Invertir en Pudahuel en 2026 — rentabilidad de 3,2% a 4,4%
Muestra limitada — los números de esta comuna salen de menos avisos que el resto. Tómalos como referencia, no como precisión.
¿El arriendo paga el dividendo?
En Pudahuel solo se puede publicar con veredicto el 2 dormitorios (con arriendo estimado desde el m² comunal), y no se paga solo: faltan $196.199 cada mes. El 3D queda sin veredicto: Con el piso del rango no se paga; con el techo sí. Depende del arriendo real que consigas.
Comprar acá para arrendar significa poner plata de tu bolsillo todos los meses. Cuánta, depende de qué compres y a qué precio lo compres.
Acá la palanca no es el precio
Para que un 2D se pagara solo habría que comprarlo a UF 2.843 por el departamento completo, un 30,5% bajo la mediana de la comuna. Con estos supuestos, eso no es negociar.Arriendo estimado · m² comunal
Ni el precio ni el pie son palancas razonables acá. Lo que dicen estos números no es que este depto esté caro, sino que hoy Pudahuel se vende a precios que sus arriendos no sostienen. Si buscas que el arriendo cubra la cuota, la palanca real es mirar otra comuna.
Ojo con el respaldo de este número: el 2D no junta arriendos publicados propios (9). Su arriendo es un estimado desde el metro cuadrado de los 15 arriendos de la comuna, ajustado por tipología, y va entre $395.000 y $500.000. El precio de equilibrio de arriba usa el punto medio: tómalo como orden de magnitud, no como cifra para negociar.
Los números de Pudahuel
Qué cuesta, qué renta y a qué precio se equilibra
15 arriendos de la comuna · 78 ventas
Estimado · m² comunal- Arriendo estimado
- $395.000–$500.000rango · m² comunal
- Precio mediana
- UF 4.091UF del depto
- Rentab. bruta
- 3,2%
- Dividendo est.
- $643.199
Diferencia
−$196.199
Precio de equilibrio
UF 2.843
UF del depto
−30,5% · o pie 44%
15 arriendos de la comuna · 96 ventas
Estimado · m² comunal- Arriendo estimado
- $433.000–$600.000rango · m² comunal
- Precio mediana
- UF 3.445UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,4%
- Dividendo est.
- $541.594
Diferencia
−$108.594 a +$58.406
Precio de equilibrio
UF 3.288
UF del depto
al punto medio · piso no cubre, techo sí
Con qué supuestos está calculado
La tasa es la promedio de créditos de vivienda que publica el Banco Central, actualizada cada día. El dividendo es solo la cuota del crédito: no incluye gastos comunes, contribuciones ni seguros. Por eso el precio de equilibrio de esta tabla es el precio al que el arriendo cubre la cuota — los gastos reales del edificio lo empujan más abajo, y cuánto depende de cada propiedad. Todos los precios de esta tabla son UF del departamento completo, no UF por m². En las filas estimadas, el precio de equilibrio usa el punto medio del rango de arriendo, pero el veredicto se decide con el rango completo: se paga solo solo si el piso cubre la cuota, y no se paga solo solo si ni el techo la cubre. Una fila queda sin veredicto: Con el piso del rango no se paga; con el techo sí. Depende del arriendo real que consigas.
Cada fila necesita al menos 20 ventas publicadas: sin eso no hay precio mediano y la fila no existe. El arriendo sale de los avisos propios de la tipología cuando hay 20 o más. Si no los hay pero la comuna junta 15 arriendos entre todas sus tipologías, Franco lo estima desde el metro cuadrado comunal ajustado por tipología, lo marca como estimado y lo publica como rango, no como cifra exacta. Cuando ni eso alcanza, la fila no aparece: no se interpola ni se promedia con el vecino.
