Invertir en La Cisterna en 2026 — rentabilidad de 3,8% a 5,2%
¿El arriendo paga el dividendo?
En La Cisterna, 1 de 3 tipologías se pagan solas. La que más margen deja es el 3D, con $43.085 al mes.
El precio de equilibrio deja de ser un objetivo de negociación y pasa a ser un techo: es hasta cuánto podrías pagar y aun así mantener la cuota cubierta.
Cuánto margen tienes antes de que deje de pagarse sola
Un 3D deja de pagarse solo recién sobre UF 2.549 por el departamento completo. La mediana de la comuna es UF 2.274, así que tienes un 12,1% de margen sobre el precio de lista.
Ese colchón es lo que te protege si el arriendo baja o la tasa sube.
Los números de La Cisterna
Qué cuesta, qué renta y hasta qué precio aguanta
179 arriendos · 346 ventas
- Arriendo mediana
- $310.000
- Precio mediana
- UF 2.149UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,2%
- Dividendo est.
- $337.336
Diferencia
−$27.336
Precio de equilibrio
UF 1.975
UF del depto
−8,1% · o pie 26%
236 arriendos · 505 ventas
- Arriendo mediana
- $376.450
- Precio mediana
- UF 2.891UF del depto
- Rentab. bruta
- 3,8%
- Dividendo est.
- $453.721
Diferencia
−$77.271
Precio de equilibrio
UF 2.399
UF del depto
−17,0% · o pie 34%
61 arriendos · 189 ventas
- Arriendo mediana
- $400.000
- Precio mediana
- UF 2.274UF del depto
- Rentab. bruta
- 5,2%
- Dividendo est.
- $356.915
Diferencia
+$43.085
Precio de equilibrio
UF 2.549
UF del depto
+12,1% de margen
Con qué supuestos está calculado
La tasa es la promedio de créditos de vivienda que publica el Banco Central, actualizada cada día. El dividendo es solo la cuota del crédito: no incluye gastos comunes, contribuciones ni seguros. Por eso el precio de equilibrio de esta tabla es el precio al que el arriendo cubre la cuota — los gastos reales del edificio lo empujan más abajo, y cuánto depende de cada propiedad. Todos los precios de esta tabla son UF del departamento completo, no UF por m².
Cada fila necesita al menos 20 ventas publicadas: sin eso no hay precio mediano y la fila no existe. El arriendo sale de los avisos propios de la tipología cuando hay 20 o más. Si no los hay pero la comuna junta 15 arriendos entre todas sus tipologías, Franco lo estima desde el metro cuadrado comunal ajustado por tipología, lo marca como estimado y lo publica como rango, no como cifra exacta. Cuando ni eso alcanza, la fila no aparece: no se interpola ni se promedia con el vecino.
Qué dicen los datos
En La Cisterna ninguna tipología estándar de inversión arrenda sin aporte mensual propio, salvo el 3D. Los 1D y 2D no se pagan solos: el 2D presenta la brecha más exigente, con $72.592 al mes entre el arriendo mediano y la cuota, y para equilibrarse necesitaría comprarse a UF 2.434, un 16,0% bajo la mediana actual. El 3D da vuelta el resultado: con arriendo mediano de $400.000 y cuota de $363.298, sobran $36.702 al mes, una rentabilidad bruta de 5,0%, y el número se sostiene hasta UF 2.562 antes de romperse, lo que da un margen de 10,1% sobre la mediana. La muestra del 3D es más acotada (62 arriendos), así que conviene validar profundidad real de ese segmento antes de comprometer capital. Si buscas flujo positivo desde el día uno con el financiamiento estándar, La Cisterna solo lo entrega hoy en el 3D.
Este análisis es informativo y no constituye asesoría de inversión. Los datos se actualizan semanalmente desde fuentes públicas.
Plusvalía · qué ha hecho el precio
Cuánto se ha valorizado La Cisterna
Precio del m² de deptos nuevos · 1T-2025
UF 64,3/m²
Valorización observada 2014-2024
+42%(3,6% anual)
Fuente: elaboración propia en base a datos públicos de GfK/NielsenIQ, Tinsa, Colliers y Arenas & Cayo.
De dónde salen estos números
Qué cuenta ese número. La Cisterna tiene 1.641 avisos activos y 1.516 entran en el cálculo. Los 125 restantes quedaron fuera porque no publican superficie (40) o están fuera del rango de 1 a 4 dormitorios (87) — hay avisos que fallan las dos cosas, así que las dos cifras no suman el total. Otro aviso cayó en una tipología que no llega a publicarse. El label dice “que entran en el cálculo” justamente para no leerse como el tamaño del mercado de la comuna.
Comparativa con comunas similares
| Comuna | Rentabilidad | Arriendo prom. | UF/m² |
|---|---|---|---|
| La Cisterna | 4,2% | $357.322 | 61,8 |
| Santiago | 4,4% | $386.207 | 60,9 |
| PudahuelEstimado · m² comunal | 3,8% | $463.628 | 60,6 |
| Recoleta | 4,4% | $471.364 | 63,7 |
| San Miguel | 4,2% | $421.464 | 58,7 |
| Cerrillos | 4,1% | $364.178 | 65,9 |
Preguntas frecuentes
¿A qué precio se paga solo un departamento en La Cisterna?
Un 3 dormitorios en La Cisterna se paga solo hasta UF 2.549: sobre ese precio el arriendo deja de cubrir la cuota, con pie de 20% a 30 años. La mediana de la comuna hoy está en UF 2.274.
¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo en La Cisterna?
En 1 de 3 tipologías con veredicto sí. En un 3 dormitorios sobran $43.085 al mes; en las demás el arriendo no alcanza a cubrir la cuota.
¿Qué tipología rinde más en La Cisterna?
El 3 dormitorios, con 5,2% de rentabilidad bruta. El que menos rinde es el 2 dormitorios, con 3,8%.
¿Cuánto se ha valorizado La Cisterna?
Entre 2014 y 2024 el precio promedio de departamentos en La Cisterna subió 42% acumulado (3,6% anual), según Arenas & Cayo con Tinsa, Propital y Activo Más. Es historia observada, no proyección.
¿Viste un 3D en La Cisterna bajo UF 2.549?
Sobre ese precio deja de pagarse solo con pie de 20% a 30 años. Analiza el que tienes en la mira con sus números reales — gastos comunes, contribuciones y estado incluidos — y Franco te dice si de verdad cierra.
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