Invertir en Puente Alto en 2026 — 5,7% de rentabilidad bruta
Una de las comunas más rentables de Santiago
Muestra limitada — los números de esta comuna salen de menos avisos que el resto. Tómalos como referencia, no como precisión.
¿El arriendo paga el dividendo?
En Puente Alto, las 2 tipologías con muestra se pagan solas. Un 3D deja $96.555 al mes por sobre la cuota.
El precio de equilibrio deja de ser un objetivo de negociación y pasa a ser un techo: es hasta cuánto podrías pagar y aun así mantener la cuota cubierta.
Cuánto margen tienes antes de que deje de pagarse sola
Un 3D deja de pagarse solo recién sobre UF 3.194 por el departamento completo. La mediana de la comuna es UF 2.590, así que tienes un 23,4% de margen sobre el precio de lista.Muestra chica · 34 arriendos
Ese colchón es lo que te protege si el arriendo baja o la tasa sube. El 2D aguanta hasta UF 2.217 (+22,9%).
Ojo con el respaldo de este número: el 3D se apoya en 34 arriendos publicados, la muestra más chica de las que se muestran acá. Con esa cantidad la mediana se mueve más — tómalo como una señal de por dónde mirar, no como una promesa.
Los números de Puente Alto
Qué cuesta, qué renta y hasta qué precio aguanta
45 arriendos de la comuna · 33 ventas
Estimado · m² comunal- Arriendo estimado
- $313.000–$396.000rango · m² comunal
- Precio mediana
- UF 1.804UF del depto
- Rentab. bruta
- 5,7%
- Dividendo est.
- $287.986
34 arriendos · 62 ventas
Muestra chica- Arriendo mediana
- $510.000
- Precio mediana
- UF 2.590UF del depto
- Rentab. bruta
- 5,7%
- Dividendo est.
- $413.445
| Tipología | Arriendomediana, o rango estimado | Precio medianaUF del depto | Rentab. bruta | Dividendo est. | Diferencia | Precio de equilibrioUF del depto |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 dormitorios45 arriendos de la comuna · 33 ventasEstimado · m² comunal | $313.000–$396.000estimado | UF 1.804 | 5,7% | $287.986 | +$66.014Se paga solo | UF 2.217+22,9% de margen |
| 3 dormitorios34 arriendos · 62 ventasMuestra chica | $510.000 | UF 2.590 | 5,7% | $413.445 | +$96.555Se paga solo | UF 3.194+23,4% de margen |
Con qué supuestos está calculado
La tasa es la promedio de créditos de vivienda que publica el Banco Central, actualizada cada día. El dividendo es solo la cuota del crédito: no incluye gastos comunes, contribuciones ni seguros. Por eso el precio de equilibrio de esta tabla es el precio al que el arriendo cubre la cuota — los gastos reales del edificio lo empujan más abajo, y cuánto depende de cada propiedad. Todos los precios de esta tabla son UF del departamento completo, no UF por m². En la fila estimada, el precio de equilibrio usa el punto medio del rango de arriendo, pero el veredicto se decide con el rango completo: se paga solo solo si el piso cubre la cuota, y no se paga solo solo si ni el techo la cubre.
Cada fila necesita al menos 20 ventas publicadas: sin eso no hay precio mediano y la fila no existe. El arriendo sale de los avisos propios de la tipología cuando hay 20 o más. Si no los hay pero la comuna junta 15 arriendos entre todas sus tipologías, Franco lo estima desde el metro cuadrado comunal ajustado por tipología, lo marca como estimado y lo publica como rango, no como cifra exacta. Cuando ni eso alcanza, la fila no aparece: no se interpola ni se promedia con el vecino.
Qué dicen los datos
Análisis generado por Franco IA
Puente Alto entra al grupo reducido: solo 9 de las 23 comunas publicadas tienen todas sus tipologías pagándose solas, y esta es una de ellas. El 2D no tiene arriendos propios suficientes, así que el rango estimado de $315.000 a $399.000 ya cubre la cuota de $286.950 incluso con el piso, dejando un margen de 24,4% antes de que el precio de compra rompa el equilibrio. El 3D, con mediana en UF 2.590 y $98.043 sobrando cada mes, lidera la comuna con una rentabilidad bruta de 5,7% y un margen de 23,8%. La muestra ocupa el puesto 20 de 23, así que los números pueden moverse. Si buscas flujo positivo desde el primer mes con holgura razonable, Puente Alto cumple hoy; solo entra con precio por debajo de las medianas para no comerte ese margen.
