Invertir en Las Condes en 2026 — rentabilidad de 4,3% a 5,1%
¿El arriendo paga el dividendo?
En Las Condes, 3 de 4 tipologías se pagan solas. La que más margen deja es el 2D, con $128.593 al mes.
El precio de equilibrio deja de ser un objetivo de negociación y pasa a ser un techo: es hasta cuánto podrías pagar y aun así mantener la cuota cubierta.
Cuánto margen tienes antes de que deje de pagarse sola
Un 2D deja de pagarse solo recién sobre UF 8.794 por el departamento completo. La mediana de la comuna es UF 7.989, así que tienes un 10,1% de margen sobre el precio de lista.
Ese colchón es lo que te protege si el arriendo baja o la tasa sube. El 3D aguanta hasta UF 11.613 (+1,0%). El 4D aguanta hasta UF 13.780 (+6,8%).
Los números de Las Condes
Qué cuesta, qué renta y hasta qué precio aguanta
191 arriendos · 243 ventas
- Arriendo mediana
- $783.503
- Precio mediana
- UF 5.299UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,3%
- Dividendo est.
- $846.045
182 arriendos · 564 ventas
- Arriendo mediana
- $1.404.046
- Precio mediana
- UF 7.989UF del depto
- Rentab. bruta
- 5,1%
- Dividendo est.
- $1.275.453
122 arriendos · 993 ventas
- Arriendo mediana
- $1.854.148
- Precio mediana
- UF 11.498UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,7%
- Dividendo est.
- $1.835.759
69 arriendos · 605 ventas
- Arriendo mediana
- $2.200.000
- Precio mediana
- UF 12.898UF del depto
- Rentab. bruta
- 5,0%
- Dividendo est.
- $2.059.242
| Tipología | Arriendo | Precio medianaUF del depto | Rentab. bruta | Dividendo est. | Diferencia | Precio de equilibrioUF del depto |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 dormitorio191 arriendos · 243 ventas | $783.503 | UF 5.299 | 4,3% | $846.045 | −$62.542No se paga solo | UF 4.907−7,4% · o pie 26% |
| 2 dormitorios182 arriendos · 564 ventas | $1.404.046 | UF 7.989 | 5,1% | $1.275.453 | +$128.593Se paga solo | UF 8.794+10,1% de margen |
| 3 dormitorios122 arriendos · 993 ventas | $1.854.148 | UF 11.498 | 4,7% | $1.835.759 | +$18.389Se paga solo | UF 11.613+1,0% de margen |
| 4 dormitorios69 arriendos · 605 ventas | $2.200.000 | UF 12.898 | 5,0% | $2.059.242 | +$140.758Se paga solo | UF 13.780+6,8% de margen |
Con qué supuestos está calculado
La tasa es la promedio de créditos de vivienda que publica el Banco Central, actualizada cada día. El dividendo es solo la cuota del crédito: no incluye gastos comunes, contribuciones ni seguros. Por eso el precio de equilibrio de esta tabla es el precio al que el arriendo cubre la cuota — los gastos reales del edificio lo empujan más abajo, y cuánto depende de cada propiedad. Todos los precios de esta tabla son UF del departamento completo, no UF por m².
Cada fila necesita al menos 20 ventas publicadas: sin eso no hay precio mediano y la fila no existe. El arriendo sale de los avisos propios de la tipología cuando hay 20 o más. Si no los hay pero la comuna junta 15 arriendos entre todas sus tipologías, Franco lo estima desde el metro cuadrado comunal ajustado por tipología, lo marca como estimado y lo publica como rango, no como cifra exacta. Cuando ni eso alcanza, la fila no aparece: no se interpola ni se promedia con el vecino.
Qué dicen los datos
Análisis generado por Franco IA
Las Condes tiene la segunda muestra más grande de las 23 comunas publicadas, lo que da solidez estadística a los números. Tres de las cuatro tipologías se pagan solas con arriendos medianos: el 2D lidera con un margen de 10,5% sobre la mediana antes de que el flujo se rompa, mientras que el 3D queda en el filo con apenas 1,4% de colchón, lo que lo expone a cualquier ajuste de arriendo o precio de compra. El único que no cierra es el 1D, que necesita bajar el precio a UF 4.917 o subir el pie a 26% para equilibrarse. La rentabilidad bruta se ubica en el puesto 13 de 23, así que Las Condes no es una comuna de flujo agresivo: le conviene a quien prioriza liquidez de mercado y acepta retornos moderados.
Este análisis es informativo y no constituye asesoría de inversión. Los datos se actualizan semanalmente desde fuentes públicas.
Plusvalía · qué ha hecho el precio
Cuánto se ha valorizado Las Condes
El m² de departamentos nuevos en Las Condes pasó de UF 82,6 a UF 112,1 entre 2015 y 2025.
Precios observados año a año. El 2025 lo cerramos con los trimestres publicados de ese año.
Fuente: elaboración propia en base a datos públicos de GfK/NielsenIQ, Tinsa, Colliers y Arenas & Cayo.
De dónde salen estos números
Qué cuenta ese número. Las Condes tiene 3.524 avisos activos y 2.969 entran en el cálculo. Los 555 restantes quedaron fuera porque no publican superficie (338), están fuera del rango de 1 a 4 dormitorios (185) o son ventas que la evaluación de cada noche también descarta: un precio fuera de lo plausible o el mismo depto publicado dos veces (110). Hay avisos que fallan más de una cosa, así que las cifras no suman el total. El label dice “que entran en el cálculo” justamente para no leerse como el tamaño del mercado de la comuna.
Comparativa con comunas similares
| Comuna | Rentabilidad | Arriendo prom. | UF/m² |
|---|---|---|---|
| Las Condes | 4,3% a 5,1% | $1.663.063 | 96,9 |
| Lo Barnechea | 4,4% | $2.070.835 | 98,1 |
| Providencia | 4,0% a 4,6% | $1.127.803 | 90,6 |
| Vitacura | 3,7% a 5,0% | $2.203.169 | 104,1 |
| Ñuñoa | 3,5% a 4,0% | $622.862 | 84,0 |
| La ReinaEstimado · m² comunal | 3,6% a 4,2% | $1.076.157 | 81,0 |
Preguntas frecuentes
¿A qué precio se paga solo un departamento en Las Condes?
Un 2 dormitorios en Las Condes se paga solo hasta UF 8.794: sobre ese precio el arriendo deja de cubrir la cuota, con pie de 20% a 30 años. La mediana de la comuna hoy está en UF 7.989.
¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo en Las Condes?
En 3 de 4 tipologías con veredicto sí. En un 2 dormitorios sobran $128.593 al mes; en las demás el arriendo no alcanza a cubrir la cuota.
¿Qué tipología rinde más en Las Condes?
El 2 dormitorios, con 5,1% de rentabilidad bruta. El que menos rinde es el 1 dormitorio, con 4,3%.
¿Cuánto se ha valorizado Las Condes?
El m² de departamentos nuevos en Las Condes pasó de UF 82,6 a UF 112,1 entre 2015 y 2025 — un 3,3% anual promedio (fuente: GfK/NielsenIQ, precios de oferta de deptos nuevos). Es historia observada, no proyección.
¿Viste un 2D en Las Condes bajo UF 8.794?
Sobre ese precio deja de pagarse solo con pie de 20% a 30 años. Analiza el que tienes en la mira con sus números reales — gastos comunes, contribuciones y estado incluidos — y Franco te dice si de verdad cierra.