Invertir en Lo Barnechea en 2026 — rentabilidad de 4,1% a 4,6%
¿El arriendo paga el dividendo?
En Lo Barnechea, ninguna de las 2 tipologías con veredicto se paga sola al precio de lista. El 3D y 4D quedan sin veredicto: Con el piso del rango no se paga; con el techo sí. Depende del arriendo real que consigas.
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A qué precio sí se paga sola
El 1 dormitorio está a un 0,6% de lograrlo: comprando a UF 6.512 en vez de la mediana de UF 6.555 —ambas por el departamento completo—, el arriendo cubre la cuota completa.Muestra chica · 23 arriendos
La otra vía es igual de concreta: con 21% de pie en lugar de 20%, ese mismo 1D se paga solo sin tocar el precio. Las demás tipologías necesitan más: el 2D pide 10,5% bajo la mediana.
Ojo con el respaldo de este número: el 1D se apoya en 23 arriendos publicados, la muestra más chica de las que se muestran acá. Con esa cantidad la mediana se mueve más — tómalo como una señal de por dónde mirar, no como una promesa.
Los números de Lo Barnechea
Qué cuesta, qué renta y a qué precio se equilibra
23 arriendos · 22 ventas
Muestra chica- Arriendo mediana
- $1.022.075
- Precio mediana
- UF 6.555UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,6%
- Dividendo est.
- $1.028.760
Diferencia
−$6.685
Precio de equilibrio
UF 6.512
UF del depto
−0,6% · o pie 21%
28 arriendos · 218 ventas
Muestra chica- Arriendo mediana
- $1.308.256
- Precio mediana
- UF 9.312UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,1%
- Dividendo est.
- $1.461.528
Diferencia
−$153.272
Precio de equilibrio
UF 8.336
UF del depto
−10,5% · o pie 28%
80 arriendos de la comuna · 338 ventas
Estimado · m² comunal- Arriendo estimado
- $1.690.000–$2.339.000rango · m² comunal
- Precio mediana
- UF 14.496UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,1%
- Dividendo est.
- $2.275.058
Diferencia
−$585.058 a +$63.942
Precio de equilibrio
UF 12.833
UF del depto
al punto medio · piso no cubre, techo sí
80 arriendos de la comuna · 212 ventas
Estimado · m² comunal- Arriendo estimado
- $1.986.000–$2.748.000rango · m² comunal
- Precio mediana
- UF 16.296UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,3%
- Dividendo est.
- $2.557.479
Diferencia
−$571.479 a +$190.521
Precio de equilibrio
UF 15.082
UF del depto
al punto medio · piso no cubre, techo sí
Con qué supuestos está calculado
La tasa es la promedio de créditos de vivienda que publica el Banco Central, actualizada cada día. El dividendo es solo la cuota del crédito: no incluye gastos comunes, contribuciones ni seguros. Por eso el precio de equilibrio de esta tabla es el precio al que el arriendo cubre la cuota — los gastos reales del edificio lo empujan más abajo, y cuánto depende de cada propiedad. Todos los precios de esta tabla son UF del departamento completo, no UF por m². En las filas estimadas, el precio de equilibrio usa el punto medio del rango de arriendo, pero el veredicto se decide con el rango completo: se paga solo solo si el piso cubre la cuota, y no se paga solo solo si ni el techo la cubre. 2 filas quedan sin veredicto: Con el piso del rango no se paga; con el techo sí. Depende del arriendo real que consigas.
Cada fila necesita al menos 20 ventas publicadas: sin eso no hay precio mediano y la fila no existe. El arriendo sale de los avisos propios de la tipología cuando hay 20 o más. Si no los hay pero la comuna junta 15 arriendos entre todas sus tipologías, Franco lo estima desde el metro cuadrado comunal ajustado por tipología, lo marca como estimado y lo publica como rango, no como cifra exacta. Cuando ni eso alcanza, la fila no aparece: no se interpola ni se promedia con el vecino.
