Invertir en La Reina en 2026 — rentabilidad de 3,7% a 4,0%
Muestra limitada — los números de esta comuna salen de menos avisos que el resto. Tómalos como referencia, no como precisión.
¿El arriendo paga el dividendo?
En La Reina, ninguna de las 3 tipologías se paga sola al precio de lista.
Comprar acá para arrendar significa poner plata de tu bolsillo todos los meses. Cuánta, depende de qué compres y a qué precio lo compres.
A qué precio sí se paga sola
El 2 dormitorios está a un 13,5% de lograrlo: comprando a UF 5.359 en vez de la mediana de UF 6.198 —ambas por el departamento completo—, el arriendo cubre la cuota completa.Arriendo estimado · m² comunal
La otra vía es igual de concreta: con 31% de pie en lugar de 20%, ese mismo 2D se paga solo sin tocar el precio. Las demás tipologías necesitan más: el 3D pide 16,0% bajo la mediana, el 4D pide 18,9% bajo la mediana.
Ojo con el respaldo de este número: el 2D no junta arriendos publicados propios (10). Su arriendo es un estimado desde el metro cuadrado de los 25 arriendos de la comuna, ajustado por tipología, y va entre $742.000 y $939.000. El precio de equilibrio de arriba usa el punto medio: tómalo como orden de magnitud, no como cifra para negociar.
Los números de La Reina
Qué cuesta, qué renta y a qué precio se equilibra
25 arriendos de la comuna · 53 ventas
Estimado · m² comunal- Arriendo estimado
- $742.000–$939.000rango · m² comunal
- Precio mediana
- UF 6.198UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,0%
- Dividendo est.
- $972.783
Diferencia
−$131.783
Precio de equilibrio
UF 5.359
UF del depto
−13,5% · o pie 31%
25 arriendos de la comuna · 92 ventas
Estimado · m² comunal- Arriendo estimado
- $884.000–$1.224.000rango · m² comunal
- Precio mediana
- UF 7.998UF del depto
- Rentab. bruta
- 3,9%
- Dividendo est.
- $1.255.204
Diferencia
−$201.204
Precio de equilibrio
UF 6.716
UF del depto
−16,0% · o pie 33%
25 arriendos de la comuna · 22 ventas
Estimado · m² comunal- Arriendo estimado
- $1.190.000–$1.646.000rango · m² comunal
- Precio mediana
- UF 11.142UF del depto
- Rentab. bruta
- 3,7%
- Dividendo est.
- $1.748.656
Diferencia
−$330.656
Precio de equilibrio
UF 9.035
UF del depto
−18,9% · o pie 35%
Con qué supuestos está calculado
La tasa es la promedio de créditos de vivienda que publica el Banco Central, actualizada cada día. El dividendo es solo la cuota del crédito: no incluye gastos comunes, contribuciones ni seguros. Por eso el precio de equilibrio de esta tabla es el precio al que el arriendo cubre la cuota — los gastos reales del edificio lo empujan más abajo, y cuánto depende de cada propiedad. Todos los precios de esta tabla son UF del departamento completo, no UF por m². En las filas estimadas, el precio de equilibrio usa el punto medio del rango de arriendo, pero el veredicto se decide con el rango completo: se paga solo solo si el piso cubre la cuota, y no se paga solo solo si ni el techo la cubre.
Cada fila necesita al menos 20 ventas publicadas: sin eso no hay precio mediano y la fila no existe. El arriendo sale de los avisos propios de la tipología cuando hay 20 o más. Si no los hay pero la comuna junta 15 arriendos entre todas sus tipologías, Franco lo estima desde el metro cuadrado comunal ajustado por tipología, lo marca como estimado y lo publica como rango, no como cifra exacta. Cuando ni eso alcanza, la fila no aparece: no se interpola ni se promedia con el vecino.
