Invertir en Providencia en 2026 — rentabilidad de 3,5% a 3,7%
¿El arriendo paga el dividendo?
En Providencia, ninguna de las 3 tipologías con veredicto se paga sola al precio de lista. El 4D queda sin veredicto: Con el piso del rango no se paga; con el techo sí. Depende del arriendo real que consigas.
Comprar acá para arrendar significa poner plata de tu bolsillo todos los meses. Cuánta, depende de qué compres y a qué precio lo compres.
A qué precio sí se paga sola
El 1 dormitorio está a un 18,8% de lograrlo: comprando a UF 4.142 en vez de la mediana de UF 5.099 —ambas por el departamento completo—, el arriendo cubre la cuota completa.
La otra vía es igual de concreta: con 35% de pie en lugar de 20%, ese mismo 1D se paga solo sin tocar el precio. Las demás tipologías necesitan más: el 3D pide 22,7% bajo la mediana, el 2D pide 23,7% bajo la mediana.
Los números de Providencia
Qué cuesta, qué renta y a qué precio se equilibra
120 arriendos · 293 ventas
- Arriendo mediana
- $650.000
- Precio mediana
- UF 5.099UF del depto
- Rentab. bruta
- 3,7%
- Dividendo est.
- $800.193
Diferencia
−$150.193
Precio de equilibrio
UF 4.142
UF del depto
−18,8% · o pie 35%
105 arriendos · 721 ventas
- Arriendo mediana
- $940.309
- Precio mediana
- UF 7.848UF del depto
- Rentab. bruta
- 3,5%
- Dividendo est.
- $1.231.669
Diferencia
−$291.360
Precio de equilibrio
UF 5.991
UF del depto
−23,7% · o pie 39%
55 arriendos · 656 ventas
- Arriendo mediana
- $1.200.000
- Precio mediana
- UF 9.897UF del depto
- Rentab. bruta
- 3,6%
- Dividendo est.
- $1.553.315
Diferencia
−$353.315
Precio de equilibrio
UF 7.646
UF del depto
−22,7% · o pie 38%
293 arriendos de la comuna · 185 ventas
Estimado · m² comunal- Arriendo estimado
- $1.469.000–$2.033.000rango · m² comunal
- Precio mediana
- UF 10.497UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,9%
- Dividendo est.
- $1.647.455
Diferencia
−$178.455 a +$385.545
Precio de equilibrio
UF 11.157
UF del depto
al punto medio · piso no cubre, techo sí
Con qué supuestos está calculado
La tasa es la promedio de créditos de vivienda que publica el Banco Central, actualizada cada día. El dividendo es solo la cuota del crédito: no incluye gastos comunes, contribuciones ni seguros. Por eso el precio de equilibrio de esta tabla es el precio al que el arriendo cubre la cuota — los gastos reales del edificio lo empujan más abajo, y cuánto depende de cada propiedad. Todos los precios de esta tabla son UF del departamento completo, no UF por m². En la fila estimada, el precio de equilibrio usa el punto medio del rango de arriendo, pero el veredicto se decide con el rango completo: se paga solo solo si el piso cubre la cuota, y no se paga solo solo si ni el techo la cubre. Una fila queda sin veredicto: Con el piso del rango no se paga; con el techo sí. Depende del arriendo real que consigas.
Cada fila necesita al menos 20 ventas publicadas: sin eso no hay precio mediano y la fila no existe. El arriendo sale de los avisos propios de la tipología cuando hay 20 o más. Si no los hay pero la comuna junta 15 arriendos entre todas sus tipologías, Franco lo estima desde el metro cuadrado comunal ajustado por tipología, lo marca como estimado y lo publica como rango, no como cifra exacta. Cuando ni eso alcanza, la fila no aparece: no se interpola ni se promedia con el vecino.
