Invertir en Providencia en 2026 — rentabilidad de 4,0% a 4,6%
¿El arriendo paga el dividendo?
En Providencia, ninguna de las 3 tipologías con veredicto se paga sola al precio de lista. El 4D queda sin veredicto: Con el piso del rango no se paga; con el techo sí. Depende del arriendo real que consigas.
Comprar acá para arrendar significa poner plata de tu bolsillo todos los meses. Cuánta, depende de qué compres y a qué precio lo compres.
A qué precio sí se paga sola
El 1 dormitorio está a un 1,1% de lograrlo: comprando a UF 4.353 en vez de la mediana de UF 4.399 —ambas por el departamento completo—, el arriendo cubre la cuota completa.
Banda 1 · fácil de negociar
La otra vía es igual de concreta: con 21% de pie en lugar de 20%, ese mismo 1D se paga solo sin tocar el precio. Las demás tipologías necesitan más: el 2D pide 12,7% bajo la mediana, el 3D pide 14,6% bajo la mediana.
Los números de Providencia
Qué cuesta, qué renta y a qué precio se equilibra
90 arriendos · 199 ventas
- Arriendo mediana
- $695.000
- Precio mediana
- UF 4.399UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,6%
- Dividendo est.
- $702.377
90 arriendos · 425 ventas
- Arriendo mediana
- $996.000
- Precio mediana
- UF 7.143UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,1%
- Dividendo est.
- $1.140.348
52 arriendos · 476 ventas
- Arriendo mediana
- $1.295.000
- Precio mediana
- UF 9.498UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,0%
- Dividendo est.
- $1.516.496
247 arriendos de la comuna · 148 ventas
Estimado · m² comunal- Arriendo estimado
- $1.485.000–$2.055.000rango · m² comunal
- Precio mediana
- UF 10.338UF del depto
- Rentab. bruta
- 5,0%
- Dividendo est.
- $1.650.587
| Tipología | Arriendomediana, o rango estimado | Precio medianaUF del depto | Rentab. bruta | Dividendo est. | Diferencia | Precio de equilibrioUF del depto |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 dormitorio90 arriendos · 199 ventas | $695.000 | UF 4.399 | 4,6% | $702.377 | −$7.377No se paga solo | UF 4.353−1,1% · o pie 21% |
| 2 dormitorios90 arriendos · 425 ventas | $996.000 | UF 7.143 | 4,1% | $1.140.348 | −$144.348No se paga solo | UF 6.238−12,7% · o pie 30% |
| 3 dormitorios52 arriendos · 476 ventas | $1.295.000 | UF 9.498 | 4,0% | $1.516.496 | −$221.496No se paga solo | UF 8.111−14,6% · o pie 32% |
| 4 dormitorios247 arriendos de la comuna · 148 ventasEstimado · m² comunal | $1.485.000–$2.055.000estimado | UF 10.338 | 5,0% | $1.650.587 | −$165.587 a +$404.413Depende del arriendo real | UF 11.086al punto medio · piso no cubre, techo sí |
Con qué supuestos está calculado
La tasa es la promedio de créditos de vivienda que publica el Banco Central, actualizada cada día. El dividendo es solo la cuota del crédito: no incluye gastos comunes, contribuciones ni seguros. Por eso el precio de equilibrio de esta tabla es el precio al que el arriendo cubre la cuota — los gastos reales del edificio lo empujan más abajo, y cuánto depende de cada propiedad. Todos los precios de esta tabla son UF del departamento completo, no UF por m². En la fila estimada, el precio de equilibrio usa el punto medio del rango de arriendo, pero el veredicto se decide con el rango completo: se paga solo solo si el piso cubre la cuota, y no se paga solo solo si ni el techo la cubre. Una fila queda sin veredicto: Con el piso del rango no se paga; con el techo sí. Depende del arriendo real que consigas.
Cada fila necesita al menos 20 ventas publicadas: sin eso no hay precio mediano y la fila no existe. El arriendo sale de los avisos propios de la tipología cuando hay 20 o más. Si no los hay pero la comuna junta 15 arriendos entre todas sus tipologías, Franco lo estima desde el metro cuadrado comunal ajustado por tipología, lo marca como estimado y lo publica como rango, no como cifra exacta. Cuando ni eso alcanza, la fila no aparece: no se interpola ni se promedia con el vecino.
