Invertir en Vitacura en 2026 — rentabilidad de 4,0% a 4,6%
¿El arriendo paga el dividendo?
En Vitacura, 1 de 4 tipologías se pagan solas. La que más margen deja es el 3D, con $2.566 al mes.
El precio de equilibrio deja de ser un objetivo de negociación y pasa a ser un techo: es hasta cuánto podrías pagar y aun así mantener la cuota cubierta.
Cuánto margen tienes antes de que deje de pagarse sola
Un 3D deja de pagarse solo recién sobre UF 15.369 por el departamento completo. La mediana de la comuna es UF 15.353, así que tienes un 0,1% de margen sobre el precio de lista.
Ese colchón es lo que te protege si el arriendo baja o la tasa sube.
Los números de Vitacura
Qué cuesta, qué renta y hasta qué precio aguanta
164 arriendos de la comuna · 57 ventas
Estimado · m² comunal- Arriendo estimado
- $899.000–$1.020.000rango · m² comunal
- Precio mediana
- UF 8.199UF del depto
- Rentab. bruta
- 3,4%
- Dividendo est.
- $1.286.774
Diferencia
−$326.774
Precio de equilibrio
UF 6.117
UF del depto
−25,4% · o pie 40%
52 arriendos · 333 ventas
- Arriendo mediana
- $1.635.320
- Precio mediana
- UF 11.997UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,0%
- Dividendo est.
- $1.882.806
Diferencia
−$247.486
Precio de equilibrio
UF 10.420
UF del depto
−13,1% · o pie 31%
69 arriendos · 660 ventas
- Arriendo mediana
- $2.412.097
- Precio mediana
- UF 15.353UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,6%
- Dividendo est.
- $2.409.531
Diferencia
+$2.566
Precio de equilibrio
UF 15.369
UF del depto
+0,1% de margen
34 arriendos · 309 ventas
Muestra chica- Arriendo mediana
- $2.248.565
- Precio mediana
- UF 16.486UF del depto
- Rentab. bruta
- 4,0%
- Dividendo est.
- $2.587.290
Diferencia
−$338.725
Precio de equilibrio
UF 14.327
UF del depto
−13,1% · o pie 30%
Con qué supuestos está calculado
La tasa es la promedio de créditos de vivienda que publica el Banco Central, actualizada cada día. El dividendo es solo la cuota del crédito: no incluye gastos comunes, contribuciones ni seguros. Por eso el precio de equilibrio de esta tabla es el precio al que el arriendo cubre la cuota — los gastos reales del edificio lo empujan más abajo, y cuánto depende de cada propiedad. Todos los precios de esta tabla son UF del departamento completo, no UF por m². En la fila estimada, el precio de equilibrio usa el punto medio del rango de arriendo, pero el veredicto se decide con el rango completo: se paga solo solo si el piso cubre la cuota, y no se paga solo solo si ni el techo la cubre.
Cada fila necesita al menos 20 ventas publicadas: sin eso no hay precio mediano y la fila no existe. El arriendo sale de los avisos propios de la tipología cuando hay 20 o más. Si no los hay pero la comuna junta 15 arriendos entre todas sus tipologías, Franco lo estima desde el metro cuadrado comunal ajustado por tipología, lo marca como estimado y lo publica como rango, no como cifra exacta. Cuando ni eso alcanza, la fila no aparece: no se interpola ni se promedia con el vecino.
Qué dicen los datos
El 3D es la única tipología que funciona como inversión a precio de mercado en Vitacura: con arriendo mediano de $2.411.708 y cuota de $2.404.251, sobran $7.457 al mes, aunque el margen es de apenas 0,3% sobre la mediana, lo que significa que cualquier descuento sobre el arriendo o precio de compra sobre UF 15.447 quiebra el equilibrio. El 2D queda cerca, pero faltan $104.900 al mes para cubrir la cuota, y el 1D no se sostiene ni con el techo del rango estimado de $1.031.000. El 4D, con muestra chica, necesita un precio de compra de UF 14.400 para equilibrarse, un 12,7% bajo la mediana actual. Vitacura puede tener sentido como inversión de largo plazo apoyada en plusvalía histórica del 41% entre 2015 y 2025, pero el flujo mensual solo funciona con un 3D comprado muy cerca de la mediana y con el arriendo real bien asegurado.
