Invertir en Ñuñoa en 2026 — rentabilidad de 3,5% a 4,0%
¿El arriendo paga el dividendo?
En Ñuñoa, ninguna de las 3 tipologías con veredicto se paga sola al precio de lista. El 4D queda sin veredicto: Con el piso del rango no se paga; con el techo sí. Depende del arriendo real que consigas.
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A qué precio sí se paga sola
El 3 dormitorios está a un 13,3% de lograrlo: comprando a UF 5.637 en vez de la mediana de UF 6.499 —ambas por el departamento completo—, el arriendo cubre la cuota completa.Muestra chica · 33 arriendos
Banda 3 · difícil de negociar
La otra vía es igual de concreta: con 31% de pie en lugar de 20%, ese mismo 3D se paga solo sin tocar el precio. Las demás tipologías necesitan más: el 1D pide 19,5% bajo la mediana, el 2D pide 24,8% bajo la mediana.
Ojo con el respaldo de este número: el 3D se apoya en 33 arriendos publicados, la muestra más chica de las que se muestran acá. Con esa cantidad la mediana se mueve más — tómalo como una señal de por dónde mirar, no como una promesa.
Los números de Ñuñoa
Qué cuesta, qué renta y a qué precio se equilibra
353 arriendos · 552 ventas
- Arriendo mediana
- $450.000
- Precio mediana
- UF 3.499UF del depto
- Rentab. bruta
- 3,7%
- Dividendo est.
- $558.709
255 arriendos · 969 ventas
- Arriendo mediana
- $599.000
- Precio mediana
- UF 4.992UF del depto
- Rentab. bruta
- 3,5%
- Dividendo est.
- $797.039
33 arriendos · 540 ventas
Muestra chica- Arriendo mediana
- $900.000
- Precio mediana
- UF 6.499UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,0%
- Dividendo est.
- $1.037.603
645 arriendos de la comuna · 51 ventas
Estimado · m² comunal- Arriendo estimado
- $932.000–$1.289.000rango · m² comunal
- Precio mediana
- UF 7.499UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,3%
- Dividendo est.
- $1.197.234
| Tipología | Arriendomediana, o rango estimado | Precio medianaUF del depto | Rentab. bruta | Dividendo est. | Diferencia | Precio de equilibrioUF del depto |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 dormitorio353 arriendos · 552 ventas | $450.000 | UF 3.499 | 3,7% | $558.709 | −$108.709No se paga solo | UF 2.819−19,5% · o pie 36% |
| 2 dormitorios255 arriendos · 969 ventas | $599.000 | UF 4.992 | 3,5% | $797.039 | −$198.039No se paga solo | UF 3.752−24,8% · o pie 40% |
| 3 dormitorios33 arriendos · 540 ventasMuestra chica | $900.000 | UF 6.499 | 4,0% | $1.037.603 | −$137.603No se paga solo | UF 5.637−13,3% · o pie 31% |
| 4 dormitorios645 arriendos de la comuna · 51 ventasEstimado · m² comunal | $932.000–$1.289.000estimado | UF 7.499 | 4,3% | $1.197.234 | −$265.234 a +$91.766Depende del arriendo real | UF 6.959al punto medio · piso no cubre, techo sí |
Con qué supuestos está calculado
La tasa es la promedio de créditos de vivienda que publica el Banco Central, actualizada cada día. El dividendo es solo la cuota del crédito: no incluye gastos comunes, contribuciones ni seguros. Por eso el precio de equilibrio de esta tabla es el precio al que el arriendo cubre la cuota — los gastos reales del edificio lo empujan más abajo, y cuánto depende de cada propiedad. Todos los precios de esta tabla son UF del departamento completo, no UF por m². En la fila estimada, el precio de equilibrio usa el punto medio del rango de arriendo, pero el veredicto se decide con el rango completo: se paga solo solo si el piso cubre la cuota, y no se paga solo solo si ni el techo la cubre. Una fila queda sin veredicto: Con el piso del rango no se paga; con el techo sí. Depende del arriendo real que consigas.
Cada fila necesita al menos 20 ventas publicadas: sin eso no hay precio mediano y la fila no existe. El arriendo sale de los avisos propios de la tipología cuando hay 20 o más. Si no los hay pero la comuna junta 15 arriendos entre todas sus tipologías, Franco lo estima desde el metro cuadrado comunal ajustado por tipología, lo marca como estimado y lo publica como rango, no como cifra exacta. Cuando ni eso alcanza, la fila no aparece: no se interpola ni se promedia con el vecino.
