Invertir en San Joaquín en 2026 — rentabilidad de 4,2% a 5,0%
¿El arriendo paga el dividendo?
En San Joaquín, 1 de 3 tipologías se pagan solas. La que más margen deja es el 3D, con $33.094 al mes.
El precio de equilibrio deja de ser un objetivo de negociación y pasa a ser un techo: es hasta cuánto podrías pagar y aun así mantener la cuota cubierta.
Cuánto margen tienes antes de que deje de pagarse sola
Un 3D deja de pagarse solo recién sobre UF 2.660 por el departamento completo. La mediana de la comuna es UF 2.449, así que tienes un 8,6% de margen sobre el precio de lista.Muestra chica · 44 arriendos
Ese colchón es lo que te protege si el arriendo baja o la tasa sube.
Ojo con el respaldo de este número: el 3D se apoya en 44 arriendos publicados, la muestra más chica de las que se muestran acá. Con esa cantidad la mediana se mueve más — tómalo como una señal de por dónde mirar, no como una promesa.
Los números de San Joaquín
Qué cuesta, qué renta y hasta qué precio aguanta
60 arriendos · 60 ventas
- Arriendo mediana
- $320.000
- Precio mediana
- UF 2.233UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,2%
- Dividendo est.
- $350.437
Diferencia
−$30.437
Precio de equilibrio
UF 2.039
UF del depto
−8,7% · o pie 27%
113 arriendos · 124 ventas
- Arriendo mediana
- $415.000
- Precio mediana
- UF 2.699UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,5%
- Dividendo est.
- $423.631
Diferencia
−$8.631
Precio de equilibrio
UF 2.644
UF del depto
−2,0% · o pie 22%
44 arriendos · 85 ventas
Muestra chica- Arriendo mediana
- $417.500
- Precio mediana
- UF 2.449UF del depto
- Rentab. bruta
- 5,0%
- Dividendo est.
- $384.406
Diferencia
+$33.094
Precio de equilibrio
UF 2.660
UF del depto
+8,6% de margen
Con qué supuestos está calculado
La tasa es la promedio de créditos de vivienda que publica el Banco Central, actualizada cada día. El dividendo es solo la cuota del crédito: no incluye gastos comunes, contribuciones ni seguros. Por eso el precio de equilibrio de esta tabla es el precio al que el arriendo cubre la cuota — los gastos reales del edificio lo empujan más abajo, y cuánto depende de cada propiedad. Todos los precios de esta tabla son UF del departamento completo, no UF por m².
Cada fila necesita al menos 20 ventas publicadas: sin eso no hay precio mediano y la fila no existe. El arriendo sale de los avisos propios de la tipología cuando hay 20 o más. Si no los hay pero la comuna junta 15 arriendos entre todas sus tipologías, Franco lo estima desde el metro cuadrado comunal ajustado por tipología, lo marca como estimado y lo publica como rango, no como cifra exacta. Cuando ni eso alcanza, la fila no aparece: no se interpola ni se promedia con el vecino.
Qué dicen los datos
El 2D es la tipología más respaldada de San Joaquín con 237 avisos combinados, pero apenas le faltan $6.525 al mes para cubrirse: un margen tan fino que cualquier mes sin arriendo o una negociación a la baja lo rompe. El 1D tiene el mismo problema con más holgura negativa, $33.924 mensuales, y para equilibrarse necesitaría comprarse a UF 2.050, un 9,6% bajo la mediana actual. El 3D es el único que se paga solo y deja $22.787 al mes de diferencia positiva, aunque la muestra es chica (43 arriendos) y su precio de equilibrio está en UF 2.594, apenas un 6,0% sobre la mediana, así que el margen existe pero no es amplio. Si entras a San Joaquín, el 3D bajo UF 2.594 es la única posición que no te exige poner dinero mensual; el 2D puede tener sentido solo si consigues precio o renta por sobre la mediana, no en condiciones estándar.
Este análisis es informativo y no constituye asesoría de inversión. Los datos se actualizan semanalmente desde fuentes públicas.
Plusvalía · qué ha hecho el precio
Cuánto se ha valorizado San Joaquín
Precio del m² de deptos nuevos · 1T-2025
UF 68,9/m²
Valorización observada 2014-2024
+40%(3,4% anual)
Fuente: elaboración propia en base a datos públicos de GfK/NielsenIQ, Tinsa, Colliers y Arenas & Cayo.
De dónde salen estos números
Qué cuenta ese número. San Joaquín tiene 539 avisos activos y 486 entran en el cálculo. Los 53 restantes quedaron fuera porque no publican superficie (46) o están fuera del rango de 1 a 4 dormitorios (6) — hay avisos que fallan las dos cosas, así que las dos cifras no suman el total. Otro aviso cayó en una tipología que no llega a publicarse. El label dice “que entran en el cálculo” justamente para no leerse como el tamaño del mercado de la comuna.
Comparativa con comunas similares
| Comuna | Rentabilidad | Arriendo prom. | UF/m² |
|---|---|---|---|
| San Joaquín | 4,6% | $392.207 | 54,9 |
| Independencia | 4,4% | $346.787 | 55,6 |
| Maipú | 4,8% | $553.271 | 56,6 |
| Puente Alto | 4,3% | $454.662 | 51,3 |
| San Miguel | 4,2% | $421.464 | 58,7 |
| Estación Central | 4,8% | $315.824 | 50,6 |
Preguntas frecuentes
¿A qué precio se paga solo un departamento en San Joaquín?
Un 3 dormitorios en San Joaquín se paga solo hasta UF 2.660: sobre ese precio el arriendo deja de cubrir la cuota, con pie de 20% a 30 años. La mediana de la comuna hoy está en UF 2.449. Esa cifra se apoya en 44 arriendos publicados, una muestra chica para la comuna.
¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo en San Joaquín?
En 1 de 3 tipologías con veredicto sí. En un 3 dormitorios sobran $33.094 al mes; en las demás el arriendo no alcanza a cubrir la cuota.
¿Qué tipología rinde más en San Joaquín?
El 3 dormitorios, con 5,0% de rentabilidad bruta —aunque es la tipología con menos avisos de la comuna—. El que menos rinde es el 1 dormitorio, con 4,2%.
¿Cuánto se ha valorizado San Joaquín?
Entre 2014 y 2024 el precio promedio de departamentos en San Joaquín subió 40% acumulado (3,4% anual), según Arenas & Cayo con Tinsa, Propital y Activo Más. Es historia observada, no proyección.
¿Viste un 3D en San Joaquín bajo UF 2.660?
Sobre ese precio deja de pagarse solo con pie de 20% a 30 años, calculado sobre 44 arriendos publicados. Analiza el que tienes en la mira con sus números reales — gastos comunes, contribuciones y estado incluidos — y Franco te dice si de verdad cierra.
Analizar depto en San Joaquín