Invertir en Maipú en 2026 — rentabilidad de 4,3% a 5,3%
¿El arriendo paga el dividendo?
En Maipú, 1 de 2 tipologías se pagan solas. La que más margen deja es el 3D, con $74.383 al mes.
El precio de equilibrio deja de ser un objetivo de negociación y pasa a ser un techo: es hasta cuánto podrías pagar y aun así mantener la cuota cubierta.
Cuánto margen tienes antes de que deje de pagarse sola
Un 3D deja de pagarse solo recién sobre UF 3.823 por el departamento completo. La mediana de la comuna es UF 3.349, así que tienes un 14,2% de margen sobre el precio de lista.Muestra chica · 26 arriendos
Ese colchón es lo que te protege si el arriendo baja o la tasa sube.
Ojo con el respaldo de este número: el 3D se apoya en 26 arriendos publicados, la muestra más chica de las que se muestran acá. Con esa cantidad la mediana se mueve más — tómalo como una señal de por dónde mirar, no como una promesa.
Los números de Maipú
Qué cuesta, qué renta y hasta qué precio aguanta
20 arriendos · 180 ventas
Muestra chica- Arriendo mediana
- $500.000
- Precio mediana
- UF 3.385UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,3%
- Dividendo est.
- $531.180
Diferencia
−$31.180
Precio de equilibrio
UF 3.186
UF del depto
−5,9% · o pie 25%
26 arriendos · 202 ventas
Muestra chica- Arriendo mediana
- $600.000
- Precio mediana
- UF 3.349UF del depto
- Rentab. bruta
- 5,3%
- Dividendo est.
- $525.617
Diferencia
+$74.383
Precio de equilibrio
UF 3.823
UF del depto
+14,2% de margen
Con qué supuestos está calculado
La tasa es la promedio de créditos de vivienda que publica el Banco Central, actualizada cada día. El dividendo es solo la cuota del crédito: no incluye gastos comunes, contribuciones ni seguros. Por eso el precio de equilibrio de esta tabla es el precio al que el arriendo cubre la cuota — los gastos reales del edificio lo empujan más abajo, y cuánto depende de cada propiedad. Todos los precios de esta tabla son UF del departamento completo, no UF por m².
Cada fila necesita al menos 20 ventas publicadas: sin eso no hay precio mediano y la fila no existe. El arriendo sale de los avisos propios de la tipología cuando hay 20 o más. Si no los hay pero la comuna junta 15 arriendos entre todas sus tipologías, Franco lo estima desde el metro cuadrado comunal ajustado por tipología, lo marca como estimado y lo publica como rango, no como cifra exacta. Cuando ni eso alcanza, la fila no aparece: no se interpola ni se promedia con el vecino.
Qué dicen los datos
En Maipú, las dos tipologías con datos son de muestra chica, así que las lecturas deben tomarse con esa reserva. El 3D es el caso más claro: con arriendo mediano de $600.000 y cuota de $519.100, sobran $80.900 al mes y el margen aguanta hasta UF 3.843 antes de que el número se rompa, un 15,6% sobre la mediana actual, lo que da espacio real para negociar precio o absorber vacancia. El 2D va en sentido contrario: faltan $28.477 al mes para cerrar la cuota, y el equilibrio exige comprar a UF 3.203 o subir el pie a 24%, condiciones que pocas veces se dan solas. Si vas a entrar en Maipú con criterio de flujo, el 3D es la única tipología que hoy lo justifica sin asumir supuestos favorables adicionales; el 2D solo tiene sentido si consigues precio bajo mediana o financiamiento distinto al estándar.
Este análisis es informativo y no constituye asesoría de inversión. Los datos se actualizan semanalmente desde fuentes públicas.
Plusvalía · qué ha hecho el precio
Cuánto se ha valorizado Maipú
El m² de departamentos nuevos en Maipú pasó de UF 45,3 a UF 69,2 entre 2015 y 2024.
5,3%anual promedio
UF 62,3/m² · 1T-2025
Precios observados año a año.
Fuente: elaboración propia en base a datos públicos de GfK/NielsenIQ, Tinsa, Colliers y Arenas & Cayo.
De dónde salen estos números
Qué cuenta ese número. Maipú tiene 474 avisos activos y 428 entran en el cálculo. Los 46 restantes quedaron fuera porque no publican superficie (16) o están fuera del rango de 1 a 4 dormitorios (4) — hay avisos que fallan las dos cosas, así que las dos cifras no suman el total. Otros 27 cayeron en tipologías que no llegan a publicarse. El label dice “que entran en el cálculo” justamente para no leerse como el tamaño del mercado de la comuna.
Comparativa con comunas similares
| Comuna | Rentabilidad | Arriendo prom. | UF/m² |
|---|---|---|---|
| Maipú | 4,8% | $553.271 | 56,6 |
| Independencia | 4,4% | $346.787 | 55,6 |
| San Joaquín | 4,6% | $392.207 | 54,9 |
| San Miguel | 4,2% | $421.464 | 58,7 |
| PudahuelEstimado · m² comunal | 3,8% | $463.628 | 60,6 |
| Santiago | 4,4% | $386.207 | 60,9 |
Preguntas frecuentes
¿A qué precio se paga solo un departamento en Maipú?
Un 3 dormitorios en Maipú se paga solo hasta UF 3.823: sobre ese precio el arriendo deja de cubrir la cuota, con pie de 20% a 30 años. La mediana de la comuna hoy está en UF 3.349. Esa cifra se apoya en 26 arriendos publicados, una muestra chica para la comuna.
¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo en Maipú?
En 1 de 2 tipologías con veredicto sí. En un 3 dormitorios sobran $74.383 al mes; en las demás el arriendo no alcanza a cubrir la cuota.
¿Por qué hay menos datos de Maipú que de otras comunas?
Porque se publican menos arriendos: 20 avisos de 2D, 26 avisos de 3D. Las tipologías que faltan no juntan 20 ventas publicadas, y sin precio no hay fila que armar — por eso la tabla tiene 2 de 4 filas.
¿Cuánto se ha valorizado Maipú?
El m² de departamentos nuevos en Maipú pasó de UF 45,3 a UF 69,2 entre 2015 y 2024 — un 5,3% anual promedio (fuente: GfK/NielsenIQ, precios de oferta de deptos nuevos). Es historia observada, no proyección.
¿Viste un 3D en Maipú bajo UF 3.823?
Sobre ese precio deja de pagarse solo con pie de 20% a 30 años, calculado sobre 26 arriendos publicados. Analiza el que tienes en la mira con sus números reales — gastos comunes, contribuciones y estado incluidos — y Franco te dice si de verdad cierra.
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