Este análisis es informativo y no constituye asesoría de inversión. Los datos se actualizan semanalmente desde fuentes públicas.
Plusvalía · qué ha hecho el precio
Cuánto se ha valorizado Vitacura
El m² de departamentos nuevos en Vitacura pasó de UF 87,1 a UF 122,9 entre 2015 y 2025.
3,7%anual promedio
UF 121,9/m² · 1T-2025
Precios observados año a año. El 2025 lo cerramos con los trimestres publicados de ese año.
Fuente: elaboración propia en base a datos públicos de GfK/NielsenIQ, Tinsa, Colliers y Arenas & Cayo.
De dónde salen estos números
Qué cuenta ese número. Vitacura tiene 1.777 avisos activos y 1.523 entran en el cálculo. Los 254 restantes quedaron fuera porque no publican superficie (206) o están fuera del rango de 1 a 4 dormitorios (77) — hay avisos que fallan las dos cosas, así que las dos cifras no suman el total. La fila estimada no suma arriendos propios a ese número: su arriendo sale del metro cuadrado de los 164 arriendos publicados en la comuna. El label dice “que entran en el cálculo” justamente para no leerse como el tamaño del mercado de la comuna.
Comparativa con comunas similares
| Comuna | Rentabilidad | Arriendo prom. | UF/m² |
|---|---|---|---|
| Vitacura | 4,3% | $2.115.978 | 109,4 |
| Lo Barnechea | 4,2% | $1.855.243 | 100,4 |
| Las Condes | 4,6% | $1.638.254 | 100,1 |
| Providencia | 3,7% | $1.045.178 | 98,7 |
| Ñuñoa | 3,7% | $615.212 | 89,1 |
| La ReinaEstimado · m² comunal | 3,9% | $1.024.592 | 84,2 |
Preguntas frecuentes
¿A qué precio se paga solo un departamento en Vitacura?
Un 3 dormitorios en Vitacura se paga solo hasta UF 15.369: sobre ese precio el arriendo deja de cubrir la cuota, con pie de 20% a 30 años. La mediana de la comuna hoy está en UF 15.353.
¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo en Vitacura?
En 1 de 4 tipologías con veredicto sí. En un 3 dormitorios sobran $2.566 al mes; en las demás el arriendo no alcanza a cubrir la cuota.
¿Por qué una tipología de Vitacura tiene arriendo estimado?
Porque el 1D no junta 20 arriendos publicados propios (9 de 1D). En vez de dejar la fila afuera, Franco estima ese arriendo desde el metro cuadrado de los 164 arriendos publicados en la comuna, ajustado por tipología, y lo publica como rango, no como cifra exacta. El 2D, el 3D y el 4D usan la mediana de sus propios avisos. Si una tipología no aparece, es porque ni siquiera junta 20 ventas para tener un precio.
¿Cuánto se ha valorizado Vitacura?
El m² de departamentos nuevos en Vitacura pasó de UF 87,1 a UF 122,9 entre 2015 y 2025 — un 3,7% anual promedio (fuente: GfK/NielsenIQ, precios de oferta de deptos nuevos). Es historia observada, no proyección.
¿Viste un 3D en Vitacura bajo UF 15.369?
Sobre ese precio deja de pagarse solo con pie de 20% a 30 años. Analiza el que tienes en la mira con sus números reales — gastos comunes, contribuciones y estado incluidos — y Franco te dice si de verdad cierra.
Analizar depto en Vitacura