Invertir en Quilicura en 2026 — rentabilidad de 3,3% a 5,2%
Muestra limitada — los números de esta comuna salen de menos avisos que el resto. Tómalos como referencia, no como precisión.
¿El arriendo paga el dividendo?
En Quilicura solo se puede publicar con veredicto el 1 dormitorio (con arriendo estimado desde el m² comunal), y no se paga solo: faltan $130.325 cada mes. El 2D y 3D quedan sin veredicto: Con el piso del rango no se paga; con el techo sí. Depende del arriendo real que consigas.
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Acá la palanca no es el precio
Para que un 1D se pagara solo habría que comprarlo a UF 2.149 por el departamento completo, un 27,8% bajo la mediana de la comuna. Con estos supuestos, eso no es negociar.Arriendo estimado · m² comunal
Ni el precio ni el pie son palancas razonables acá. Lo que dicen estos números no es que este depto esté caro, sino que hoy Quilicura se vende a precios que sus arriendos no sostienen. Si buscas que el arriendo cubra la cuota, la palanca real es mirar otra comuna.
Ojo con el respaldo de este número: el 1D no junta arriendos publicados propios (0). Su arriendo es un estimado desde el metro cuadrado de los 28 arriendos de la comuna, ajustado por tipología, y va entre $317.000 y $359.000. El precio de equilibrio de arriba usa el punto medio: tómalo como orden de magnitud, no como cifra para negociar.
Los números de Quilicura
Qué cuesta, qué renta y a qué precio se equilibra
28 arriendos de la comuna · 36 ventas
Estimado · m² comunal- Arriendo estimado
- $317.000–$359.000rango · m² comunal
- Precio mediana
- UF 2.978UF del depto
- Rentab. bruta
- 3,3%
- Dividendo est.
- $468.325
Diferencia
−$130.325
Precio de equilibrio
UF 2.149
UF del depto
−27,8% · o pie 42%
28 arriendos de la comuna · 63 ventas
Estimado · m² comunal- Arriendo estimado
- $391.000–$494.000rango · m² comunal
- Precio mediana
- UF 2.500UF del depto
- Rentab. bruta
- 5,2%
- Dividendo est.
- $393.216
Diferencia
−$2.216 a +$100.784
Precio de equilibrio
UF 2.810
UF del depto
al punto medio · piso no cubre, techo sí
28 arriendos de la comuna · 55 ventas
Estimado · m² comunal- Arriendo estimado
- $367.000–$508.000rango · m² comunal
- Precio mediana
- UF 2.500UF del depto
- Rentab. bruta
- 5,1%
- Dividendo est.
- $393.216
Diferencia
−$26.216 a +$114.784
Precio de equilibrio
UF 2.778
UF del depto
al punto medio · piso no cubre, techo sí
Con qué supuestos está calculado
La tasa es la promedio de créditos de vivienda que publica el Banco Central, actualizada cada día. El dividendo es solo la cuota del crédito: no incluye gastos comunes, contribuciones ni seguros. Por eso el precio de equilibrio de esta tabla es el precio al que el arriendo cubre la cuota — los gastos reales del edificio lo empujan más abajo, y cuánto depende de cada propiedad. Todos los precios de esta tabla son UF del departamento completo, no UF por m². En las filas estimadas, el precio de equilibrio usa el punto medio del rango de arriendo, pero el veredicto se decide con el rango completo: se paga solo solo si el piso cubre la cuota, y no se paga solo solo si ni el techo la cubre. 2 filas quedan sin veredicto: Con el piso del rango no se paga; con el techo sí. Depende del arriendo real que consigas.
Cada fila necesita al menos 20 ventas publicadas: sin eso no hay precio mediano y la fila no existe. El arriendo sale de los avisos propios de la tipología cuando hay 20 o más. Si no los hay pero la comuna junta 15 arriendos entre todas sus tipologías, Franco lo estima desde el metro cuadrado comunal ajustado por tipología, lo marca como estimado y lo publica como rango, no como cifra exacta. Cuando ni eso alcanza, la fila no aparece: no se interpola ni se promedia con el vecino.
