 cayeron en tipologías que no llegan a publicarse. El label dice “que entran en el cálculo” justamente para no leerse como el tamaño del mercado de la comuna.
Comparativa con comunas similares
| Comuna | Rentabilidad | Arriendo prom. | UF/m² |
|---|---|---|---|
| Macul | 4,5% a 4,8% | $493.084 | 62,7 |
| La Florida | 4,2% a 4,8% | $469.968 | 63,0 |
| PeñalolénEstimado · m² comunal | 3,4% a 4,0% | $821.347 | 63,3 |
| HuechurabaEstimado · m² comunal | 3,8% a 4,3% | $840.277 | 65,7 |
| San Miguel | 3,3% a 4,6% | $408.235 | 57,2 |
| Santiago | 4,8% a 4,9% | $393.660 | 55,4 |
Preguntas frecuentes
¿A qué precio se paga solo un departamento en Macul?
Un 1 dormitorio en Macul se paga solo hasta UF 2.380: sobre ese precio el arriendo deja de cubrir la cuota, con pie de 20% a 30 años. La mediana de la comuna hoy está en UF 2.315.
¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo en Macul?
En 1 de 3 tipologías con veredicto sí. En un 1 dormitorio sobran $10.454 al mes; en las demás el arriendo no alcanza a cubrir la cuota.
¿Qué tipología rinde más en Macul?
El 1 dormitorio, con 4,8% de rentabilidad bruta. El que menos rinde es el 2 dormitorios, con 4,5%.
¿Cuánto se ha valorizado Macul?
El m² de departamentos nuevos en Macul pasó de UF 46,6 a UF 71,4 entre 2015 y 2025 — un 5,3% anual promedio (fuente: GfK/NielsenIQ, precios de oferta de deptos nuevos). Es historia observada, no proyección.
¿Viste un 1D en Macul bajo UF 2.380?
Sobre ese precio deja de pagarse solo con pie de 20% a 30 años. Analiza el que tienes en la mira con sus números reales — gastos comunes, contribuciones y estado incluidos — y Franco te dice si de verdad cierra.