Invertir en Independencia en 2026 — rentabilidad de 4,9% a 5,3%
Una de las comunas más rentables de Santiago
¿El arriendo paga el dividendo?
En Independencia, las 3 tipologías con muestra se pagan solas. Un 1D deja $36.186 al mes por sobre la cuota.
El precio de equilibrio deja de ser un objetivo de negociación y pasa a ser un techo: es hasta cuánto podrías pagar y aun así mantener la cuota cubierta.
Cuánto margen tienes antes de que deje de pagarse sola
Un 1D deja de pagarse solo recién sobre UF 1.816 por el departamento completo. La mediana de la comuna es UF 1.590, así que tienes un 14,3% de margen sobre el precio de lista.
Ese colchón es lo que te protege si el arriendo baja o la tasa sube. El 2D aguanta hasta UF 2.317 (+5,4%). El 3D aguanta hasta UF 2.764 (+5,8%).
Los números de Independencia
Qué cuesta, qué renta y hasta qué precio aguanta
260 arriendos · 360 ventas
- Arriendo mediana
- $290.000
- Precio mediana
- UF 1.590UF del depto
- Rentab. bruta
- 5,3%
- Dividendo est.
- $253.814
199 arriendos · 433 ventas
- Arriendo mediana
- $370.000
- Precio mediana
- UF 2.200UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,9%
- Dividendo est.
- $351.189
55 arriendos · 136 ventas
- Arriendo mediana
- $441.236
- Precio mediana
- UF 2.612UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,9%
- Dividendo est.
- $417.036
| Tipología | Arriendo | Precio medianaUF del depto | Rentab. bruta | Dividendo est. | Diferencia | Precio de equilibrioUF del depto |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 dormitorio260 arriendos · 360 ventas | $290.000 | UF 1.590 | 5,3% | $253.814 | +$36.186Se paga solo | UF 1.816+14,3% de margen |
| 2 dormitorios199 arriendos · 433 ventas | $370.000 | UF 2.200 | 4,9% | $351.189 | +$18.811Se paga solo | UF 2.317+5,4% de margen |
| 3 dormitorios55 arriendos · 136 ventas | $441.236 | UF 2.612 | 4,9% | $417.036 | +$24.200Se paga solo | UF 2.764+5,8% de margen |
Con qué supuestos está calculado
La tasa es la promedio de créditos de vivienda que publica el Banco Central, actualizada cada día. El dividendo es solo la cuota del crédito: no incluye gastos comunes, contribuciones ni seguros. Por eso el precio de equilibrio de esta tabla es el precio al que el arriendo cubre la cuota — los gastos reales del edificio lo empujan más abajo, y cuánto depende de cada propiedad. Todos los precios de esta tabla son UF del departamento completo, no UF por m².
Cada fila necesita al menos 20 ventas publicadas: sin eso no hay precio mediano y la fila no existe. El arriendo sale de los avisos propios de la tipología cuando hay 20 o más. Si no los hay pero la comuna junta 15 arriendos entre todas sus tipologías, Franco lo estima desde el metro cuadrado comunal ajustado por tipología, lo marca como estimado y lo publica como rango, no como cifra exacta. Cuando ni eso alcanza, la fila no aparece: no se interpola ni se promedia con el vecino.
Qué dicen los datos
Análisis generado por Franco IA
Independencia es una de las 11 comunas, de 25 publicadas, donde todas las tipologías con veredicto se pagan solas, y la muestra es sólida: 1.467 avisos. El 1D es el protagonista: con un precio mediano de UF 1.590 y una rentabilidad bruta de 5,3%, el arriendo cubre la cuota y deja $37.750 al mes, con un margen de 15,0% antes de que el número se rompa. El 2D también se paga solo, pero su margen baja a 6,0%, lo que deja poco espacio si el precio de compra sube. La plusvalía de diez años es 29% acumulado, posición 21 de 23 comunas, lo más débil del cuadro. Si entras por flujo, el 1D dentro de la mediana tiene sentido; si tu tesis depende de plusvalía, esta comuna no la respalda.
Este análisis es informativo y no constituye asesoría de inversión. Los datos se actualizan semanalmente desde fuentes públicas.
Plusvalía · qué ha hecho el precio
Cuánto se ha valorizado Independencia
Fuente: elaboración propia en base a datos públicos de GfK/NielsenIQ, Tinsa, Colliers y Arenas & Cayo.
De dónde salen estos números
Qué cuenta ese número. Independencia tiene 1.563 avisos activos y 1.443 entran en el cálculo. Los 120 restantes quedaron fuera porque no publican superficie (47), están fuera del rango de 1 a 4 dormitorios (15) o son ventas que la evaluación de cada noche también descarta: un precio fuera de lo plausible o el mismo depto publicado dos veces (62). Hay avisos que fallan más de una cosa, así que las cifras no suman el total. El label dice “que entran en el cálculo” justamente para no leerse como el tamaño del mercado de la comuna.
Comparativa con comunas similares
| Comuna | Rentabilidad | Arriendo prom. | UF/m² |
|---|---|---|---|
| Independencia | 4,9% a 5,3% | $345.056 | 49,3 |
| Recoleta | 4,4% a 5,4% | $470.819 | 49,8 |
| Estación Central | 4,9% a 5,8% | $318.743 | 48,7 |
| Quinta Normal | 5,1% a 5,3% | $345.779 | 44,4 |
| San Joaquín | 4,2% a 5,6% | $407.399 | 54,3 |
| La Cisterna | 4,4% a 5,5% | $360.372 | 54,6 |
Preguntas frecuentes
¿A qué precio se paga solo un departamento en Independencia?
Un 1 dormitorio en Independencia se paga solo hasta UF 1.816: sobre ese precio el arriendo deja de cubrir la cuota, con pie de 20% a 30 años. La mediana de la comuna hoy está en UF 1.590.
¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo en Independencia?
Sí, en las 3 tipologías con veredicto. En un 1 dormitorio sobran $36.186 al mes con pie de 20% a 30 años.
¿Qué tipología rinde más en Independencia?
El 1 dormitorio, con 5,3% de rentabilidad bruta. El que menos rinde es el 2 dormitorios, con 4,9%.
¿Cuánto se ha valorizado Independencia?
Entre 2014 y 2024 el precio promedio de departamentos en Independencia subió 29% acumulado (2,6% anual), según Arenas & Cayo con Tinsa, Propital y Activo Más. Es historia observada, no proyección.
¿Viste un 1D en Independencia bajo UF 1.816?
Sobre ese precio deja de pagarse solo con pie de 20% a 30 años. Analiza el que tienes en la mira con sus números reales — gastos comunes, contribuciones y estado incluidos — y Franco te dice si de verdad cierra.