Qué dicen los datos
Lo Barnechea no tiene ninguna tipología que se pague sola con claridad a precio de mercado. El 1D es el caso más ajustado: con una diferencia de solo $1.498 al mes entre arriendo y cuota, está técnicamente en equilibrio, pero la muestra es chica (22 arriendos publicados) y cualquier mes sin arrendar o con gastos imprevistos rompe ese balance. El 2D exige más esfuerzo: faltan $143.873 mensuales y el precio de equilibrio baja a UF 8.378, un 9,9% bajo la mediana actual. En 3D y 4D el resultado depende del arriendo real que consigas: ambos rangos estimados cruzan la cuota, así que el veredicto no existe sin datos propios sólidos. Esta comuna puede tener sentido si negocias precio por debajo de las medianas publicadas o si puedes sostener la brecha mensual con flujo propio mientras apuestas a la plusvalía histórica del 2,9% anual, que es modesta y no está garantizada.
Este análisis es informativo y no constituye asesoría de inversión. Los datos se actualizan semanalmente desde fuentes públicas.
Plusvalía · qué ha hecho el precio
Cuánto se ha valorizado Lo Barnechea
El m² de departamentos nuevos en Lo Barnechea pasó de UF 82,4 a UF 103,5 entre 2015 y 2025.
2,9%anual promedio
UF 102,2/m² · 1T-2025
Precios observados año a año. El 2025 lo cerramos con los trimestres publicados de ese año.
Fuente: elaboración propia en base a datos públicos de GfK/NielsenIQ, Tinsa, Colliers y Arenas & Cayo.
De dónde salen estos números
Qué cuenta ese número. Lo Barnechea tiene 1.064 avisos activos y 870 entran en el cálculo. Los 194 restantes quedaron fuera porque no publican superficie (159) o están fuera del rango de 1 a 4 dormitorios (85) — hay avisos que fallan las dos cosas, así que las dos cifras no suman el total. Las filas estimadas no suman arriendos propios a ese número: su arriendo sale del metro cuadrado de los 80 arriendos publicados en la comuna. El label dice “que entran en el cálculo” justamente para no leerse como el tamaño del mercado de la comuna.
Comparativa con comunas similares
| Comuna | Rentabilidad | Arriendo prom. | UF/m² |
|---|---|---|---|
| Lo Barnechea | 4,2% | $1.855.243 | 100,4 |
| Las Condes | 4,6% | $1.638.254 | 100,1 |
| Providencia | 3,7% | $1.045.178 | 98,7 |
| Vitacura | 4,3% | $2.115.978 | 109,4 |
| Ñuñoa | 3,7% | $615.212 | 89,1 |
| La ReinaEstimado · m² comunal | 3,9% | $1.024.592 | 84,2 |
Preguntas frecuentes
¿A qué precio se paga solo un departamento en Lo Barnechea?
Un 1 dormitorio tendría que costar UF 6.512 para que el arriendo cubra la cuota, un 0,6% bajo la mediana de la comuna (UF 6.555), con pie de 20% a 30 años. Es la tipología que queda más cerca. Esa cifra se apoya en 23 arriendos publicados, una muestra chica para la comuna.
¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo en Lo Barnechea?
No, en ninguna de las 2 tipologías con veredicto. En un 1 dormitorio, que es el que queda más cerca, faltan $6.685 al mes con pie de 20% a 30 años. El 3D y el 4D quedan sin veredicto: Con el piso del rango no se paga; con el techo sí. Depende del arriendo real que consigas.
¿Por qué algunas tipologías de Lo Barnechea tienen arriendo estimado?
Porque el 3D y el 4D no juntan 20 arriendos publicados propios (14 de 3D, 15 de 4D). En vez de dejar la fila afuera, Franco estima ese arriendo desde el metro cuadrado de los 80 arriendos publicados en la comuna, ajustado por tipología, y lo publica como rango, no como cifra exacta. El 1D y el 2D usan la mediana de sus propios avisos. Si una tipología no aparece, es porque ni siquiera junta 20 ventas para tener un precio.
¿Cuánto se ha valorizado Lo Barnechea?
El m² de departamentos nuevos en Lo Barnechea pasó de UF 82,4 a UF 103,5 entre 2015 y 2025 — un 2,9% anual promedio (fuente: GfK/NielsenIQ, precios de oferta de deptos nuevos). Es historia observada, no proyección.
¿Viste un 1D en Lo Barnechea cerca de UF 6.512?
Ese es el precio al que el arriendo cubriría la cuota con pie de 20% a 30 años, calculado sobre 23 arriendos publicados. Analiza el que tienes en la mira con sus números reales — gastos comunes, contribuciones y estado incluidos — y Franco te dice si de verdad cierra.
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