Invertir en Conchalí en 2026 — 3,4% de rentabilidad bruta
Muestra limitada — los números de esta comuna salen de menos avisos que el resto. Tómalos como referencia, no como precisión.
¿El arriendo paga el dividendo?
En Conchalí, 1 de 3 tipologías se pagan solas. La que más margen deja es el 1D, con -$106.234 al mes.
El precio de equilibrio deja de ser un objetivo de negociación y pasa a ser un techo: es hasta cuánto podrías pagar y aun así mantener la cuota cubierta.
Cuánto margen tienes antes de que deje de pagarse sola
Un 1D deja de pagarse solo recién sobre UF 2.007 por el departamento completo. La mediana de la comuna es UF 2.684, así que tienes un 25,2% de margen sobre el precio de lista.
Ni el precio ni el pie son palancas razonables acá. Lo que dicen estos números no es que este depto esté caro, sino que hoy Conchalí se vende a precios que sus arriendos no sostienen. Si buscas que el arriendo cubra la cuota, la palanca real es mirar otra comuna.
Los números de Conchalí
Qué cuesta, qué renta y hasta qué precio aguanta
59 arriendos · 89 ventas
- Arriendo mediana
- $315.000
- Precio mediana
- UF 2.684UF del depto
- Rentab. bruta
- 3,4%
- Dividendo est.
- $421.234
Diferencia
−$106.234
Precio de equilibrio
UF 2.007
UF del depto
−25,2% · o pie 40%
78 arriendos de la comuna · 71 ventas
Estimado · m² comunal- Arriendo estimado
- $383.000–$484.000rango · m² comunal
- Precio mediana
- UF 3.139UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,1%
- Dividendo est.
- $492.668
Diferencia
−$58.668
Precio de equilibrio
UF 2.765
UF del depto
−11,9% · o pie 30%
78 arriendos de la comuna · 37 ventas
Estimado · m² comunal- Arriendo estimado
- $412.000–$570.000rango · m² comunal
- Precio mediana
- UF 2.152UF del depto
- Rentab. bruta
- 6,7%
- Dividendo est.
- $337.726
Diferencia
+$153.274
Precio de equilibrio
UF 3.129
UF del depto
+45,4% de margen
Con qué supuestos está calculado
La tasa es la promedio de créditos de vivienda que publica el Banco Central, actualizada cada día. El dividendo es solo la cuota del crédito: no incluye gastos comunes, contribuciones ni seguros. Por eso el precio de equilibrio de esta tabla es el precio al que el arriendo cubre la cuota — los gastos reales del edificio lo empujan más abajo, y cuánto depende de cada propiedad. Todos los precios de esta tabla son UF del departamento completo, no UF por m². En las filas estimadas, el precio de equilibrio usa el punto medio del rango de arriendo, pero el veredicto se decide con el rango completo: se paga solo solo si el piso cubre la cuota, y no se paga solo solo si ni el techo la cubre.
Cada fila necesita al menos 20 ventas publicadas: sin eso no hay precio mediano y la fila no existe. El arriendo sale de los avisos propios de la tipología cuando hay 20 o más. Si no los hay pero la comuna junta 15 arriendos entre todas sus tipologías, Franco lo estima desde el metro cuadrado comunal ajustado por tipología, lo marca como estimado y lo publica como rango, no como cifra exacta. Cuando ni eso alcanza, la fila no aparece: no se interpola ni se promedia con el vecino.
Qué dicen los datos
El 3D es la única apuesta clara en Conchalí: con arriendo estimado entre $404.000 y $559.000, incluso el piso del rango cubre la cuota de $336.100, y el precio mediano de UF 2.153 tiene un margen de 43,4% antes de que el número deje de funcionar. El 2D queda fuera por poco pero sin vuelta: ni con el techo estimado de $475.000 alcanza a cubrir los $486.870 de cuota, así que necesitarías negociar el precio hasta UF 2.722 o subir el pie a 30% para equilibrarlo. El 1D directamente no es vehículo de flujo: falta $129.043 al mes y el precio de equilibrio de UF 1.857 está 30,8% bajo la mediana actual. Si vas a entrar en Conchalí, el foco es el 3D a precio de mediana o bajo; el 2D solo tiene sentido si negocias fuerte el precio de compra.
Este análisis es informativo y no constituye asesoría de inversión. Los datos se actualizan semanalmente desde fuentes públicas.
Plusvalía · qué ha hecho el precio
Cuánto se ha valorizado Conchalí
El m² de departamentos nuevos en Conchalí pasó de UF 31,0 a UF 74,9 entre 2015 y 2025.
9,4%anual promedio
UF 74,6/m² · 1T-2025
Precios observados año a año. El 2025 lo cerramos con los trimestres publicados de ese año.
Fuente: elaboración propia en base a datos públicos de GfK/NielsenIQ, Tinsa, Colliers y Arenas & Cayo.
De dónde salen estos números
Qué cuenta ese número. Conchalí tiene 298 avisos activos y 274 entran en el cálculo. Los 24 restantes quedaron fuera porque no publican superficie (8) o están fuera del rango de 1 a 4 dormitorios (14) — hay avisos que fallan las dos cosas, así que las dos cifras no suman el total. Otros 3 cayeron en tipologías que no llegan a publicarse. Las filas estimadas no suman arriendos propios a ese número: su arriendo sale del metro cuadrado de los 78 arriendos publicados en la comuna. El label dice “que entran en el cálculo” justamente para no leerse como el tamaño del mercado de la comuna.
Comparativa con comunas similares
| Comuna | Rentabilidad | Arriendo prom. | UF/m² |
|---|---|---|---|
| Conchalí | 4,2% | $379.708 | 73,9 |
| La Florida | 4,0% | $461.627 | 73,2 |
| Macul | 3,8% | $483.482 | 75,2 |
| Huechuraba | 4,1% | $830.032 | 78,4 |
| Cerrillos | 4,1% | $364.178 | 65,9 |
| Recoleta | 4,4% | $471.364 | 63,7 |
Preguntas frecuentes
¿A qué precio se paga solo un departamento en Conchalí?
Un 1 dormitorio tendría que costar UF 2.007 para que el arriendo cubra la cuota, un 25,2% bajo la mediana de la comuna (UF 2.684), con pie de 20% a 30 años. Es la tipología que queda más cerca.
¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo en Conchalí?
En 1 de 3 tipologías con veredicto sí. En un 1 dormitorio sobran -$106.234 al mes; en las demás el arriendo no alcanza a cubrir la cuota.
¿Por qué algunas tipologías de Conchalí tienen arriendo estimado?
Porque el 2D y el 3D no juntan 20 arriendos publicados propios (7 de 2D, 11 de 3D). En vez de dejar la fila afuera, Franco estima ese arriendo desde el metro cuadrado de los 78 arriendos publicados en la comuna, ajustado por tipología, y lo publica como rango, no como cifra exacta. El 1D usa la mediana de sus propios avisos. Si una tipología no aparece, es porque ni siquiera junta 20 ventas para tener un precio.
¿Cuánto se ha valorizado Conchalí?
El m² de departamentos nuevos en Conchalí pasó de UF 31,0 a UF 74,9 entre 2015 y 2025 — un 9,4% anual promedio (fuente: GfK/NielsenIQ, precios de oferta de deptos nuevos). Es historia observada, no proyección.
¿Viste un 1D en Conchalí cerca de UF 2.007?
Ese es el precio al que el arriendo cubriría la cuota con pie de 20% a 30 años. Analiza el que tienes en la mira con sus números reales — gastos comunes, contribuciones y estado incluidos — y Franco te dice si de verdad cierra.
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