Invertir en Vitacura en 2026 — rentabilidad de 3,7% a 5,0%
¿El arriendo paga el dividendo?
En Vitacura, 1 de 4 tipologías se pagan solas. La que más margen deja es el 3D, con $194.480 al mes.
El precio de equilibrio deja de ser un objetivo de negociación y pasa a ser un techo: es hasta cuánto podrías pagar y aun así mantener la cuota cubierta.
Cuánto margen tienes antes de que deje de pagarse sola
Un 3D deja de pagarse solo recién sobre UF 16.166 por el departamento completo. La mediana de la comuna es UF 14.948, así que tienes un 8,1% de margen sobre el precio de lista.
Ese colchón es lo que te protege si el arriendo baja o la tasa sube.
Los números de Vitacura
Qué cuesta, qué renta y hasta qué precio aguanta
154 arriendos de la comuna · 41 ventas
Estimado · m² comunal- Arriendo estimado
- $1.074.000–$1.218.000rango · m² comunal
- Precio mediana
- UF 8.749UF del depto
- Rentab. bruta
- 3,8%
- Dividendo est.
- $1.396.773
59 arriendos · 237 ventas
- Arriendo mediana
- $1.569.227
- Precio mediana
- UF 12.298UF del depto
- Rentab. bruta
- 3,7%
- Dividendo est.
- $1.963.464
60 arriendos · 521 ventas
- Arriendo mediana
- $2.580.966
- Precio mediana
- UF 14.948UF del depto
- Rentab. bruta
- 5,0%
- Dividendo est.
- $2.386.486
27 arriendos · 266 ventas
Muestra chica- Arriendo mediana
- $2.271.250
- Precio mediana
- UF 16.492UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,0%
- Dividendo est.
- $2.633.117
| Tipología | Arriendomediana, o rango estimado | Precio medianaUF del depto | Rentab. bruta | Dividendo est. | Diferencia | Precio de equilibrioUF del depto |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 dormitorio154 arriendos de la comuna · 41 ventasEstimado · m² comunal | $1.074.000–$1.218.000estimado | UF 8.749 | 3,8% | $1.396.773 | −$250.773No se paga solo | UF 7.178−18,0% · o pie 34% |
| 2 dormitorios59 arriendos · 237 ventas | $1.569.227 | UF 12.298 | 3,7% | $1.963.464 | −$394.237No se paga solo | UF 9.829−20,1% · o pie 36% |
| 3 dormitorios60 arriendos · 521 ventas | $2.580.966 | UF 14.948 | 5,0% | $2.386.486 | +$194.480Se paga solo | UF 16.166+8,1% de margen |
| 4 dormitorios27 arriendos · 266 ventasMuestra chica | $2.271.250 | UF 16.492 | 4,0% | $2.633.117 | −$361.867No se paga solo | UF 14.226−13,7% · o pie 31% |
Con qué supuestos está calculado
La tasa es la promedio de créditos de vivienda que publica el Banco Central, actualizada cada día. El dividendo es solo la cuota del crédito: no incluye gastos comunes, contribuciones ni seguros. Por eso el precio de equilibrio de esta tabla es el precio al que el arriendo cubre la cuota — los gastos reales del edificio lo empujan más abajo, y cuánto depende de cada propiedad. Todos los precios de esta tabla son UF del departamento completo, no UF por m². En la fila estimada, el precio de equilibrio usa el punto medio del rango de arriendo, pero el veredicto se decide con el rango completo: se paga solo solo si el piso cubre la cuota, y no se paga solo solo si ni el techo la cubre.
Cada fila necesita al menos 20 ventas publicadas: sin eso no hay precio mediano y la fila no existe. El arriendo sale de los avisos propios de la tipología cuando hay 20 o más. Si no los hay pero la comuna junta 15 arriendos entre todas sus tipologías, Franco lo estima desde el metro cuadrado comunal ajustado por tipología, lo marca como estimado y lo publica como rango, no como cifra exacta. Cuando ni eso alcanza, la fila no aparece: no se interpola ni se promedia con el vecino.