Qué dicen los datos
En La Reina ninguna de las tres tipologías analizadas se paga sola con arriendo: los arriendos son estimados desde el metro cuadrado comunal, no medianas propias, así que el margen de error es relevante. El 2D es el menos desfavorable, pero incluso con el techo del rango estimado ($932.000) no cubre su cuota de $967.945; para equilibrarse requeriría comprar a UF 5.342, un 13,8% bajo la mediana actual. El 3D exige un descuento todavía mayor: UF 6.680 frente a una mediana de UF 8.000. La plusvalía histórica de 2,7% anual no alcanza a compensar esa brecha mensual en el corto plazo. Esta comuna le sirve si consigues precio con descuento real o si el flujo negativo mensual no es un problema para tu plan.
Este análisis es informativo y no constituye asesoría de inversión. Los datos se actualizan semanalmente desde fuentes públicas.
Plusvalía · qué ha hecho el precio
Cuánto se ha valorizado La Reina
El m² de departamentos nuevos en La Reina pasó de UF 65,7 a UF 88,4 entre 2015 y 2025.
2,7%anual promedio
UF 86,9/m² · 1T-2025
Precios observados año a año. El 2025 lo cerramos con los trimestres publicados de ese año.
Fuente: elaboración propia en base a datos públicos de GfK/NielsenIQ, Tinsa, Colliers y Arenas & Cayo.
De dónde salen estos números
Qué cuenta ese número. La Reina tiene 210 avisos activos y 184 entran en el cálculo. Los 26 restantes quedaron fuera porque no publican superficie (0) o están fuera del rango de 1 a 4 dormitorios (5) — hay avisos que fallan las dos cosas, así que las dos cifras no suman el total. Otros 21 cayeron en tipologías que no llegan a publicarse. Las filas estimadas no suman arriendos propios a ese número: su arriendo sale del metro cuadrado de los 25 arriendos publicados en la comuna. El label dice “que entran en el cálculo” justamente para no leerse como el tamaño del mercado de la comuna.
Comparativa con comunas similares
| Comuna | Rentabilidad | Arriendo prom. | UF/m² |
|---|---|---|---|
| La ReinaEstimado · m² comunal | 3,9% | $1.024.592 | 84,2 |
| PeñalolénEstimado · m² comunal | 2,8% | $790.982 | 84,2 |
| Ñuñoa | 3,7% | $615.212 | 89,1 |
| Huechuraba | 4,1% | $830.032 | 78,4 |
| Macul | 3,8% | $483.482 | 75,2 |
| Conchalí | 4,2% | $379.708 | 73,9 |
Preguntas frecuentes
¿A qué precio se paga solo un departamento en La Reina?
Un 2 dormitorios tendría que costar UF 5.359 para que el arriendo cubra la cuota, un 13,5% bajo la mediana de la comuna (UF 6.198), con pie de 20% a 30 años. Es la tipología que queda más cerca. El arriendo del 2 dormitorios es un estimado desde el metro cuadrado de la comuna (25 arriendos publicados), entre $742.000 y $939.000: tómalo como orden de magnitud.
¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo en La Reina?
No, en ninguna de las 3 tipologías con veredicto. En un 2 dormitorios, que es el que queda más cerca, faltan $131.783 al mes con pie de 20% a 30 años.
¿Por qué algunas tipologías de La Reina tienen arriendo estimado?
Porque el 2D, el 3D y el 4D no juntan 20 arriendos publicados propios (10 de 2D, 7 de 3D, 0 de 4D). En vez de dejar la fila afuera, Franco estima ese arriendo desde el metro cuadrado de los 25 arriendos publicados en la comuna, ajustado por tipología, y lo publica como rango, no como cifra exacta. Si una tipología no aparece, es porque ni siquiera junta 20 ventas para tener un precio.
¿Cuánto se ha valorizado La Reina?
El m² de departamentos nuevos en La Reina pasó de UF 65,7 a UF 88,4 entre 2015 y 2025 — un 2,7% anual promedio (fuente: GfK/NielsenIQ, precios de oferta de deptos nuevos). Es historia observada, no proyección.
¿Viste un 2D en La Reina cerca de UF 5.359?
Ese es el precio al que el arriendo cubriría la cuota con pie de 20% a 30 años, calculado con un arriendo estimado desde el m² comunal (entre $742.000 y $939.000). Analiza el que tienes en la mira con sus números reales — gastos comunes, contribuciones y estado incluidos — y Franco te dice si de verdad cierra.
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