Invertir en Maipú en 2026 — rentabilidad de 6,3% a 7,2%
Una de las comunas más rentables de Santiago
Muestra limitada — los números de esta comuna salen de menos avisos que el resto. Tómalos como referencia, no como precisión.
¿El arriendo paga el dividendo?
En Maipú, las 2 tipologías con muestra se pagan solas. Un 3D deja $213.441 al mes por sobre la cuota.
El precio de equilibrio deja de ser un objetivo de negociación y pasa a ser un techo: es hasta cuánto podrías pagar y aun así mantener la cuota cubierta.
Cuánto margen tienes antes de que deje de pagarse sola
Un 3D deja de pagarse solo recién sobre UF 3.758 por el departamento completo. La mediana de la comuna es UF 2.421, así que tienes un 55,2% de margen sobre el precio de lista.Muestra chica · 29 arriendos
Ese colchón es lo que te protege si el arriendo baja o la tasa sube. El 2D aguanta hasta UF 3.132 (+35,3%).
Ojo con el respaldo de este número: el 3D se apoya en 29 arriendos publicados, la muestra más chica de las que se muestran acá. Con esa cantidad la mediana se mueve más — tómalo como una señal de por dónde mirar, no como una promesa.
Los números de Maipú
Qué cuesta, qué renta y hasta qué precio aguanta
23 arriendos · 82 ventas
Muestra chica- Arriendo mediana
- $500.000
- Precio mediana
- UF 2.315UF del depto
- Rentab. bruta
- 6,3%
- Dividendo est.
- $369.586
29 arriendos · 133 ventas
Muestra chica- Arriendo mediana
- $600.000
- Precio mediana
- UF 2.421UF del depto
- Rentab. bruta
- 7,2%
- Dividendo est.
- $386.559
| Tipología | Arriendo | Precio medianaUF del depto | Rentab. bruta | Dividendo est. | Diferencia | Precio de equilibrioUF del depto |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 dormitorios23 arriendos · 82 ventasMuestra chica | $500.000 | UF 2.315 | 6,3% | $369.586 | +$130.414Se paga solo | UF 3.132+35,3% de margen |
| 3 dormitorios29 arriendos · 133 ventasMuestra chica | $600.000 | UF 2.421 | 7,2% | $386.559 | +$213.441Se paga solo | UF 3.758+55,2% de margen |
Con qué supuestos está calculado
La tasa es la promedio de créditos de vivienda que publica el Banco Central, actualizada cada día. El dividendo es solo la cuota del crédito: no incluye gastos comunes, contribuciones ni seguros. Por eso el precio de equilibrio de esta tabla es el precio al que el arriendo cubre la cuota — los gastos reales del edificio lo empujan más abajo, y cuánto depende de cada propiedad. Todos los precios de esta tabla son UF del departamento completo, no UF por m².
Cada fila necesita al menos 20 ventas publicadas: sin eso no hay precio mediano y la fila no existe. El arriendo sale de los avisos propios de la tipología cuando hay 20 o más. Si no los hay pero la comuna junta 15 arriendos entre todas sus tipologías, Franco lo estima desde el metro cuadrado comunal ajustado por tipología, lo marca como estimado y lo publica como rango, no como cifra exacta. Cuando ni eso alcanza, la fila no aparece: no se interpola ni se promedia con el vecino.
Qué dicen los datos
Análisis generado por Franco IA
Maipú encabeza la rentabilidad bruta entre las 23 comunas publicadas, y los números respaldan ese puesto: el 3D renta 7,2% bruto anual con un arriendo mediano de $600.000 que supera en $214.832 mensuales a la cuota del crédito, y el margen de 55,8% sobre la mediana indica que el equilibrio no se rompe hasta que el precio de compra llegue a UF 3.773, muy lejos del precio mediano actual de UF 2.422. El 2D también se paga solo, aunque con una muestra chica de 22 arriendos conviene tomarlo con más reserva. La plusvalía acumulada de 53% entre 2015 y 2024 refuerza la lectura, aunque es historia y no garantía. Si buscas flujo desde el primer mes y compras cerca de los precios medianos actuales, Maipú es hoy una de las nueve comunas de las 23 donde todas las tipologías funcionan, y el 3D es el punto de entrada más sólido.
Este análisis es informativo y no constituye asesoría de inversión. Los datos se actualizan semanalmente desde fuentes públicas.
Plusvalía · qué ha hecho el precio
Cuánto se ha valorizado Maipú
El m² de departamentos nuevos en Maipú pasó de UF 45,3 a UF 69,2 entre 2015 y 2024.
Precios observados año a año.
Fuente: elaboración propia en base a datos públicos de GfK/NielsenIQ, Tinsa, Colliers y Arenas & Cayo.
De dónde salen estos números
Qué cuenta ese número. Maipú tiene 330 avisos activos y 267 entran en el cálculo. Los 63 restantes quedaron fuera porque no publican superficie (18), están fuera del rango de 1 a 4 dormitorios (4) o son ventas que la evaluación de cada noche también descarta: un precio fuera de lo plausible o el mismo depto publicado dos veces (25). Hay avisos que fallan más de una cosa, así que las cifras no suman el total. Otros 17 cayeron en tipologías que no llegan a publicarse. El label dice “que entran en el cálculo” justamente para no leerse como el tamaño del mercado de la comuna.
Comparativa con comunas similares
| Comuna | Rentabilidad | Arriendo prom. | UF/m² |
|---|---|---|---|
| Maipú | 6,3% a 7,2% | $560.674 | 41,4 |
| PudahuelEstimado · m² comunal | 6,1% | $456.125 | 41,0 |
| Quinta Normal | 5,1% a 5,3% | $345.779 | 44,4 |
| Puente Alto | 5,7% | $462.522 | 38,3 |
| ConchalíEstimado · m² comunal | 5,9% a 6,7% | $474.205 | 37,0 |
| QuilicuraEstimado · m² comunal | 6,2% a 6,3% | $406.100 | 35,7 |
Preguntas frecuentes
¿A qué precio se paga solo un departamento en Maipú?
Un 3 dormitorios en Maipú se paga solo hasta UF 3.758: sobre ese precio el arriendo deja de cubrir la cuota, con pie de 20% a 30 años. La mediana de la comuna hoy está en UF 2.421. Esa cifra se apoya en 29 arriendos publicados, una muestra chica para la comuna.
¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo en Maipú?
Sí, en las 2 tipologías con veredicto. En un 3 dormitorios sobran $213.441 al mes con pie de 20% a 30 años.
¿Por qué hay menos datos de Maipú que de otras comunas?
Porque se publican menos arriendos: 23 avisos de 2D, 29 avisos de 3D. Las tipologías que faltan no juntan 20 ventas publicadas, y sin precio no hay fila que armar — por eso la tabla tiene 2 de 4 filas.
¿Cuánto se ha valorizado Maipú?
El m² de departamentos nuevos en Maipú pasó de UF 45,3 a UF 69,2 entre 2015 y 2024 — un 5,3% anual promedio (fuente: GfK/NielsenIQ, precios de oferta de deptos nuevos). Es historia observada, no proyección.
¿Viste un 3D en Maipú bajo UF 3.758?
Sobre ese precio deja de pagarse solo con pie de 20% a 30 años, calculado sobre 29 arriendos publicados. Analiza el que tienes en la mira con sus números reales — gastos comunes, contribuciones y estado incluidos — y Franco te dice si de verdad cierra.