Qué dicen los datos
Providencia tiene precios altos y arriendos que no los siguen: en el 1D y el 2D la brecha mensual supera los $149.343 y $281.219 respectivamente, y el 3D exige desembolsar $345.590 cada mes sobre la cuota solo para mantener el departamento arrendado. Para que cualquiera de estas tres tipologías se equilibre, habría que comprar entre un 18,7% y un 23,0% bajo la mediana actual, lo que en la práctica significa negociar precios que el mercado hoy no está cediendo. El 4D es el único que queda en zona de duda razonable: su arriendo se estima —con solo 13 publicaciones propias— entre $1.461.000 y $2.021.000, y con el piso del rango no cubre la cuota de $1.639.262, así que depende enteramente del arriendo real que consigas. Providencia puede tener sentido si accedes a precio significativamente bajo mediana o si el 4D te rinde cerca del techo estimado; sin alguna de esas dos condiciones, la ecuación corriente no cierra.
Este análisis es informativo y no constituye asesoría de inversión. Los datos se actualizan semanalmente desde fuentes públicas.
Plusvalía · qué ha hecho el precio
Cuánto se ha valorizado Providencia
El m² de departamentos nuevos en Providencia pasó de UF 81,9 a UF 106,5 entre 2015 y 2025.
2,9%anual promedio
UF 106,0/m² · 1T-2025
Precios observados año a año. El 2025 lo cerramos con los trimestres publicados de ese año.
Fuente: elaboración propia en base a datos públicos de GfK/NielsenIQ, Tinsa, Colliers y Arenas & Cayo.
De dónde salen estos números
Qué cuenta ese número. Providencia tiene 2.298 avisos activos y 2.148 entran en el cálculo. Los 150 restantes quedaron fuera porque no publican superficie (83) o están fuera del rango de 1 a 4 dormitorios (82) — hay avisos que fallan las dos cosas, así que las dos cifras no suman el total. La fila estimada no suma arriendos propios a ese número: su arriendo sale del metro cuadrado de los 293 arriendos publicados en la comuna. El label dice “que entran en el cálculo” justamente para no leerse como el tamaño del mercado de la comuna.
Comparativa con comunas similares
| Comuna | Rentabilidad | Arriendo prom. | UF/m² |
|---|---|---|---|
| Providencia | 3,7% | $1.045.178 | 98,7 |
| Las Condes | 4,6% | $1.638.254 | 100,1 |
| Lo Barnechea | 4,2% | $1.855.243 | 100,4 |
| Ñuñoa | 3,7% | $615.212 | 89,1 |
| Vitacura | 4,3% | $2.115.978 | 109,4 |
| La ReinaEstimado · m² comunal | 3,9% | $1.024.592 | 84,2 |
Preguntas frecuentes
¿A qué precio se paga solo un departamento en Providencia?
Un 1 dormitorio tendría que costar UF 4.142 para que el arriendo cubra la cuota, un 18,8% bajo la mediana de la comuna (UF 5.099), con pie de 20% a 30 años. Es la tipología que queda más cerca.
¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo en Providencia?
No, en ninguna de las 3 tipologías con veredicto. En un 1 dormitorio, que es el que queda más cerca, faltan $150.193 al mes con pie de 20% a 30 años. El 4D queda sin veredicto: Con el piso del rango no se paga; con el techo sí. Depende del arriendo real que consigas.
¿Por qué una tipología de Providencia tiene arriendo estimado?
Porque el 4D no junta 20 arriendos publicados propios (13 de 4D). En vez de dejar la fila afuera, Franco estima ese arriendo desde el metro cuadrado de los 293 arriendos publicados en la comuna, ajustado por tipología, y lo publica como rango, no como cifra exacta. El 1D, el 2D y el 3D usan la mediana de sus propios avisos. Si una tipología no aparece, es porque ni siquiera junta 20 ventas para tener un precio.
¿Cuánto se ha valorizado Providencia?
El m² de departamentos nuevos en Providencia pasó de UF 81,9 a UF 106,5 entre 2015 y 2025 — un 2,9% anual promedio (fuente: GfK/NielsenIQ, precios de oferta de deptos nuevos). Es historia observada, no proyección.
¿Viste un 1D en Providencia cerca de UF 4.142?
Ese es el precio al que el arriendo cubriría la cuota con pie de 20% a 30 años. Analiza el que tienes en la mira con sus números reales — gastos comunes, contribuciones y estado incluidos — y Franco te dice si de verdad cierra.
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