Invertir en San Joaquín en 2026 — rentabilidad de 4,2% a 5,6%
¿El arriendo paga el dividendo?
En San Joaquín, 1 de 3 tipologías se pagan solas. La que más margen deja es el 3D, con $82.894 al mes.
El precio de equilibrio deja de ser un objetivo de negociación y pasa a ser un techo: es hasta cuánto podrías pagar y aun así mantener la cuota cubierta.
Cuánto margen tienes antes de que deje de pagarse sola
Un 3D deja de pagarse solo recién sobre UF 2.944 por el departamento completo. La mediana de la comuna es UF 2.425, así que tienes un 21,4% de margen sobre el precio de lista.Muestra chica · 28 arriendos
Ese colchón es lo que te protege si el arriendo baja o la tasa sube.
Ojo con el respaldo de este número: el 3D se apoya en 28 arriendos publicados, la muestra más chica de las que se muestran acá. Con esa cantidad la mediana se mueve más — tómalo como una señal de por dónde mirar, no como una promesa.
Los números de San Joaquín
Qué cuesta, qué renta y hasta qué precio aguanta
41 arriendos · 55 ventas
Muestra chica- Arriendo mediana
- $320.000
- Precio mediana
- UF 2.200UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,2%
- Dividendo est.
- $351.189
78 arriendos · 101 ventas
- Arriendo mediana
- $420.000
- Precio mediana
- UF 2.700UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,5%
- Dividendo est.
- $431.004
28 arriendos · 70 ventas
Muestra chica- Arriendo mediana
- $470.000
- Precio mediana
- UF 2.425UF del depto
- Rentab. bruta
- 5,6%
- Dividendo est.
- $387.106
| Tipología | Arriendo | Precio medianaUF del depto | Rentab. bruta | Dividendo est. | Diferencia | Precio de equilibrioUF del depto |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 dormitorio41 arriendos · 55 ventasMuestra chica | $320.000 | UF 2.200 | 4,2% | $351.189 | −$31.189No se paga solo | UF 2.004−8,9% · o pie 27% |
| 2 dormitorios78 arriendos · 101 ventas | $420.000 | UF 2.700 | 4,5% | $431.004 | −$11.004No se paga solo | UF 2.631−2,6% · o pie 22% |
| 3 dormitorios28 arriendos · 70 ventasMuestra chica | $470.000 | UF 2.425 | 5,6% | $387.106 | +$82.894Se paga solo | UF 2.944+21,4% de margen |
Con qué supuestos está calculado
La tasa es la promedio de créditos de vivienda que publica el Banco Central, actualizada cada día. El dividendo es solo la cuota del crédito: no incluye gastos comunes, contribuciones ni seguros. Por eso el precio de equilibrio de esta tabla es el precio al que el arriendo cubre la cuota — los gastos reales del edificio lo empujan más abajo, y cuánto depende de cada propiedad. Todos los precios de esta tabla son UF del departamento completo, no UF por m².
Cada fila necesita al menos 20 ventas publicadas: sin eso no hay precio mediano y la fila no existe. El arriendo sale de los avisos propios de la tipología cuando hay 20 o más. Si no los hay pero la comuna junta 15 arriendos entre todas sus tipologías, Franco lo estima desde el metro cuadrado comunal ajustado por tipología, lo marca como estimado y lo publica como rango, no como cifra exacta. Cuando ni eso alcanza, la fila no aparece: no se interpola ni se promedia con el vecino.
Qué dicen los datos
Análisis generado por Franco IA
San Joaquín tiene una lectura mixta: el 3D es la única tipología que se paga sola, con $63.073 que sobran al mes y un margen de 16,3% antes de que deje de serlo, aunque con solo 33 arriendos publicados la muestra es chica. El 1D y el 2D no se autofinancian; el 2D necesita bajar el precio de compra a UF 2.600 o subir el pie a 23% para equilibrarse. La rentabilidad bruta de la comuna ocupa el puesto 13 de 25, y solo 1 de 3 tipologías se paga sola, donde 11 de 25 comunas publicadas logran eso en todas. Si te interesa San Joaquín, el 3D con precio bajo UF 2.836 es la única entrada que no exige subsidio de bolsillo desde el primer mes.
Este análisis es informativo y no constituye asesoría de inversión. Los datos se actualizan semanalmente desde fuentes públicas.
Plusvalía · qué ha hecho el precio
Cuánto se ha valorizado San Joaquín
Fuente: elaboración propia en base a datos públicos de GfK/NielsenIQ, Tinsa, Colliers y Arenas & Cayo.
De dónde salen estos números
Qué cuenta ese número. San Joaquín tiene 432 avisos activos y 373 entran en el cálculo. Los 59 restantes quedaron fuera porque no publican superficie (42), están fuera del rango de 1 a 4 dormitorios (1) o son ventas que la evaluación de cada noche también descarta: un precio fuera de lo plausible o el mismo depto publicado dos veces (15). Hay avisos que fallan más de una cosa, así que las cifras no suman el total. Otro aviso cayó en una tipología que no llega a publicarse. El label dice “que entran en el cálculo” justamente para no leerse como el tamaño del mercado de la comuna.
Comparativa con comunas similares
| Comuna | Rentabilidad | Arriendo prom. | UF/m² |
|---|---|---|---|
| San Joaquín | 4,2% a 5,6% | $407.399 | 54,3 |
| La Cisterna | 4,4% a 5,5% | $360.372 | 54,6 |
| Santiago | 4,8% a 4,9% | $393.660 | 55,4 |
| San Miguel | 3,3% a 4,6% | $408.235 | 57,2 |
| Recoleta | 4,4% a 5,4% | $470.819 | 49,8 |
| Independencia | 4,9% a 5,3% | $345.056 | 49,3 |
Preguntas frecuentes
¿A qué precio se paga solo un departamento en San Joaquín?
Un 3 dormitorios en San Joaquín se paga solo hasta UF 2.944: sobre ese precio el arriendo deja de cubrir la cuota, con pie de 20% a 30 años. La mediana de la comuna hoy está en UF 2.425. Esa cifra se apoya en 28 arriendos publicados, una muestra chica para la comuna.
¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo en San Joaquín?
En 1 de 3 tipologías con veredicto sí. En un 3 dormitorios sobran $82.894 al mes; en las demás el arriendo no alcanza a cubrir la cuota.
¿Por qué hay menos datos de San Joaquín que de otras comunas?
Porque se publican menos arriendos: 41 avisos de 1D, 78 avisos de 2D, 28 avisos de 3D. Las tipologías que faltan no juntan 20 ventas publicadas, y sin precio no hay fila que armar — por eso la tabla tiene 3 de 4 filas.
¿Cuánto se ha valorizado San Joaquín?
Entre 2014 y 2024 el precio promedio de departamentos en San Joaquín subió 40% acumulado (3,4% anual), según Arenas & Cayo con Tinsa, Propital y Activo Más. Es historia observada, no proyección.
¿Viste un 3D en San Joaquín bajo UF 2.944?
Sobre ese precio deja de pagarse solo con pie de 20% a 30 años, calculado sobre 28 arriendos publicados. Analiza el que tienes en la mira con sus números reales — gastos comunes, contribuciones y estado incluidos — y Franco te dice si de verdad cierra.