Invertir en La Reina en 2026 — rentabilidad de 3,6% a 4,2%
Muestra limitada — los números de esta comuna salen de menos avisos que el resto. Tómalos como referencia, no como precisión.
¿El arriendo paga el dividendo?
En La Reina solo se puede publicar con veredicto el 4 dormitorios (con arriendo estimado desde el m² comunal), y no se paga solo: faltan $407.611 cada mes. El 2D y 3D quedan sin veredicto: Con el piso del rango no se paga; con el techo sí. Depende del arriendo real que consigas.
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A qué precio sí se paga sola
El 4 dormitorios está a un 21,5% de lograrlo: comprando a UF 9.345 en vez de la mediana de UF 11.898 —ambas por el departamento completo—, el arriendo cubre la cuota completa.Arriendo estimado · m² comunal
Banda 3 · difícil de negociar
La otra vía es igual de concreta: con 37% de pie en lugar de 20%, ese mismo 4D se paga solo sin tocar el precio.
Ojo con el respaldo de este número: el 4D no junta arriendos publicados propios (2). Su arriendo es un estimado desde el metro cuadrado de los 28 arriendos de la comuna, ajustado por tipología, y va entre $1.252.000 y $1.732.000. El precio de equilibrio de arriba usa el punto medio: tómalo como orden de magnitud, no como cifra para negociar.
Los números de La Reina
Qué cuesta, qué renta y a qué precio se equilibra
28 arriendos de la comuna · 45 ventas
Estimado · m² comunal- Arriendo estimado
- $766.000–$969.000rango · m² comunal
- Precio mediana
- UF 5.999UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,2%
- Dividendo est.
- $957.787
28 arriendos de la comuna · 84 ventas
Estimado · m² comunal- Arriendo estimado
- $924.000–$1.279.000rango · m² comunal
- Precio mediana
- UF 7.899UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,1%
- Dividendo est.
- $1.261.086
28 arriendos de la comuna · 20 ventas
Estimado · m² comunal- Arriendo estimado
- $1.252.000–$1.732.000rango · m² comunal
- Precio mediana
- UF 11.898UF del depto
- Rentab. bruta
- 3,6%
- Dividendo est.
- $1.899.611
| Tipología | Arriendomediana, o rango estimado | Precio medianaUF del depto | Rentab. bruta | Dividendo est. | Diferencia | Precio de equilibrioUF del depto |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 dormitorios28 arriendos de la comuna · 45 ventasEstimado · m² comunal | $766.000–$969.000estimado | UF 5.999 | 4,2% | $957.787 | −$191.787 a +$11.213Depende del arriendo real | UF 5.437al punto medio · piso no cubre, techo sí |
| 3 dormitorios28 arriendos de la comuna · 84 ventasEstimado · m² comunal | $924.000–$1.279.000estimado | UF 7.899 | 4,1% | $1.261.086 | −$337.086 a +$17.914Depende del arriendo real | UF 6.902al punto medio · piso no cubre, techo sí |
| 4 dormitorios28 arriendos de la comuna · 20 ventasEstimado · m² comunal | $1.252.000–$1.732.000estimado | UF 11.898 | 3,6% | $1.899.611 | −$407.611No se paga solo | UF 9.345−21,5% · o pie 37% |
Con qué supuestos está calculado
La tasa es la promedio de créditos de vivienda que publica el Banco Central, actualizada cada día. El dividendo es solo la cuota del crédito: no incluye gastos comunes, contribuciones ni seguros. Por eso el precio de equilibrio de esta tabla es el precio al que el arriendo cubre la cuota — los gastos reales del edificio lo empujan más abajo, y cuánto depende de cada propiedad. Todos los precios de esta tabla son UF del departamento completo, no UF por m². En las filas estimadas, el precio de equilibrio usa el punto medio del rango de arriendo, pero el veredicto se decide con el rango completo: se paga solo solo si el piso cubre la cuota, y no se paga solo solo si ni el techo la cubre. 2 filas quedan sin veredicto: Con el piso del rango no se paga; con el techo sí. Depende del arriendo real que consigas.
Cada fila necesita al menos 20 ventas publicadas: sin eso no hay precio mediano y la fila no existe. El arriendo sale de los avisos propios de la tipología cuando hay 20 o más. Si no los hay pero la comuna junta 15 arriendos entre todas sus tipologías, Franco lo estima desde el metro cuadrado comunal ajustado por tipología, lo marca como estimado y lo publica como rango, no como cifra exacta. Cuando ni eso alcanza, la fila no aparece: no se interpola ni se promedia con el vecino.