Este análisis es informativo y no constituye asesoría de inversión. Los datos se actualizan semanalmente desde fuentes públicas.
Plusvalía · qué ha hecho el precio
Cuánto se ha valorizado Puente Alto
El m² de departamentos nuevos en Puente Alto pasó de UF 33,9 a UF 52,0 entre 2015 y 2025.
Precios observados año a año. El 2025 lo cerramos con los trimestres publicados de ese año.
Fuente: elaboración propia en base a datos públicos de GfK/NielsenIQ, Tinsa, Colliers y Arenas & Cayo.
De dónde salen estos números
Qué cuenta ese número. Puente Alto tiene 168 avisos activos y 138 entran en el cálculo. Los 30 restantes quedaron fuera porque no publican superficie (6), están fuera del rango de 1 a 4 dormitorios (1) o son ventas que la evaluación de cada noche también descarta: un precio fuera de lo plausible o el mismo depto publicado dos veces (16). Hay avisos que fallan más de una cosa, así que las cifras no suman el total. Otros 7 cayeron en tipologías que no llegan a publicarse. La fila estimada no suma arriendos propios a ese número: su arriendo sale del metro cuadrado de los 45 arriendos publicados en la comuna. El label dice “que entran en el cálculo” justamente para no leerse como el tamaño del mercado de la comuna.
Comparativa con comunas similares
| Comuna | Rentabilidad | Arriendo prom. | UF/m² |
|---|---|---|---|
| Puente Alto | 5,7% | $462.522 | 38,3 |
| ConchalíEstimado · m² comunal | 5,9% a 6,7% | $474.205 | 37,0 |
| QuilicuraEstimado · m² comunal | 6,2% a 6,3% | $406.100 | 35,7 |
| PudahuelEstimado · m² comunal | 6,1% | $456.125 | 41,0 |
| Maipú | 6,3% a 7,2% | $560.674 | 41,4 |
| Quinta Normal | 5,1% a 5,3% | $345.779 | 44,4 |
Preguntas frecuentes
¿A qué precio se paga solo un departamento en Puente Alto?
Un 3 dormitorios en Puente Alto se paga solo hasta UF 3.194: sobre ese precio el arriendo deja de cubrir la cuota, con pie de 20% a 30 años. La mediana de la comuna hoy está en UF 2.590. Esa cifra se apoya en 34 arriendos publicados, una muestra chica para la comuna.
¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo en Puente Alto?
Sí, en las 2 tipologías con veredicto. En un 3 dormitorios sobran $96.555 al mes con pie de 20% a 30 años.
¿Por qué una tipología de Puente Alto tiene arriendo estimado?
Porque el 2D no junta 20 arriendos publicados propios (9 de 2D). En vez de dejar la fila afuera, Franco estima ese arriendo desde el metro cuadrado de los 45 arriendos publicados en la comuna, ajustado por tipología, y lo publica como rango, no como cifra exacta. El 3D usa la mediana de sus propios avisos. Si una tipología no aparece, es porque ni siquiera junta 20 ventas para tener un precio.
¿Cuánto se ha valorizado Puente Alto?
El m² de departamentos nuevos en Puente Alto pasó de UF 33,9 a UF 52,0 entre 2015 y 2025 — un 6,0% anual promedio (fuente: GfK/NielsenIQ, precios de oferta de deptos nuevos). Es historia observada, no proyección.
¿Viste un 3D en Puente Alto bajo UF 3.194?
Sobre ese precio deja de pagarse solo con pie de 20% a 30 años, calculado sobre 34 arriendos publicados. Analiza el que tienes en la mira con sus números reales — gastos comunes, contribuciones y estado incluidos — y Franco te dice si de verdad cierra.