Qué dicen los datos
El 1D arranca con desventaja estructural: sin arriendos propios publicados, el estimado por metro cuadrado comunal llega a $361.000 en el techo del rango y aun así queda $103.866 por debajo de la cuota mensual de $464.866, así que no se sostiene como inversión salvo que consigas un precio bajo UF 2.171, un 27,1% por debajo de la mediana actual. El 2D es más interesante: con precio mediano de UF 2.495 y una cuota de $389.527, incluso el piso del arriendo estimado ($396.000) cubre la cuota, con un margen del 15,0% antes de que el número se rompa. El 3D tiene la mejor rentabilidad bruta del conjunto, 5,8%, y sobran $99.700 al mes sobre la cuota, aunque la muestra de 23 arriendos obliga a tomarlo con cautela. Para quien quiere entrada más segura con mayor muestra, el 2D es la tipología con mejor ecuación hoy; el 3D puede rendir más, pero requiere validar el arriendo real antes de comprometerse.
Este análisis es informativo y no constituye asesoría de inversión. Los datos se actualizan semanalmente desde fuentes públicas.
Plusvalía · qué ha hecho el precio
Cuánto se ha valorizado Quilicura
El m² de departamentos nuevos en Quilicura pasó de UF 28,6 a UF 57,9 entre 2015 y 2024.
8,2%anual promedio
UF 51,8/m² · 1T-2025
Precios observados año a año.
Fuente: elaboración propia en base a datos públicos de GfK/NielsenIQ, Tinsa, Colliers y Arenas & Cayo.
De dónde salen estos números
Qué cuenta ese número. Quilicura tiene 184 avisos activos y 182 entran en el cálculo. Los 2 restantes quedaron fuera porque no publican superficie (1) o están fuera del rango de 1 a 4 dormitorios (1) — hay avisos que fallan las dos cosas, así que las dos cifras no suman el total. Las filas estimadas no suman arriendos propios a ese número: su arriendo sale del metro cuadrado de los 28 arriendos publicados en la comuna. El label dice “que entran en el cálculo” justamente para no leerse como el tamaño del mercado de la comuna.
Comparativa con comunas similares
| Comuna | Rentabilidad | Arriendo prom. | UF/m² |
|---|---|---|---|
| QuilicuraEstimado · m² comunal | 4,8% | $419.423 | 52,1 |
| Puente Alto | 4,3% | $453.922 | 51,7 |
| Estación Central | 4,9% | $316.266 | 50,0 |
| San Joaquín | 4,5% | $392.871 | 55,1 |
| Independencia | 4,4% | $348.849 | 55,6 |
| Maipú | 4,8% | $547.093 | 56,6 |
Preguntas frecuentes
¿A qué precio se paga solo un departamento en Quilicura?
Un 1 dormitorio tendría que costar UF 2.149 para que el arriendo cubra la cuota, un 27,8% bajo la mediana de la comuna (UF 2.978), con pie de 20% a 30 años. Es la tipología que queda más cerca. El arriendo del 1 dormitorio es un estimado desde el metro cuadrado de la comuna (28 arriendos publicados), entre $317.000 y $359.000: tómalo como orden de magnitud.
¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo en Quilicura?
No, en ninguna de las tipologías con veredicto. En un 1 dormitorio, que es el que queda más cerca, faltan $130.325 al mes con pie de 20% a 30 años. El 2D y el 3D quedan sin veredicto: Con el piso del rango no se paga; con el techo sí. Depende del arriendo real que consigas.
¿Por qué algunas tipologías de Quilicura tienen arriendo estimado?
Porque el 1D, el 2D y el 3D no juntan 20 arriendos publicados propios (0 de 1D, 10 de 2D, 18 de 3D). En vez de dejar la fila afuera, Franco estima ese arriendo desde el metro cuadrado de los 28 arriendos publicados en la comuna, ajustado por tipología, y lo publica como rango, no como cifra exacta. Si una tipología no aparece, es porque ni siquiera junta 20 ventas para tener un precio.
¿Cuánto se ha valorizado Quilicura?
El m² de departamentos nuevos en Quilicura pasó de UF 28,6 a UF 57,9 entre 2015 y 2024 — un 8,2% anual promedio (fuente: GfK/NielsenIQ, precios de oferta de deptos nuevos). Es historia observada, no proyección.
¿Viste un 1D en Quilicura cerca de UF 2.149?
Ese es el precio al que el arriendo cubriría la cuota con pie de 20% a 30 años, calculado con un arriendo estimado desde el m² comunal (entre $317.000 y $359.000). Analiza el que tienes en la mira con sus números reales — gastos comunes, contribuciones y estado incluidos — y Franco te dice si de verdad cierra.
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