Invertir en Lo Barnechea en 2026 — 4,4% de rentabilidad bruta
¿El arriendo paga el dividendo?
En Lo Barnechea, ninguna de las 2 tipologías con veredicto se paga sola al precio de lista. El 4D queda sin veredicto: Con el piso del rango no se paga; con el techo sí. Depende del arriendo real que consigas.
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A qué precio sí se paga sola
El 3 dormitorios está a un 4,2% de lograrlo: comprando a UF 14.226 en vez de la mediana de UF 14.843 —ambas por el departamento completo—, el arriendo cubre la cuota completa.Muestra chica · 21 arriendos
Banda 1 · fácil de negociar
La otra vía es igual de concreta: con 23% de pie en lugar de 20%, ese mismo 3D se paga solo sin tocar el precio. Las demás tipologías necesitan más: el 2D pide 4,9% bajo la mediana.
Ojo con el respaldo de este número: el 3D se apoya en 21 arriendos publicados, la muestra más chica de las que se muestran acá. Con esa cantidad la mediana se mueve más — tómalo como una señal de por dónde mirar, no como una promesa.
Los números de Lo Barnechea
Qué cuesta, qué renta y a qué precio se equilibra
40 arriendos · 160 ventas
Muestra chica- Arriendo mediana
- $1.404.046
- Precio mediana
- UF 9.249UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,4%
- Dividendo est.
- $1.476.589
21 arriendos · 300 ventas
Muestra chica- Arriendo mediana
- $2.271.250
- Precio mediana
- UF 14.843UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,4%
- Dividendo est.
- $2.369.725
97 arriendos de la comuna · 180 ventas
Estimado · m² comunal- Arriendo estimado
- $2.033.000–$2.813.000rango · m² comunal
- Precio mediana
- UF 16.147UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,4%
- Dividendo est.
- $2.578.044
| Tipología | Arriendomediana, o rango estimado | Precio medianaUF del depto | Rentab. bruta | Dividendo est. | Diferencia | Precio de equilibrioUF del depto |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 dormitorios40 arriendos · 160 ventasMuestra chica | $1.404.046 | UF 9.249 | 4,4% | $1.476.589 | −$72.543No se paga solo | UF 8.794−4,9% · o pie 24% |
| 3 dormitorios21 arriendos · 300 ventasMuestra chica | $2.271.250 | UF 14.843 | 4,4% | $2.369.725 | −$98.475No se paga solo | UF 14.226−4,2% · o pie 23% |
| 4 dormitorios97 arriendos de la comuna · 180 ventasEstimado · m² comunal | $2.033.000–$2.813.000estimado | UF 16.147 | 4,4% | $2.578.044 | −$545.044 a +$234.956Depende del arriendo real | UF 15.176al punto medio · piso no cubre, techo sí |
Con qué supuestos está calculado
La tasa es la promedio de créditos de vivienda que publica el Banco Central, actualizada cada día. El dividendo es solo la cuota del crédito: no incluye gastos comunes, contribuciones ni seguros. Por eso el precio de equilibrio de esta tabla es el precio al que el arriendo cubre la cuota — los gastos reales del edificio lo empujan más abajo, y cuánto depende de cada propiedad. Todos los precios de esta tabla son UF del departamento completo, no UF por m². En la fila estimada, el precio de equilibrio usa el punto medio del rango de arriendo, pero el veredicto se decide con el rango completo: se paga solo solo si el piso cubre la cuota, y no se paga solo solo si ni el techo la cubre. Una fila queda sin veredicto: Con el piso del rango no se paga; con el techo sí. Depende del arriendo real que consigas.
Cada fila necesita al menos 20 ventas publicadas: sin eso no hay precio mediano y la fila no existe. El arriendo sale de los avisos propios de la tipología cuando hay 20 o más. Si no los hay pero la comuna junta 15 arriendos entre todas sus tipologías, Franco lo estima desde el metro cuadrado comunal ajustado por tipología, lo marca como estimado y lo publica como rango, no como cifra exacta. Cuando ni eso alcanza, la fila no aparece: no se interpola ni se promedia con el vecino.