Qué dicen los datos
En Pudahuel, ninguna tipología se paga sola con arriendos estimados: el 2D tiene una brecha de $211.713 al mes incluso usando el techo del rango, y para equilibrarse necesitaría comprarse a UF 2.735, un 33,1% bajo la mediana actual de UF 4.091. El 3D es más interesante pero no tiene veredicto cerrado: con el piso del rango estimado ($414.000) el arriendo no cubre la cuota de $497.268, y con el techo ($573.000) sí, así que todo depende del arriendo real que consigas en la calle. Ambos rangos son estimaciones desde el metro cuadrado comunal, no medianas propias, porque los arriendos publicados son escasos. Si te atrae la comuna, el 3D es la apuesta menos desfavorable, pero conviene validar arriendos reales antes de cerrar cualquier operación.
Este análisis es informativo y no constituye asesoría de inversión. Los datos se actualizan semanalmente desde fuentes públicas.
Plusvalía · qué ha hecho el precio
Cuánto se ha valorizado Pudahuel
Precio del m² de deptos nuevos · 1T-2025
UF 76,9/m²
Valorización observada 2014-2024
+40%(3,4% anual)
Fuente: elaboración propia en base a datos públicos de GfK/NielsenIQ, Tinsa, Colliers y Arenas & Cayo.
De dónde salen estos números
Qué cuenta ese número. Pudahuel tiene 202 avisos activos y 188 entran en el cálculo. Los 14 restantes quedaron fuera porque no publican superficie (1) o están fuera del rango de 1 a 4 dormitorios (0) — hay avisos que fallan las dos cosas, así que las dos cifras no suman el total. Otros 13 cayeron en tipologías que no llegan a publicarse. Las filas estimadas no suman arriendos propios a ese número: su arriendo sale del metro cuadrado de los 15 arriendos publicados en la comuna. El label dice “que entran en el cálculo” justamente para no leerse como el tamaño del mercado de la comuna.
Comparativa con comunas similares
| Comuna | Rentabilidad | Arriendo prom. | UF/m² |
|---|---|---|---|
| PudahuelEstimado · m² comunal | 3,8% | $484.606 | 61,5 |
| La Cisterna | 4,2% | $356.614 | 61,8 |
| Santiago | 4,4% | $383.490 | 60,9 |
| Recoleta | 4,2% | $459.222 | 64,0 |
| San Miguel | 4,3% | $419.764 | 58,6 |
| Cerrillos | 4,1% | $364.788 | 65,0 |
Preguntas frecuentes
¿A qué precio se paga solo un departamento en Pudahuel?
Un 2 dormitorios tendría que costar UF 2.843 para que el arriendo cubra la cuota, un 30,5% bajo la mediana de la comuna (UF 4.091), con pie de 20% a 30 años. Es la tipología que queda más cerca. El arriendo del 2 dormitorios es un estimado desde el metro cuadrado de la comuna (15 arriendos publicados), entre $395.000 y $500.000: tómalo como orden de magnitud.
¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo en Pudahuel?
No, en ninguna de las tipologías con veredicto. En un 2 dormitorios, que es el que queda más cerca, faltan $196.199 al mes con pie de 20% a 30 años. El 3D queda sin veredicto: Con el piso del rango no se paga; con el techo sí. Depende del arriendo real que consigas.
¿Por qué algunas tipologías de Pudahuel tienen arriendo estimado?
Porque el 2D y el 3D no juntan 20 arriendos publicados propios (9 de 2D, 5 de 3D). En vez de dejar la fila afuera, Franco estima ese arriendo desde el metro cuadrado de los 15 arriendos publicados en la comuna, ajustado por tipología, y lo publica como rango, no como cifra exacta. Si una tipología no aparece, es porque ni siquiera junta 20 ventas para tener un precio.
¿Cuánto se ha valorizado Pudahuel?
Entre 2014 y 2024 el precio promedio de departamentos en Pudahuel subió 40% acumulado (3,4% anual), según Arenas & Cayo con Tinsa, Propital y Activo Más. Es historia observada, no proyección.
¿Viste un 2D en Pudahuel cerca de UF 2.843?
Ese es el precio al que el arriendo cubriría la cuota con pie de 20% a 30 años, calculado con un arriendo estimado desde el m² comunal (entre $395.000 y $500.000). Analiza el que tienes en la mira con sus números reales — gastos comunes, contribuciones y estado incluidos — y Franco te dice si de verdad cierra.
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