Qué dicen los datos
Análisis generado por Franco IA
Ñuñoa tiene una de las muestras más grandes entre las 23 comunas publicadas, pero eso no se traduce en números atractivos para el arriendo: ninguna de sus tipologías con veredicto se paga sola, y la rentabilidad bruta la ubica en el puesto 22 de 23. El 1D necesita que pongas $106.699 adicionales cada mes sobre la cuota, el 2D exige $194.966, y el 3D —con solo 34 arriendos, muestra chica— cierra la brecha mejor: le faltan $108.869 y su precio de equilibrio (UF 5.816) está solo 10,5% bajo la mediana. El 4D queda en el filo: con el piso del rango estimado ($936.000) no cubre la cuota y con el techo ($1.295.000) sí. Ñuñoa puede tener sentido si buscas plusvalía —32% acumulado en diez años—, pero como inversión de flujo inmediato, hoy las cifras no acompañan.
Este análisis es informativo y no constituye asesoría de inversión. Los datos se actualizan semanalmente desde fuentes públicas.
Plusvalía · qué ha hecho el precio
Cuánto se ha valorizado Ñuñoa
El m² de departamentos nuevos en Ñuñoa pasó de UF 65,0 a UF 85,8 entre 2015 y 2025.
Precios observados año a año. El 2025 lo cerramos con los trimestres publicados de ese año.
Fuente: elaboración propia en base a datos públicos de GfK/NielsenIQ, Tinsa, Colliers y Arenas & Cayo.
De dónde salen estos números
Qué cuenta ese número. Ñuñoa tiene 3.011 avisos activos y 2.757 entran en el cálculo. Los 254 restantes quedaron fuera porque no publican superficie (123), están fuera del rango de 1 a 4 dormitorios (37) o son ventas que la evaluación de cada noche también descarta: un precio fuera de lo plausible o el mismo depto publicado dos veces (99). Hay avisos que fallan más de una cosa, así que las cifras no suman el total. La fila estimada no suma arriendos propios a ese número: su arriendo sale del metro cuadrado de los 645 arriendos publicados en la comuna. El label dice “que entran en el cálculo” justamente para no leerse como el tamaño del mercado de la comuna.
Comparativa con comunas similares
| Comuna | Rentabilidad | Arriendo prom. | UF/m² |
|---|---|---|---|
| Ñuñoa | 3,5% a 4,0% | $622.862 | 84,0 |
| La ReinaEstimado · m² comunal | 3,6% a 4,2% | $1.076.157 | 81,0 |
| Providencia | 4,0% a 4,6% | $1.127.803 | 90,6 |
| Las Condes | 4,3% a 5,1% | $1.663.063 | 96,9 |
| Lo Barnechea | 4,4% | $2.070.835 | 98,1 |
| HuechurabaEstimado · m² comunal | 3,8% a 4,3% | $840.277 | 65,7 |
Preguntas frecuentes
¿A qué precio se paga solo un departamento en Ñuñoa?
Un 3 dormitorios tendría que costar UF 5.637 para que el arriendo cubra la cuota, un 13,3% bajo la mediana de la comuna (UF 6.499), con pie de 20% a 30 años. Es la tipología que queda más cerca. Esa cifra se apoya en 33 arriendos publicados, una muestra chica para la comuna.
¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo en Ñuñoa?
No, en ninguna de las 3 tipologías con veredicto. En un 3 dormitorios, que es el que queda más cerca, faltan $137.603 al mes con pie de 20% a 30 años. El 4D queda sin veredicto: Con el piso del rango no se paga; con el techo sí. Depende del arriendo real que consigas.
¿Por qué una tipología de Ñuñoa tiene arriendo estimado?
Porque el 4D no junta 20 arriendos publicados propios (4 de 4D). En vez de dejar la fila afuera, Franco estima ese arriendo desde el metro cuadrado de los 645 arriendos publicados en la comuna, ajustado por tipología, y lo publica como rango, no como cifra exacta. El 1D, el 2D y el 3D usan la mediana de sus propios avisos. Si una tipología no aparece, es porque ni siquiera junta 20 ventas para tener un precio.
¿Cuánto se ha valorizado Ñuñoa?
El m² de departamentos nuevos en Ñuñoa pasó de UF 65,0 a UF 85,8 entre 2015 y 2025 — un 3,0% anual promedio (fuente: GfK/NielsenIQ, precios de oferta de deptos nuevos). Es historia observada, no proyección.
¿Viste un 3D en Ñuñoa cerca de UF 5.637?
Ese es el precio al que el arriendo cubriría la cuota con pie de 20% a 30 años, calculado sobre 33 arriendos publicados. Analiza el que tienes en la mira con sus números reales — gastos comunes, contribuciones y estado incluidos — y Franco te dice si de verdad cierra.