Invertir en Recoleta en 2026 — rentabilidad de 3,9% a 5,0%
¿El arriendo paga el dividendo?
En Recoleta, 1 de 3 tipologías se pagan solas. La que más margen deja es el 3D, con $43.986 al mes.
El precio de equilibrio deja de ser un objetivo de negociación y pasa a ser un techo: es hasta cuánto podrías pagar y aun así mantener la cuota cubierta.
Cuánto margen tienes antes de que deje de pagarse sola
Un 3D deja de pagarse solo recién sobre UF 3.759 por el departamento completo. La mediana de la comuna es UF 3.479, así que tienes un 8,1% de margen sobre el precio de lista.Muestra chica · 21 arriendos
Ese colchón es lo que te protege si el arriendo baja o la tasa sube.
Ojo con el respaldo de este número: el 3D se apoya en 21 arriendos publicados, la muestra más chica de las que se muestran acá. Con esa cantidad la mediana se mueve más — tómalo como una señal de por dónde mirar, no como una promesa.
Los números de Recoleta
Qué cuesta, qué renta y hasta qué precio aguanta
30 arriendos · 164 ventas
Muestra chica- Arriendo mediana
- $350.000
- Precio mediana
- UF 2.652UF del depto
- Rentab. bruta
- 3,9%
- Dividendo est.
- $416.212
Diferencia
−$66.212
Precio de equilibrio
UF 2.230
UF del depto
−15,9% · o pie 33%
39 arriendos · 221 ventas
Muestra chica- Arriendo mediana
- $488.000
- Precio mediana
- UF 3.299UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,3%
- Dividendo est.
- $517.772
Diferencia
−$29.772
Precio de equilibrio
UF 3.109
UF del depto
−5,7% · o pie 25%
21 arriendos · 141 ventas
Muestra chica- Arriendo mediana
- $590.000
- Precio mediana
- UF 3.479UF del depto
- Rentab. bruta
- 5,0%
- Dividendo est.
- $546.014
Diferencia
+$43.986
Precio de equilibrio
UF 3.759
UF del depto
+8,1% de margen
Con qué supuestos está calculado
La tasa es la promedio de créditos de vivienda que publica el Banco Central, actualizada cada día. El dividendo es solo la cuota del crédito: no incluye gastos comunes, contribuciones ni seguros. Por eso el precio de equilibrio de esta tabla es el precio al que el arriendo cubre la cuota — los gastos reales del edificio lo empujan más abajo, y cuánto depende de cada propiedad. Todos los precios de esta tabla son UF del departamento completo, no UF por m².
Cada fila necesita al menos 20 ventas publicadas: sin eso no hay precio mediano y la fila no existe. El arriendo sale de los avisos propios de la tipología cuando hay 20 o más. Si no los hay pero la comuna junta 15 arriendos entre todas sus tipologías, Franco lo estima desde el metro cuadrado comunal ajustado por tipología, lo marca como estimado y lo publica como rango, no como cifra exacta. Cuando ni eso alcanza, la fila no aparece: no se interpola ni se promedia con el vecino.
Qué dicen los datos
Recoleta muestra arriendos que no alcanzan a cubrir la cuota en las tipologías con datos propios: el 1D requiere bajar el precio de compra a UF 2.242 para equilibrarse —un 15,5% bajo su mediana actual—, y el 2D necesita llegar a UF 3.097, un 6,2% bajo la mediana, lo que lo convierte en la opción menos exigente de las dos. El 3D no tiene arriendos propios suficientes; estimado desde el metro cuadrado comunal, el rango va de $445.000 a $616.000 al mes contra una cuota de $517.518, así que depende enteramente del arriendo real que consigas: con el piso no cubre, con el techo sí. La plusvalía histórica de 27% en diez años es modesta y no compensa por sí sola un flujo mensual negativo. Esta comuna le sirve a quien puede absorber la diferencia mensual o negociar el precio de entrada; sin esas dos palancas, los números no cierran.
Este análisis es informativo y no constituye asesoría de inversión. Los datos se actualizan semanalmente desde fuentes públicas.
Plusvalía · qué ha hecho el precio
Cuánto se ha valorizado Recoleta
Precio del m² de deptos nuevos · 1T-2025
UF 71,4/m²
Valorización observada 2014-2024
+27%(2,4% anual)
Fuente: elaboración propia en base a datos públicos de GfK/NielsenIQ, Tinsa, Colliers y Arenas & Cayo.
De dónde salen estos números
Qué cuenta ese número. Recoleta tiene 646 avisos activos y 616 entran en el cálculo. Los 30 restantes quedaron fuera porque no publican superficie (21) o están fuera del rango de 1 a 4 dormitorios (3) — hay avisos que fallan las dos cosas, así que las dos cifras no suman el total. Otros 7 cayeron en tipologías que no llegan a publicarse. El label dice “que entran en el cálculo” justamente para no leerse como el tamaño del mercado de la comuna.
Comparativa con comunas similares
| Comuna | Rentabilidad | Arriendo prom. | UF/m² |
|---|---|---|---|
| Recoleta | 4,4% | $471.364 | 63,7 |
| La Cisterna | 4,2% | $357.322 | 61,8 |
| Cerrillos | 4,1% | $364.178 | 65,9 |
| Santiago | 4,4% | $386.207 | 60,9 |
| PudahuelEstimado · m² comunal | 3,8% | $463.628 | 60,6 |
| San Miguel | 4,2% | $421.464 | 58,7 |
Preguntas frecuentes
¿A qué precio se paga solo un departamento en Recoleta?
Un 3 dormitorios en Recoleta se paga solo hasta UF 3.759: sobre ese precio el arriendo deja de cubrir la cuota, con pie de 20% a 30 años. La mediana de la comuna hoy está en UF 3.479. Esa cifra se apoya en 21 arriendos publicados, una muestra chica para la comuna.
¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo en Recoleta?
En 1 de 3 tipologías con veredicto sí. En un 3 dormitorios sobran $43.986 al mes; en las demás el arriendo no alcanza a cubrir la cuota.
¿Por qué hay menos datos de Recoleta que de otras comunas?
Porque se publican menos arriendos: 30 avisos de 1D, 39 avisos de 2D, 21 avisos de 3D. Las tipologías que faltan no juntan 20 ventas publicadas, y sin precio no hay fila que armar — por eso la tabla tiene 3 de 4 filas.
¿Cuánto se ha valorizado Recoleta?
Entre 2014 y 2024 el precio promedio de departamentos en Recoleta subió 27% acumulado (2,4% anual), según Arenas & Cayo con Tinsa, Propital y Activo Más. Es historia observada, no proyección.
¿Viste un 3D en Recoleta bajo UF 3.759?
Sobre ese precio deja de pagarse solo con pie de 20% a 30 años, calculado sobre 21 arriendos publicados. Analiza el que tienes en la mira con sus números reales — gastos comunes, contribuciones y estado incluidos — y Franco te dice si de verdad cierra.
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