Invertir en Estación Central en 2026 — rentabilidad de 4,7% a 4,9%
¿El arriendo paga el dividendo?
En Estación Central, las 2 tipologías con veredicto se pagan solas. Un 1D deja $17.390 al mes por sobre la cuota. El 3D queda sin veredicto: Con el piso del rango no se paga; con el techo sí. Depende del arriendo real que consigas.
El precio de equilibrio deja de ser un objetivo de negociación y pasa a ser un techo: es hasta cuánto podrías pagar y aun así mantener la cuota cubierta.
Cuánto margen tienes antes de que deje de pagarse sola
Un 1D deja de pagarse solo recién sobre UF 1.720 por el departamento completo. La mediana de la comuna es UF 1.610, así que tienes un 6,9% de margen sobre el precio de lista.
Ese colchón es lo que te protege si el arriendo baja o la tasa sube. El 2D aguanta hasta UF 2.313 (+1,4%).
Los números de Estación Central
Qué cuesta, qué renta y hasta qué precio aguanta
459 arriendos · 1.054 ventas
- Arriendo mediana
- $270.000
- Precio mediana
- UF 1.610UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,9%
- Dividendo est.
- $252.610
Diferencia
+$17.390
Precio de equilibrio
UF 1.720
UF del depto
+6,9% de margen
287 arriendos · 824 ventas
- Arriendo mediana
- $363.000
- Precio mediana
- UF 2.281UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,7%
- Dividendo est.
- $358.047
Diferencia
+$4.953
Precio de equilibrio
UF 2.313
UF del depto
+1,4% de margen
765 arriendos de la comuna · 110 ventas
Estimado · m² comunal- Arriendo estimado
- $376.000–$520.000rango · m² comunal
- Precio mediana
- UF 2.396UF del depto
- Rentab. bruta
- 5,5%
- Dividendo est.
- $376.104
Diferencia
−$104 a +$143.896
Precio de equilibrio
UF 2.855
UF del depto
al punto medio · piso no cubre, techo sí
Con qué supuestos está calculado
La tasa es la promedio de créditos de vivienda que publica el Banco Central, actualizada cada día. El dividendo es solo la cuota del crédito: no incluye gastos comunes, contribuciones ni seguros. Por eso el precio de equilibrio de esta tabla es el precio al que el arriendo cubre la cuota — los gastos reales del edificio lo empujan más abajo, y cuánto depende de cada propiedad. Todos los precios de esta tabla son UF del departamento completo, no UF por m². En la fila estimada, el precio de equilibrio usa el punto medio del rango de arriendo, pero el veredicto se decide con el rango completo: se paga solo solo si el piso cubre la cuota, y no se paga solo solo si ni el techo la cubre. Una fila queda sin veredicto: Con el piso del rango no se paga; con el techo sí. Depende del arriendo real que consigas.
Cada fila necesita al menos 20 ventas publicadas: sin eso no hay precio mediano y la fila no existe. El arriendo sale de los avisos propios de la tipología cuando hay 20 o más. Si no los hay pero la comuna junta 15 arriendos entre todas sus tipologías, Franco lo estima desde el metro cuadrado comunal ajustado por tipología, lo marca como estimado y lo publica como rango, no como cifra exacta. Cuando ni eso alcanza, la fila no aparece: no se interpola ni se promedia con el vecino.
Qué dicen los datos
El 1D es la apuesta más segura aquí: con 455 arriendos y 1.056 ventas publicadas, la muestra es sólida, y con un margen de 7,4% sobre la mediana puedes comprar hasta UF 1.729 antes de que el número se rompa, lo que da espacio real para negociar o absorber vacancia. El 2D también se paga solo, pero con un margen de apenas 0,8% sobre la mediana, cualquier descuido en el precio de compra lo deja en rojo. El 3D muestra los números más atractivos —rentabilidad bruta de 5,8% y un margen de 26,9%— pero solo hay 20 arriendos publicados, así que esa mediana de $475.000 hay que tomarla con cautela. Si buscas certeza, el 1D es el punto de entrada; si te interesa el 3D, primero valida el arriendo real antes de comprometerte.
Este análisis es informativo y no constituye asesoría de inversión. Los datos se actualizan semanalmente desde fuentes públicas.
Plusvalía · qué ha hecho el precio
Cuánto se ha valorizado Estación Central
El m² de departamentos nuevos en Estación Central pasó de UF 45,4 a UF 59,9 entre 2015 y 2025.
3,7%anual promedio
UF 60,4/m² · 1T-2025
Precios observados año a año. El 2025 lo cerramos con los trimestres publicados de ese año.
Fuente: elaboración propia en base a datos públicos de GfK/NielsenIQ, Tinsa, Colliers y Arenas & Cayo.
De dónde salen estos números
Qué cuenta ese número. Estación Central tiene 2.896 avisos activos y 2.752 entran en el cálculo. Los 144 restantes quedaron fuera porque no publican superficie (88) o están fuera del rango de 1 a 4 dormitorios (55) — hay avisos que fallan las dos cosas, así que las dos cifras no suman el total. Otros 5 cayeron en tipologías que no llegan a publicarse. La fila estimada no suma arriendos propios a ese número: su arriendo sale del metro cuadrado de los 765 arriendos publicados en la comuna. El label dice “que entran en el cálculo” justamente para no leerse como el tamaño del mercado de la comuna.
Comparativa con comunas similares
| Comuna | Rentabilidad | Arriendo prom. | UF/m² |
|---|---|---|---|
| Estación Central | 4,8% | $315.824 | 50,6 |
| Quilicura | 5,1% | $444.196 | 50,3 |
| Puente Alto | 4,3% | $454.662 | 51,3 |
| Quinta Normal | 5,2% | $350.753 | 47,5 |
| San Joaquín | 4,6% | $392.207 | 54,9 |
| Independencia | 4,4% | $346.787 | 55,6 |
Preguntas frecuentes
¿A qué precio se paga solo un departamento en Estación Central?
Un 1 dormitorio en Estación Central se paga solo hasta UF 1.720: sobre ese precio el arriendo deja de cubrir la cuota, con pie de 20% a 30 años. La mediana de la comuna hoy está en UF 1.610.
¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo en Estación Central?
Sí, en las 2 tipologías con veredicto. En un 1 dormitorio sobran $17.390 al mes con pie de 20% a 30 años. El 3D queda sin veredicto: Con el piso del rango no se paga; con el techo sí. Depende del arriendo real que consigas.
¿Por qué una tipología de Estación Central tiene arriendo estimado?
Porque el 3D no junta 20 arriendos publicados propios (18 de 3D). En vez de dejar la fila afuera, Franco estima ese arriendo desde el metro cuadrado de los 765 arriendos publicados en la comuna, ajustado por tipología, y lo publica como rango, no como cifra exacta. El 1D y el 2D usan la mediana de sus propios avisos. Si una tipología no aparece, es porque ni siquiera junta 20 ventas para tener un precio.
¿Cuánto se ha valorizado Estación Central?
El m² de departamentos nuevos en Estación Central pasó de UF 45,4 a UF 59,9 entre 2015 y 2025 — un 3,7% anual promedio (fuente: GfK/NielsenIQ, precios de oferta de deptos nuevos). Es historia observada, no proyección.
¿Viste un 1D en Estación Central bajo UF 1.720?
Sobre ese precio deja de pagarse solo con pie de 20% a 30 años. Analiza el que tienes en la mira con sus números reales — gastos comunes, contribuciones y estado incluidos — y Franco te dice si de verdad cierra.
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