Invertir en La Cisterna en 2026 — rentabilidad de 4,4% a 5,5%
¿El arriendo paga el dividendo?
En La Cisterna, 1 de 3 tipologías se pagan solas. La que más margen deja es el 3D, con $64.774 al mes.
El precio de equilibrio deja de ser un objetivo de negociación y pasa a ser un techo: es hasta cuánto podrías pagar y aun así mantener la cuota cubierta.
Cuánto margen tienes antes de que deje de pagarse sola
Un 3D deja de pagarse solo recién sobre UF 2.505 por el departamento completo. La mediana de la comuna es UF 2.100, así que tienes un 19,3% de margen sobre el precio de lista.
Ese colchón es lo que te protege si el arriendo baja o la tasa sube.
Los números de La Cisterna
Qué cuesta, qué renta y hasta qué precio aguanta
169 arriendos · 157 ventas
- Arriendo mediana
- $310.000
- Precio mediana
- UF 1.990UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,5%
- Dividendo est.
- $317.666
236 arriendos · 256 ventas
- Arriendo mediana
- $377.800
- Precio mediana
- UF 2.475UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,4%
- Dividendo est.
- $395.088
50 arriendos · 148 ventas
- Arriendo mediana
- $400.000
- Precio mediana
- UF 2.100UF del depto
- Rentab. bruta
- 5,5%
- Dividendo est.
- $335.226
| Tipología | Arriendo | Precio medianaUF del depto | Rentab. bruta | Dividendo est. | Diferencia | Precio de equilibrioUF del depto |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 dormitorio169 arriendos · 157 ventas | $310.000 | UF 1.990 | 4,5% | $317.666 | −$7.666No se paga solo | UF 1.942−2,4% · o pie 22% |
| 2 dormitorios236 arriendos · 256 ventas | $377.800 | UF 2.475 | 4,4% | $395.088 | −$17.288No se paga solo | UF 2.366−4,4% · o pie 24% |
| 3 dormitorios50 arriendos · 148 ventas | $400.000 | UF 2.100 | 5,5% | $335.226 | +$64.774Se paga solo | UF 2.505+19,3% de margen |
Con qué supuestos está calculado
La tasa es la promedio de créditos de vivienda que publica el Banco Central, actualizada cada día. El dividendo es solo la cuota del crédito: no incluye gastos comunes, contribuciones ni seguros. Por eso el precio de equilibrio de esta tabla es el precio al que el arriendo cubre la cuota — los gastos reales del edificio lo empujan más abajo, y cuánto depende de cada propiedad. Todos los precios de esta tabla son UF del departamento completo, no UF por m².
Cada fila necesita al menos 20 ventas publicadas: sin eso no hay precio mediano y la fila no existe. El arriendo sale de los avisos propios de la tipología cuando hay 20 o más. Si no los hay pero la comuna junta 15 arriendos entre todas sus tipologías, Franco lo estima desde el metro cuadrado comunal ajustado por tipología, lo marca como estimado y lo publica como rango, no como cifra exacta. Cuando ni eso alcanza, la fila no aparece: no se interpola ni se promedia con el vecino.
Qué dicen los datos
Análisis generado por Franco IA
La Cisterna es una comuna con muestra sólida —ocupa el puesto 10 de 25— pero donde el número que manda es el del 3D: con una mediana de UF 2.143 y un arriendo mediano de $400.000, la cuota se cubre y sobran $60.018 al mes, con un margen de 17,7% antes de que la operación deje de cerrar. El 1D y el 2D no llegan: al precio mediano el arriendo no alcanza la cuota por $6.170 y $12.365 respectivamente, y para equilibrarlos habría que comprar en UF 1.954 y UF 2.395 o bien subir el pie a 22% y 23%. La plusvalía de diez años es 42% acumulado, puesto 11 de 23, un ritmo moderado que no compensa solo. Si vas a entrar aquí, el único camino con los números actuales es el 3D bien negociado; el 1D y el 2D requieren precio bajo o pie mayor para no subsidiar la inversión cada mes.
Este análisis es informativo y no constituye asesoría de inversión. Los datos se actualizan semanalmente desde fuentes públicas.
Plusvalía · qué ha hecho el precio
Cuánto se ha valorizado La Cisterna
Fuente: elaboración propia en base a datos públicos de GfK/NielsenIQ, Tinsa, Colliers y Arenas & Cayo.
De dónde salen estos números
Qué cuenta ese número. La Cisterna tiene 1.091 avisos activos y 1.016 entran en el cálculo. Los 75 restantes quedaron fuera porque no publican superficie (39), están fuera del rango de 1 a 4 dormitorios (9) o son ventas que la evaluación de cada noche también descarta: un precio fuera de lo plausible o el mismo depto publicado dos veces (30). Hay avisos que fallan más de una cosa, así que las cifras no suman el total. Otro aviso cayó en una tipología que no llega a publicarse. El label dice “que entran en el cálculo” justamente para no leerse como el tamaño del mercado de la comuna.
Comparativa con comunas similares
| Comuna | Rentabilidad | Arriendo prom. | UF/m² |
|---|---|---|---|
| La Cisterna | 4,4% a 5,5% | $360.372 | 54,6 |
| San Joaquín | 4,2% a 5,6% | $407.399 | 54,3 |
| Santiago | 4,8% a 4,9% | $393.660 | 55,4 |
| San Miguel | 3,3% a 4,6% | $408.235 | 57,2 |
| Recoleta | 4,4% a 5,4% | $470.819 | 49,8 |
| Independencia | 4,9% a 5,3% | $345.056 | 49,3 |
Preguntas frecuentes
¿A qué precio se paga solo un departamento en La Cisterna?
Un 3 dormitorios en La Cisterna se paga solo hasta UF 2.505: sobre ese precio el arriendo deja de cubrir la cuota, con pie de 20% a 30 años. La mediana de la comuna hoy está en UF 2.100.
¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo en La Cisterna?
En 1 de 3 tipologías con veredicto sí. En un 3 dormitorios sobran $64.774 al mes; en las demás el arriendo no alcanza a cubrir la cuota.
¿Qué tipología rinde más en La Cisterna?
El 3 dormitorios, con 5,5% de rentabilidad bruta. El que menos rinde es el 2 dormitorios, con 4,4%.
¿Cuánto se ha valorizado La Cisterna?
Entre 2014 y 2024 el precio promedio de departamentos en La Cisterna subió 42% acumulado (3,6% anual), según Arenas & Cayo con Tinsa, Propital y Activo Más. Es historia observada, no proyección.
¿Viste un 3D en La Cisterna bajo UF 2.505?
Sobre ese precio deja de pagarse solo con pie de 20% a 30 años. Analiza el que tienes en la mira con sus números reales — gastos comunes, contribuciones y estado incluidos — y Franco te dice si de verdad cierra.