Invertir en Las Condes en 2026 — rentabilidad de 4,2% a 5,0%
¿El arriendo paga el dividendo?
En Las Condes, 2 de 4 tipologías se pagan solas. La que más margen deja es el 2D, con $105.252 al mes.
El precio de equilibrio deja de ser un objetivo de negociación y pasa a ser un techo: es hasta cuánto podrías pagar y aun así mantener la cuota cubierta.
Cuánto margen tienes antes de que deje de pagarse sola
Un 2D deja de pagarse solo recién sobre UF 9.117 por el departamento completo. La mediana de la comuna es UF 8.447, así que tienes un 7,9% de margen sobre el precio de lista.
Ese colchón es lo que te protege si el arriendo baja o la tasa sube. El 4D aguanta hasta UF 13.025 (+0,2%).
Los números de Las Condes
Qué cuesta, qué renta y hasta qué precio aguanta
176 arriendos · 328 ventas
- Arriendo mediana
- $790.000
- Precio mediana
- UF 5.499UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,2%
- Dividendo est.
- $862.953
Diferencia
−$72.953
Precio de equilibrio
UF 5.034
UF del depto
−8,5% · o pie 27%
202 arriendos · 689 ventas
- Arriendo mediana
- $1.430.905
- Precio mediana
- UF 8.447UF del depto
- Rentab. bruta
- 5,0%
- Dividendo est.
- $1.325.653
Diferencia
+$105.252
Precio de equilibrio
UF 9.117
UF del depto
+7,9% de margen
116 arriendos · 1.186 ventas
- Arriendo mediana
- $1.880.618
- Precio mediana
- UF 11.997UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,6%
- Dividendo est.
- $1.882.806
Diferencia
−$2.188
Precio de equilibrio
UF 11.983
UF del depto
−0,1% · o pie 20%
63 arriendos · 668 ventas
- Arriendo mediana
- $2.044.150
- Precio mediana
- UF 12.997UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,6%
- Dividendo est.
- $2.039.707
Diferencia
+$4.443
Precio de equilibrio
UF 13.025
UF del depto
+0,2% de margen
Con qué supuestos está calculado
La tasa es la promedio de créditos de vivienda que publica el Banco Central, actualizada cada día. El dividendo es solo la cuota del crédito: no incluye gastos comunes, contribuciones ni seguros. Por eso el precio de equilibrio de esta tabla es el precio al que el arriendo cubre la cuota — los gastos reales del edificio lo empujan más abajo, y cuánto depende de cada propiedad. Todos los precios de esta tabla son UF del departamento completo, no UF por m².
Cada fila necesita al menos 20 ventas publicadas: sin eso no hay precio mediano y la fila no existe. El arriendo sale de los avisos propios de la tipología cuando hay 20 o más. Si no los hay pero la comuna junta 15 arriendos entre todas sus tipologías, Franco lo estima desde el metro cuadrado comunal ajustado por tipología, lo marca como estimado y lo publica como rango, no como cifra exacta. Cuando ni eso alcanza, la fila no aparece: no se interpola ni se promedia con el vecino.
Qué dicen los datos
El 2D es la tipología más sólida de Las Condes: con $1.435.577 de arriendo mediano contra una cuota de $1.311.410, sobran $124.167 al mes y el margen antes de que deje de pagarse sola es 9,5% sobre la mediana, el más amplio de las cuatro. El 3D también se paga solo, pero con solo 3,9% de margen sobre la mediana cualquier descuento en el arriendo o una compra levemente sobre precio lo ajusta. El 1D es el único que no cierra: le faltan $68.661 al mes y para equilibrarse necesita un precio de compra de UF 5.060, un 8,0% bajo la mediana actual, lo que lo convierte en una apuesta de negociación, no de mercado. Para un inversionista que quiere flujo positivo desde el día uno, el 2D es la entrada más razonable; el 3D sirve si tienes tolerancia baja a la holgura y disciplina para no pagar sobre mediana.
Este análisis es informativo y no constituye asesoría de inversión. Los datos se actualizan semanalmente desde fuentes públicas.
Plusvalía · qué ha hecho el precio
Cuánto se ha valorizado Las Condes
El m² de departamentos nuevos en Las Condes pasó de UF 82,6 a UF 112,1 entre 2015 y 2025.
3,3%anual promedio
UF 111,6/m² · 1T-2025
Precios observados año a año. El 2025 lo cerramos con los trimestres publicados de ese año.
Fuente: elaboración propia en base a datos públicos de GfK/NielsenIQ, Tinsa, Colliers y Arenas & Cayo.
De dónde salen estos números
Qué cuenta ese número. Las Condes tiene 3.885 avisos activos y 3.428 entran en el cálculo. Los 457 restantes quedaron fuera porque no publican superficie (349) o están fuera del rango de 1 a 4 dormitorios (182) — hay avisos que fallan las dos cosas, así que las dos cifras no suman el total. El label dice “que entran en el cálculo” justamente para no leerse como el tamaño del mercado de la comuna.
Comparativa con comunas similares
| Comuna | Rentabilidad | Arriendo prom. | UF/m² |
|---|---|---|---|
| Las Condes | 4,6% | $1.638.254 | 100,1 |
| Lo Barnechea | 4,2% | $1.855.243 | 100,4 |
| Providencia | 3,7% | $1.045.178 | 98,7 |
| Vitacura | 4,3% | $2.115.978 | 109,4 |
| Ñuñoa | 3,7% | $615.212 | 89,1 |
| La ReinaEstimado · m² comunal | 3,9% | $1.024.592 | 84,2 |
Preguntas frecuentes
¿A qué precio se paga solo un departamento en Las Condes?
Un 2 dormitorios en Las Condes se paga solo hasta UF 9.117: sobre ese precio el arriendo deja de cubrir la cuota, con pie de 20% a 30 años. La mediana de la comuna hoy está en UF 8.447.
¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo en Las Condes?
En 2 de 4 tipologías con veredicto sí. En un 2 dormitorios sobran $105.252 al mes; en las demás el arriendo no alcanza a cubrir la cuota.
¿Qué tipología rinde más en Las Condes?
El 2 dormitorios, con 5,0% de rentabilidad bruta. El que menos rinde es el 1 dormitorio, con 4,2%.
¿Cuánto se ha valorizado Las Condes?
El m² de departamentos nuevos en Las Condes pasó de UF 82,6 a UF 112,1 entre 2015 y 2025 — un 3,3% anual promedio (fuente: GfK/NielsenIQ, precios de oferta de deptos nuevos). Es historia observada, no proyección.
¿Viste un 2D en Las Condes bajo UF 9.117?
Sobre ese precio deja de pagarse solo con pie de 20% a 30 años. Analiza el que tienes en la mira con sus números reales — gastos comunes, contribuciones y estado incluidos — y Franco te dice si de verdad cierra.
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