Invertir en Macul en 2026 — rentabilidad de 3,7% a 4,1%
¿El arriendo paga el dividendo?
En Macul, ninguna de las 3 tipologías se paga sola al precio de lista.
Comprar acá para arrendar significa poner plata de tu bolsillo todos los meses. Cuánta, depende de qué compres y a qué precio lo compres.
A qué precio sí se paga sola
El 3 dormitorios está a un 11,1% de lograrlo: comprando a UF 3.820 en vez de la mediana de UF 4.299 —ambas por el departamento completo—, el arriendo cubre la cuota completa.Muestra chica · 30 arriendos
La otra vía es igual de concreta: con 29% de pie en lugar de 20%, ese mismo 3D se paga solo sin tocar el precio. Las demás tipologías necesitan más: el 1D pide 17,8% bajo la mediana, el 2D pide 20,3% bajo la mediana.
Ojo con el respaldo de este número: el 3D se apoya en 30 arriendos publicados, la muestra más chica de las que se muestran acá. Con esa cantidad la mediana se mueve más — tómalo como una señal de por dónde mirar, no como una promesa.
Los números de Macul
Qué cuesta, qué renta y a qué precio se equilibra
156 arriendos · 364 ventas
- Arriendo mediana
- $380.000
- Precio mediana
- UF 2.946UF del depto
- Rentab. bruta
- 3,8%
- Dividendo est.
- $462.353
Diferencia
−$82.353
Precio de equilibrio
UF 2.421
UF del depto
−17,8% · o pie 34%
211 arriendos · 778 ventas
- Arriendo mediana
- $500.000
- Precio mediana
- UF 3.995UF del depto
- Rentab. bruta
- 3,7%
- Dividendo est.
- $626.986
Diferencia
−$126.986
Precio de equilibrio
UF 3.186
UF del depto
−20,3% · o pie 36%
30 arriendos · 293 ventas
Muestra chica- Arriendo mediana
- $599.500
- Precio mediana
- UF 4.299UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,1%
- Dividendo est.
- $674.672
Diferencia
−$75.172
Precio de equilibrio
UF 3.820
UF del depto
−11,1% · o pie 29%
Con qué supuestos está calculado
La tasa es la promedio de créditos de vivienda que publica el Banco Central, actualizada cada día. El dividendo es solo la cuota del crédito: no incluye gastos comunes, contribuciones ni seguros. Por eso el precio de equilibrio de esta tabla es el precio al que el arriendo cubre la cuota — los gastos reales del edificio lo empujan más abajo, y cuánto depende de cada propiedad. Todos los precios de esta tabla son UF del departamento completo, no UF por m².
Cada fila necesita al menos 20 ventas publicadas: sin eso no hay precio mediano y la fila no existe. El arriendo sale de los avisos propios de la tipología cuando hay 20 o más. Si no los hay pero la comuna junta 15 arriendos entre todas sus tipologías, Franco lo estima desde el metro cuadrado comunal ajustado por tipología, lo marca como estimado y lo publica como rango, no como cifra exacta. Cuando ni eso alcanza, la fila no aparece: no se interpola ni se promedia con el vecino.
Qué dicen los datos
En Macul, ninguna de las tres tipologías analizadas se paga sola con el arriendo mediano: el 1D requiere aportar $79.948 al mes, el 2D requiere $123.724, y el 3D —con solo 29 arriendos publicados, muestra chica— requiere $71.317. El 3D es el que más se acerca al equilibrio, pero para llegar a él habría que comprar a UF 3.843, un 10,6% bajo la mediana actual de UF 4.300, lo que en la práctica depende de negociación o de encontrar precio fuera de mercado. La plusvalía histórica de 53% acumulado entre 2015 y 2025 es un antecedente real, no una garantía futura. Macul puede tener sentido si tu tesis es apreciación de largo plazo y puedes absorber la brecha mensual; si buscas flujo positivo desde el inicio, los números actuales no lo soportan en ninguna tipología.
Este análisis es informativo y no constituye asesoría de inversión. Los datos se actualizan semanalmente desde fuentes públicas.
Plusvalía · qué ha hecho el precio
Cuánto se ha valorizado Macul
El m² de departamentos nuevos en Macul pasó de UF 46,6 a UF 71,4 entre 2015 y 2025.
5,3%anual promedio
UF 71,5/m² · 1T-2025
Precios observados año a año. El 2025 lo cerramos con los trimestres publicados de ese año.
Fuente: elaboración propia en base a datos públicos de GfK/NielsenIQ, Tinsa, Colliers y Arenas & Cayo.
De dónde salen estos números
Qué cuenta ese número. Macul tiene 1.891 avisos activos y 1.832 entran en el cálculo. Los 59 restantes quedaron fuera porque no publican superficie (36) o están fuera del rango de 1 a 4 dormitorios (15) — hay avisos que fallan las dos cosas, así que las dos cifras no suman el total. Otros 10 cayeron en tipologías que no llegan a publicarse. El label dice “que entran en el cálculo” justamente para no leerse como el tamaño del mercado de la comuna.
Comparativa con comunas similares
| Comuna | Rentabilidad | Arriendo prom. | UF/m² |
|---|---|---|---|
| Macul | 3,8% | $483.482 | 75,2 |
| Conchalí | 4,2% | $379.708 | 73,9 |
| La Florida | 4,0% | $461.627 | 73,2 |
| Huechuraba | 4,1% | $830.032 | 78,4 |
| La ReinaEstimado · m² comunal | 3,9% | $1.024.592 | 84,2 |
| PeñalolénEstimado · m² comunal | 2,8% | $790.982 | 84,2 |
Preguntas frecuentes
¿A qué precio se paga solo un departamento en Macul?
Un 3 dormitorios tendría que costar UF 3.820 para que el arriendo cubra la cuota, un 11,1% bajo la mediana de la comuna (UF 4.299), con pie de 20% a 30 años. Es la tipología que queda más cerca. Esa cifra se apoya en 30 arriendos publicados, una muestra chica para la comuna.
¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo en Macul?
No, en ninguna de las 3 tipologías con veredicto. En un 3 dormitorios, que es el que queda más cerca, faltan $75.172 al mes con pie de 20% a 30 años.
¿Qué tipología rinde más en Macul?
El 3 dormitorios, con 4,1% de rentabilidad bruta —aunque es la tipología con menos avisos de la comuna—. El que menos rinde es el 2 dormitorios, con 3,7%.
¿Cuánto se ha valorizado Macul?
El m² de departamentos nuevos en Macul pasó de UF 46,6 a UF 71,4 entre 2015 y 2025 — un 5,3% anual promedio (fuente: GfK/NielsenIQ, precios de oferta de deptos nuevos). Es historia observada, no proyección.
¿Viste un 3D en Macul cerca de UF 3.820?
Ese es el precio al que el arriendo cubriría la cuota con pie de 20% a 30 años, calculado sobre 30 arriendos publicados. Analiza el que tienes en la mira con sus números reales — gastos comunes, contribuciones y estado incluidos — y Franco te dice si de verdad cierra.
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