Qué dicen los datos
Análisis generado por Franco IA
La Reina no es una comuna de flujo seguro: el 4D directamente no se paga solo, y el 2D y 3D quedan en el filo, porque sus arriendos estimados cruzan la cuota dependiendo del extremo del rango que consigas. El 3D, la tipología con más avisos, necesitaría comprarse a UF 7.080 para equilibrarse al punto medio del rango, un 10,4% bajo su mediana actual de UF 7.901. La rentabilidad bruta (puesto 20 de 25 comunas) y la plusvalía de diez años (puesto 16 de 23) no destacan en el conjunto publicado. La Reina puede tener sentido si negocias precio o consigues arriendos cerca del techo del rango; sin ninguna de esas condiciones, hay comunas con números más claros.
Este análisis es informativo y no constituye asesoría de inversión. Los datos se actualizan semanalmente desde fuentes públicas.
Plusvalía · qué ha hecho el precio
Cuánto se ha valorizado La Reina
El m² de departamentos nuevos en La Reina pasó de UF 65,7 a UF 88,4 entre 2015 y 2025.
Precios observados año a año. El 2025 lo cerramos con los trimestres publicados de ese año.
Fuente: elaboración propia en base a datos públicos de GfK/NielsenIQ, Tinsa, Colliers y Arenas & Cayo.
De dónde salen estos números
Qué cuenta ese número. La Reina tiene 200 avisos activos y 166 entran en el cálculo. Los 34 restantes quedaron fuera porque no publican superficie (1), están fuera del rango de 1 a 4 dormitorios (6) o son ventas que la evaluación de cada noche también descarta: un precio fuera de lo plausible o el mismo depto publicado dos veces (6). Hay avisos que fallan más de una cosa, así que las cifras no suman el total. Otros 22 cayeron en tipologías que no llegan a publicarse. Las filas estimadas no suman arriendos propios a ese número: su arriendo sale del metro cuadrado de los 28 arriendos publicados en la comuna. El label dice “que entran en el cálculo” justamente para no leerse como el tamaño del mercado de la comuna.
Comparativa con comunas similares
| Comuna | Rentabilidad | Arriendo prom. | UF/m² |
|---|---|---|---|
| La ReinaEstimado · m² comunal | 3,6% a 4,2% | $1.076.157 | 81,0 |
| Ñuñoa | 3,5% a 4,0% | $622.862 | 84,0 |
| Providencia | 4,0% a 4,6% | $1.127.803 | 90,6 |
| HuechurabaEstimado · m² comunal | 3,8% a 4,3% | $840.277 | 65,7 |
| Las Condes | 4,3% a 5,1% | $1.663.063 | 96,9 |
| Lo Barnechea | 4,4% | $2.070.835 | 98,1 |
Preguntas frecuentes
¿A qué precio se paga solo un departamento en La Reina?
Un 4 dormitorios tendría que costar UF 9.345 para que el arriendo cubra la cuota, un 21,5% bajo la mediana de la comuna (UF 11.898), con pie de 20% a 30 años. Es la tipología que queda más cerca. El arriendo del 4 dormitorios es un estimado desde el metro cuadrado de la comuna (28 arriendos publicados), entre $1.252.000 y $1.732.000: tómalo como orden de magnitud.
¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo en La Reina?
No, en ninguna de las tipologías con veredicto. En un 4 dormitorios, que es el que queda más cerca, faltan $407.611 al mes con pie de 20% a 30 años. El 2D y el 3D quedan sin veredicto: Con el piso del rango no se paga; con el techo sí. Depende del arriendo real que consigas.
¿Por qué algunas tipologías de La Reina tienen arriendo estimado?
Porque el 2D, el 3D y el 4D no juntan 20 arriendos publicados propios (10 de 2D, 5 de 3D, 2 de 4D). En vez de dejar la fila afuera, Franco estima ese arriendo desde el metro cuadrado de los 28 arriendos publicados en la comuna, ajustado por tipología, y lo publica como rango, no como cifra exacta. Si una tipología no aparece, es porque ni siquiera junta 20 ventas para tener un precio.
¿Cuánto se ha valorizado La Reina?
El m² de departamentos nuevos en La Reina pasó de UF 65,7 a UF 88,4 entre 2015 y 2025 — un 2,7% anual promedio (fuente: GfK/NielsenIQ, precios de oferta de deptos nuevos). Es historia observada, no proyección.
¿Viste un 4D en La Reina cerca de UF 9.345?
Ese es el precio al que el arriendo cubriría la cuota con pie de 20% a 30 años, calculado con un arriendo estimado desde el m² comunal (entre $1.252.000 y $1.732.000). Analiza el que tienes en la mira con sus números reales — gastos comunes, contribuciones y estado incluidos — y Franco te dice si de verdad cierra.