Invertir en Recoleta en 2026 — rentabilidad de 4,4% a 5,4%
¿El arriendo paga el dividendo?
En Recoleta, 2 de 3 tipologías se pagan solas. La que más margen deja es el 3D, con $77.474 al mes.
El precio de equilibrio deja de ser un objetivo de negociación y pasa a ser un techo: es hasta cuánto podrías pagar y aun así mantener la cuota cubierta.
Cuánto margen tienes antes de que deje de pagarse sola
Un 3D deja de pagarse solo recién sobre UF 3.633 por el departamento completo. La mediana de la comuna es UF 3.148, así que tienes un 15,4% de margen sobre el precio de lista.Muestra chica · 20 arriendos
Ese colchón es lo que te protege si el arriendo baja o la tasa sube. El 1D aguanta hasta UF 2.192 (+10,7%).
Ojo con el respaldo de este número: el 3D se apoya en 20 arriendos publicados, la muestra más chica de las que se muestran acá. Con esa cantidad la mediana se mueve más — tómalo como una señal de por dónde mirar, no como una promesa.
Los números de Recoleta
Qué cuesta, qué renta y hasta qué precio aguanta
37 arriendos · 63 ventas
Muestra chica- Arriendo mediana
- $350.000
- Precio mediana
- UF 1.980UF del depto
- Rentab. bruta
- 5,1%
- Dividendo est.
- $316.070
30 arriendos · 138 ventas
Muestra chica- Arriendo mediana
- $455.000
- Precio mediana
- UF 3.022UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,4%
- Dividendo est.
- $482.405
20 arriendos · 115 ventas
Muestra chica- Arriendo mediana
- $580.000
- Precio mediana
- UF 3.148UF del depto
- Rentab. bruta
- 5,4%
- Dividendo est.
- $502.526
| Tipología | Arriendo | Precio medianaUF del depto | Rentab. bruta | Dividendo est. | Diferencia | Precio de equilibrioUF del depto |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 dormitorio37 arriendos · 63 ventasMuestra chica | $350.000 | UF 1.980 | 5,1% | $316.070 | +$33.930Se paga solo | UF 2.192+10,7% de margen |
| 2 dormitorios30 arriendos · 138 ventasMuestra chica | $455.000 | UF 3.022 | 4,4% | $482.405 | −$27.405No se paga solo | UF 2.850−5,7% · o pie 25% |
| 3 dormitorios20 arriendos · 115 ventasMuestra chica | $580.000 | UF 3.148 | 5,4% | $502.526 | +$77.474Se paga solo | UF 3.633+15,4% de margen |
Con qué supuestos está calculado
La tasa es la promedio de créditos de vivienda que publica el Banco Central, actualizada cada día. El dividendo es solo la cuota del crédito: no incluye gastos comunes, contribuciones ni seguros. Por eso el precio de equilibrio de esta tabla es el precio al que el arriendo cubre la cuota — los gastos reales del edificio lo empujan más abajo, y cuánto depende de cada propiedad. Todos los precios de esta tabla son UF del departamento completo, no UF por m².
Cada fila necesita al menos 20 ventas publicadas: sin eso no hay precio mediano y la fila no existe. El arriendo sale de los avisos propios de la tipología cuando hay 20 o más. Si no los hay pero la comuna junta 15 arriendos entre todas sus tipologías, Franco lo estima desde el metro cuadrado comunal ajustado por tipología, lo marca como estimado y lo publica como rango, no como cifra exacta. Cuando ni eso alcanza, la fila no aparece: no se interpola ni se promedia con el vecino.
Qué dicen los datos
Análisis generado por Franco IA
Recoleta tiene un perfil dividido: el 1D y el 3D se pagan solos, pero el 2D —con solo 29 arriendos publicados— queda $20.670 al mes en rojo frente a su cuota, y para equilibrarse necesitaría comprarse a UF 2.892 o entrar con un pie de 23%. El 3D es el caso más sólido: sobran $79.282 al mes y el margen aguanta hasta UF 3.647 antes de romperse, un colchón de 15,8% sobre la mediana actual. Con todo, la plusvalía de los últimos diez años es 27% acumulado —puesto 21 de 22 comunas con serie—, lo que advierte que aquí el negocio depende casi todo del flujo mensual, no de la apreciación. Si tu estrategia es arriendo con caja positiva desde el primer día, el 3D justifica la mirada; si el 2D te interesa, entra solo con un precio negociado cerca de UF 2.892 o con más pie.
Este análisis es informativo y no constituye asesoría de inversión. Los datos se actualizan semanalmente desde fuentes públicas.
Plusvalía · qué ha hecho el precio
Cuánto se ha valorizado Recoleta
Fuente: elaboración propia en base a datos públicos de GfK/NielsenIQ, Tinsa, Colliers y Arenas & Cayo.
De dónde salen estos números
Qué cuenta ese número. Recoleta tiene 440 avisos activos y 403 entran en el cálculo. Los 37 restantes quedaron fuera porque no publican superficie (22), están fuera del rango de 1 a 4 dormitorios (3) o son ventas que la evaluación de cada noche también descarta: un precio fuera de lo plausible o el mismo depto publicado dos veces (6). Hay avisos que fallan más de una cosa, así que las cifras no suman el total. Otros 7 cayeron en tipologías que no llegan a publicarse. El label dice “que entran en el cálculo” justamente para no leerse como el tamaño del mercado de la comuna.
Comparativa con comunas similares
| Comuna | Rentabilidad | Arriendo prom. | UF/m² |
|---|---|---|---|
| Recoleta | 4,4% a 5,4% | $470.819 | 49,8 |
| Independencia | 4,9% a 5,3% | $345.056 | 49,3 |
| Estación Central | 4,9% a 5,8% | $318.743 | 48,7 |
| San Joaquín | 4,2% a 5,6% | $407.399 | 54,3 |
| La Cisterna | 4,4% a 5,5% | $360.372 | 54,6 |
| Quinta Normal | 5,1% a 5,3% | $345.779 | 44,4 |
Preguntas frecuentes
¿A qué precio se paga solo un departamento en Recoleta?
Un 3 dormitorios en Recoleta se paga solo hasta UF 3.633: sobre ese precio el arriendo deja de cubrir la cuota, con pie de 20% a 30 años. La mediana de la comuna hoy está en UF 3.148. Esa cifra se apoya en 20 arriendos publicados, una muestra chica para la comuna.
¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo en Recoleta?
En 2 de 3 tipologías con veredicto sí. En un 3 dormitorios sobran $77.474 al mes; en las demás el arriendo no alcanza a cubrir la cuota.
¿Por qué hay menos datos de Recoleta que de otras comunas?
Porque se publican menos arriendos: 37 avisos de 1D, 30 avisos de 2D, 20 avisos de 3D. Las tipologías que faltan no juntan 20 ventas publicadas, y sin precio no hay fila que armar — por eso la tabla tiene 3 de 4 filas.
¿Cuánto se ha valorizado Recoleta?
Entre 2014 y 2024 el precio promedio de departamentos en Recoleta subió 27% acumulado (2,4% anual), según Arenas & Cayo con Tinsa, Propital y Activo Más. Es historia observada, no proyección.
¿Viste un 3D en Recoleta bajo UF 3.633?
Sobre ese precio deja de pagarse solo con pie de 20% a 30 años, calculado sobre 20 arriendos publicados. Analiza el que tienes en la mira con sus números reales — gastos comunes, contribuciones y estado incluidos — y Franco te dice si de verdad cierra.