Qué dicen los datos
Análisis generado por Franco IA
En Vitacura solo el 3D se paga solo con arriendo: deja $176.058 al mes sobre la cuota y tiene un margen de 7,4% sobre la mediana antes de que el número se rompa, lo que da algo de holgura para negociar precio. Las otras tres tipologías no se sostienen con arriendo a precios de mercado —el 2D requeriría comprar a UF 9.867 en vez de la mediana de UF 12.302 para equilibrarse, una brecha del 19,8% que el mercado no regala—, y la rentabilidad bruta global (puesto 17 de 23 comunas) confirma que Vitacura no es una plaza de flujo. El 4D tiene muestra chica y sus cifras hay que tomarlas con reserva. Si buscas que el arriendo financie la inversión desde el primer mes, el único camino aquí es el 3D, siempre que consigas precio cercano o bajo la mediana de UF 14.992; para cualquier otra tipología, esta comuna solo tiene sentido como apuesta a plusvalía.
Este análisis es informativo y no constituye asesoría de inversión. Los datos se actualizan semanalmente desde fuentes públicas.
Plusvalía · qué ha hecho el precio
Cuánto se ha valorizado Vitacura
El m² de departamentos nuevos en Vitacura pasó de UF 87,1 a UF 122,9 entre 2015 y 2025.
Precios observados año a año. El 2025 lo cerramos con los trimestres publicados de ese año.
Fuente: elaboración propia en base a datos públicos de GfK/NielsenIQ, Tinsa, Colliers y Arenas & Cayo.
De dónde salen estos números
Qué cuenta ese número. Vitacura tiene 1.506 avisos activos y 1.219 entran en el cálculo. Los 287 restantes quedaron fuera porque no publican superficie (200), están fuera del rango de 1 a 4 dormitorios (78) o son ventas que la evaluación de cada noche también descarta: un precio fuera de lo plausible o el mismo depto publicado dos veces (42). Hay avisos que fallan más de una cosa, así que las cifras no suman el total. La fila estimada no suma arriendos propios a ese número: su arriendo sale del metro cuadrado de los 154 arriendos publicados en la comuna. El label dice “que entran en el cálculo” justamente para no leerse como el tamaño del mercado de la comuna.
Comparativa con comunas similares
| Comuna | Rentabilidad | Arriendo prom. | UF/m² |
|---|---|---|---|
| Vitacura | 3,7% a 5,0% | $2.203.169 | 104,1 |
| Lo Barnechea | 4,4% | $2.070.835 | 98,1 |
| Las Condes | 4,3% a 5,1% | $1.663.063 | 96,9 |
| Providencia | 4,0% a 4,6% | $1.127.803 | 90,6 |
| Ñuñoa | 3,5% a 4,0% | $622.862 | 84,0 |
| La ReinaEstimado · m² comunal | 3,6% a 4,2% | $1.076.157 | 81,0 |
Preguntas frecuentes
¿A qué precio se paga solo un departamento en Vitacura?
Un 3 dormitorios en Vitacura se paga solo hasta UF 16.166: sobre ese precio el arriendo deja de cubrir la cuota, con pie de 20% a 30 años. La mediana de la comuna hoy está en UF 14.948.
¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo en Vitacura?
En 1 de 4 tipologías con veredicto sí. En un 3 dormitorios sobran $194.480 al mes; en las demás el arriendo no alcanza a cubrir la cuota.
¿Por qué una tipología de Vitacura tiene arriendo estimado?
Porque el 1D no junta 20 arriendos publicados propios (8 de 1D). En vez de dejar la fila afuera, Franco estima ese arriendo desde el metro cuadrado de los 154 arriendos publicados en la comuna, ajustado por tipología, y lo publica como rango, no como cifra exacta. El 2D, el 3D y el 4D usan la mediana de sus propios avisos. Si una tipología no aparece, es porque ni siquiera junta 20 ventas para tener un precio.
¿Cuánto se ha valorizado Vitacura?
El m² de departamentos nuevos en Vitacura pasó de UF 87,1 a UF 122,9 entre 2015 y 2025 — un 3,7% anual promedio (fuente: GfK/NielsenIQ, precios de oferta de deptos nuevos). Es historia observada, no proyección.
¿Viste un 3D en Vitacura bajo UF 16.166?
Sobre ese precio deja de pagarse solo con pie de 20% a 30 años. Analiza el que tienes en la mira con sus números reales — gastos comunes, contribuciones y estado incluidos — y Franco te dice si de verdad cierra.