Invertir en Independencia en 2026 — rentabilidad de 4,1% a 4,8%
¿El arriendo paga el dividendo?
En Independencia, 1 de 3 tipologías se pagan solas. La que más margen deja es el 1D, con $13.679 al mes.
El precio de equilibrio deja de ser un objetivo de negociación y pasa a ser un techo: es hasta cuánto podrías pagar y aun así mantener la cuota cubierta.
Cuánto margen tienes antes de que deje de pagarse sola
Un 1D deja de pagarse solo recién sobre UF 1.848 por el departamento completo. La mediana de la comuna es UF 1.761, así que tienes un 5,0% de margen sobre el precio de lista.
Ese colchón es lo que te protege si el arriendo baja o la tasa sube.
Los números de Independencia
Qué cuesta, qué renta y hasta qué precio aguanta
296 arriendos · 559 ventas
- Arriendo mediana
- $290.000
- Precio mediana
- UF 1.761UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,8%
- Dividendo est.
- $276.321
Diferencia
+$13.679
Precio de equilibrio
UF 1.848
UF del depto
+5,0% de margen
240 arriendos · 746 ventas
- Arriendo mediana
- $370.550
- Precio mediana
- UF 2.599UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,2%
- Dividendo est.
- $407.941
Diferencia
−$37.391
Precio de equilibrio
UF 2.361
UF del depto
−9,2% · o pie 27%
55 arriendos · 211 ventas
- Arriendo mediana
- $441.236
- Precio mediana
- UF 3.145UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,1%
- Dividendo est.
- $493.585
Diferencia
−$52.349
Precio de equilibrio
UF 2.811
UF del depto
−10,6% · o pie 28%
Con qué supuestos está calculado
La tasa es la promedio de créditos de vivienda que publica el Banco Central, actualizada cada día. El dividendo es solo la cuota del crédito: no incluye gastos comunes, contribuciones ni seguros. Por eso el precio de equilibrio de esta tabla es el precio al que el arriendo cubre la cuota — los gastos reales del edificio lo empujan más abajo, y cuánto depende de cada propiedad. Todos los precios de esta tabla son UF del departamento completo, no UF por m².
Cada fila necesita al menos 20 ventas publicadas: sin eso no hay precio mediano y la fila no existe. El arriendo sale de los avisos propios de la tipología cuando hay 20 o más. Si no los hay pero la comuna junta 15 arriendos entre todas sus tipologías, Franco lo estima desde el metro cuadrado comunal ajustado por tipología, lo marca como estimado y lo publica como rango, no como cifra exacta. Cuando ni eso alcanza, la fila no aparece: no se interpola ni se promedia con el vecino.
Qué dicen los datos
El 1D es la única tipología que cuadra en Independencia con el esquema de financiamiento estándar: el arriendo mediano de $290.000 supera la cuota por $14.182 al mes, y ese colchón se mantiene mientras compres bajo UF 1.857, es decir, hasta un 5,1% sobre la mediana actual. El 2D y el 3D no se pagan solos: el primero requiere subsidiar $35.612 mensuales y solo se equilibra en UF 2.372, un 8,8% bajo el precio de mercado; el segundo exige aportar $46.259 al mes con el mismo problema estructural. La plusvalía histórica de 29% en diez años es modesta, así que no hay argumento de largo plazo que compense el flujo negativo de las tipologías más grandes. Si buscas un departamento que se financie con el arriendo, limítate al 1D y cuida el precio de entrada; si el 2D o 3D te interesan, necesitas asumir subsidio mensual o negociar muy por debajo de la mediana.
Este análisis es informativo y no constituye asesoría de inversión. Los datos se actualizan semanalmente desde fuentes públicas.
Plusvalía · qué ha hecho el precio
Cuánto se ha valorizado Independencia
Precio del m² de deptos nuevos · 1T-2025
UF 65,2/m²
Valorización observada 2014-2024
+29%(2,6% anual)
Fuente: elaboración propia en base a datos públicos de GfK/NielsenIQ, Tinsa, Colliers y Arenas & Cayo.
De dónde salen estos números
Qué cuenta ese número. Independencia tiene 2.173 avisos activos y 2.107 entran en el cálculo. Los 66 restantes quedaron fuera porque no publican superficie (50) o están fuera del rango de 1 a 4 dormitorios (21) — hay avisos que fallan las dos cosas, así que las dos cifras no suman el total. Otro aviso cayó en una tipología que no llega a publicarse. El label dice “que entran en el cálculo” justamente para no leerse como el tamaño del mercado de la comuna.
Comparativa con comunas similares
| Comuna | Rentabilidad | Arriendo prom. | UF/m² |
|---|---|---|---|
| Independencia | 4,4% | $346.787 | 55,6 |
| San Joaquín | 4,6% | $392.207 | 54,9 |
| Maipú | 4,8% | $553.271 | 56,6 |
| San Miguel | 4,2% | $421.464 | 58,7 |
| Puente Alto | 4,3% | $454.662 | 51,3 |
| Estación Central | 4,8% | $315.824 | 50,6 |
Preguntas frecuentes
¿A qué precio se paga solo un departamento en Independencia?
Un 1 dormitorio en Independencia se paga solo hasta UF 1.848: sobre ese precio el arriendo deja de cubrir la cuota, con pie de 20% a 30 años. La mediana de la comuna hoy está en UF 1.761.
¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo en Independencia?
En 1 de 3 tipologías con veredicto sí. En un 1 dormitorio sobran $13.679 al mes; en las demás el arriendo no alcanza a cubrir la cuota.
¿Qué tipología rinde más en Independencia?
El 1 dormitorio, con 4,8% de rentabilidad bruta. El que menos rinde es el 3 dormitorios, con 4,1%.
¿Cuánto se ha valorizado Independencia?
Entre 2014 y 2024 el precio promedio de departamentos en Independencia subió 29% acumulado (2,6% anual), según Arenas & Cayo con Tinsa, Propital y Activo Más. Es historia observada, no proyección.
¿Viste un 1D en Independencia bajo UF 1.848?
Sobre ese precio deja de pagarse solo con pie de 20% a 30 años. Analiza el que tienes en la mira con sus números reales — gastos comunes, contribuciones y estado incluidos — y Franco te dice si de verdad cierra.
Analizar depto en Independencia