Qué dicen los datos
Análisis generado por Franco IA
Ninguna de las tres tipologías con veredicto cerrado en Providencia se paga sola con arriendos medianos: el 1D es la que más se acerca y aun así falta $6.371 al mes. El 4D queda en el filo: con el piso estimado de $1.518.000 el arriendo no cubre la cuota de $1.636.809, y con el techo de $2.101.000 sí, así que depende del arriendo real que consigas. La rentabilidad bruta de la comuna ocupa el puesto 18 de 24, y la plusvalía observada de 30% acumulado entre 2015 y 2025 la ubica en el puesto 20 de 23 comunas con serie. Providencia tiene liquidez —puesto 7 de 24 en muestra— pero los números operativos no la favorecen; solo conviene si negocias el precio de compra significativamente bajo la mediana o si eres capaz de verificar arriendos reales del 4D cerca del techo del rango estimado.
Este análisis es informativo y no constituye asesoría de inversión. Los datos se actualizan semanalmente desde fuentes públicas.
Plusvalía · qué ha hecho el precio
Cuánto se ha valorizado Providencia
El m² de departamentos nuevos en Providencia pasó de UF 81,9 a UF 106,5 entre 2015 y 2025.
Precios observados año a año. El 2025 lo cerramos con los trimestres publicados de ese año.
Fuente: elaboración propia en base a datos públicos de GfK/NielsenIQ, Tinsa, Colliers y Arenas & Cayo.
De dónde salen estos números
Qué cuenta ese número. Providencia tiene 1.680 avisos activos y 1.495 entran en el cálculo. Los 185 restantes quedaron fuera porque no publican superficie (81), están fuera del rango de 1 a 4 dormitorios (85) o son ventas que la evaluación de cada noche también descarta: un precio fuera de lo plausible o el mismo depto publicado dos veces (38). Hay avisos que fallan más de una cosa, así que las cifras no suman el total. La fila estimada no suma arriendos propios a ese número: su arriendo sale del metro cuadrado de los 247 arriendos publicados en la comuna. El label dice “que entran en el cálculo” justamente para no leerse como el tamaño del mercado de la comuna.
Comparativa con comunas similares
| Comuna | Rentabilidad | Arriendo prom. | UF/m² |
|---|---|---|---|
| Providencia | 4,0% a 4,6% | $1.127.803 | 90,6 |
| Las Condes | 4,3% a 5,1% | $1.663.063 | 96,9 |
| Ñuñoa | 3,5% a 4,0% | $622.862 | 84,0 |
| Lo Barnechea | 4,4% | $2.070.835 | 98,1 |
| La ReinaEstimado · m² comunal | 3,6% a 4,2% | $1.076.157 | 81,0 |
| Vitacura | 3,7% a 5,0% | $2.203.169 | 104,1 |
Preguntas frecuentes
¿A qué precio se paga solo un departamento en Providencia?
Un 1 dormitorio tendría que costar UF 4.353 para que el arriendo cubra la cuota, un 1,1% bajo la mediana de la comuna (UF 4.399), con pie de 20% a 30 años. Es la tipología que queda más cerca.
¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo en Providencia?
No, en ninguna de las 3 tipologías con veredicto. En un 1 dormitorio, que es el que queda más cerca, faltan $7.377 al mes con pie de 20% a 30 años. El 4D queda sin veredicto: Con el piso del rango no se paga; con el techo sí. Depende del arriendo real que consigas.
¿Por qué una tipología de Providencia tiene arriendo estimado?
Porque el 4D no junta 20 arriendos publicados propios (15 de 4D). En vez de dejar la fila afuera, Franco estima ese arriendo desde el metro cuadrado de los 247 arriendos publicados en la comuna, ajustado por tipología, y lo publica como rango, no como cifra exacta. El 1D, el 2D y el 3D usan la mediana de sus propios avisos. Si una tipología no aparece, es porque ni siquiera junta 20 ventas para tener un precio.
¿Cuánto se ha valorizado Providencia?
El m² de departamentos nuevos en Providencia pasó de UF 81,9 a UF 106,5 entre 2015 y 2025 — un 2,9% anual promedio (fuente: GfK/NielsenIQ, precios de oferta de deptos nuevos). Es historia observada, no proyección.
¿Viste un 1D en Providencia cerca de UF 4.353?
Ese es el precio al que el arriendo cubriría la cuota con pie de 20% a 30 años. Analiza el que tienes en la mira con sus números reales — gastos comunes, contribuciones y estado incluidos — y Franco te dice si de verdad cierra.