Qué dicen los datos
En Lo Barnechea, el metro cuadrado de los departamentos publicados está en UF 98,1/m² ($4.051.726 por m²) y el arriendo mediano en $2.070.835 al mes, lo que deja una rentabilidad bruta de 4,4%. A los supuestos de arriba, ni siquiera el 3D —el que queda más cerca— alcanza a cubrir la cuota: le faltan $98.475 al mes.
Este análisis es informativo y no constituye asesoría de inversión. Los datos se actualizan semanalmente desde fuentes públicas.
Plusvalía · qué ha hecho el precio
Cuánto se ha valorizado Lo Barnechea
El m² de departamentos nuevos en Lo Barnechea pasó de UF 82,4 a UF 103,5 entre 2015 y 2025.
Precios observados año a año. El 2025 lo cerramos con los trimestres publicados de ese año.
Fuente: elaboración propia en base a datos públicos de GfK/NielsenIQ, Tinsa, Colliers y Arenas & Cayo.
De dónde salen estos números
Qué cuenta ese número. Lo Barnechea tiene 969 avisos activos y 717 entran en el cálculo. Los 252 restantes quedaron fuera porque no publican superficie (164), están fuera del rango de 1 a 4 dormitorios (87) o son ventas que la evaluación de cada noche también descarta: un precio fuera de lo plausible o el mismo depto publicado dos veces (21). Hay avisos que fallan más de una cosa, así que las cifras no suman el total. Otros 35 cayeron en tipologías que no llegan a publicarse. La fila estimada no suma arriendos propios a ese número: su arriendo sale del metro cuadrado de los 97 arriendos publicados en la comuna. El label dice “que entran en el cálculo” justamente para no leerse como el tamaño del mercado de la comuna.
Comparativa con comunas similares
| Comuna | Rentabilidad | Arriendo prom. | UF/m² |
|---|---|---|---|
| Lo Barnechea | 4,4% | $2.070.835 | 98,1 |
| Las Condes | 4,3% a 5,1% | $1.663.063 | 96,9 |
| Vitacura | 3,7% a 5,0% | $2.203.169 | 104,1 |
| Providencia | 4,0% a 4,6% | $1.127.803 | 90,6 |
| Ñuñoa | 3,5% a 4,0% | $622.862 | 84,0 |
| La ReinaEstimado · m² comunal | 3,6% a 4,2% | $1.076.157 | 81,0 |
Preguntas frecuentes
¿A qué precio se paga solo un departamento en Lo Barnechea?
Un 3 dormitorios tendría que costar UF 14.226 para que el arriendo cubra la cuota, un 4,2% bajo la mediana de la comuna (UF 14.843), con pie de 20% a 30 años. Es la tipología que queda más cerca. Esa cifra se apoya en 21 arriendos publicados, una muestra chica para la comuna.
¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo en Lo Barnechea?
No, en ninguna de las 2 tipologías con veredicto. En un 3 dormitorios, que es el que queda más cerca, faltan $98.475 al mes con pie de 20% a 30 años. El 4D queda sin veredicto: Con el piso del rango no se paga; con el techo sí. Depende del arriendo real que consigas.
¿Por qué una tipología de Lo Barnechea tiene arriendo estimado?
Porque el 4D no junta 20 arriendos publicados propios (16 de 4D). En vez de dejar la fila afuera, Franco estima ese arriendo desde el metro cuadrado de los 97 arriendos publicados en la comuna, ajustado por tipología, y lo publica como rango, no como cifra exacta. El 2D y el 3D usan la mediana de sus propios avisos. Si una tipología no aparece, es porque ni siquiera junta 20 ventas para tener un precio.
¿Cuánto se ha valorizado Lo Barnechea?
El m² de departamentos nuevos en Lo Barnechea pasó de UF 82,4 a UF 103,5 entre 2015 y 2025 — un 2,9% anual promedio (fuente: GfK/NielsenIQ, precios de oferta de deptos nuevos). Es historia observada, no proyección.
¿Viste un 3D en Lo Barnechea cerca de UF 14.226?
Ese es el precio al que el arriendo cubriría la cuota con pie de 20% a 30 años, calculado sobre 21 arriendos publicados. Analiza el que tienes en la mira con sus números reales — gastos comunes, contribuciones y estado incluidos — y Franco te dice si de verdad cierra.